Analytické oddělení společnosti Trigema po celý rok detailně sledovalo dění na trhu s novými byty. Shromáždilo údaje o více než třech stovkách rezidenčních projektů na území hlavního města Prahy (za projekt počítáme i jednotlivé etapy), o kterých byly k dispozici veřejně dostupné údaje. Podařilo se nám tak vytvořit jedinečnou databázi údajů o pražském rezidenčním trhu. Podobné analýzy vydává pravidelně již několik let společnost Ekospol, která se zabývá pouze projekty s více než padesáti byty, což bylo nepochybně postačující v době, kdy na trh přicházely byty po stovkách. Dnes, kdy v nabídce stoupá podíl menších projektů (bytů v projektech do 50 bytů je zhruba pětina z celkové nabídky), vede jejich nezahrnutí do statistiky ke znatelnému zkreslení výsledků.
Ovšem i naše výsledná čísla je nutno posuzovat s ohledem na jejich závislost na dostupných údajích. Pokud například některý developer uvádí na svých webových stránkách nekorektní čísla, je možné to poměrně spolehlivě indikovat, ale nemáme možnost je nahradit správnými daty. Naštěstí je při dlouhodobém sledování vliv krátkodobých manipulací s údaji do značné míry eliminován.
#####Poptávka a nabídka
Rezidenční trh v Praze je již dlouhodobě charakterizován více než dvojnásobným převisem nabídky nad poptávkou. Na začátku roku 2011 bylo v nabídce 7098 volných bytů, přičemž se už tehdy odhadovalo, že prodej v průběhu roku 2011 skončí v rozmezí 3000–3500 bytů. Přitom se developeři netajili tím, že hodlají vrhnout na trh další stovky bytů. Jen za první čtvrtletí 2011 to bylo 1517 nových bytů, pak se jejich přísun prudce zpomalil a za celý rok 2011 přišlo na trh celkem 2809 nově nabízených bytů.
#####Závěr roku: mírný úspěch
Na konci roku 2011 je k dispozici 6116 volných bytů. Jejich počet se tedy v průběhu roku snížil téměř o tisíc, nicméně stále je to téměř dvojnásobek množství, které se reálně prodá v roce 2012. I tak je tento výsledek možno považovat za mírný úspěch, neboť v první polovině roku 2011 jsme zaznamenali opačný trend, ještě v dubnu se nůžky mezi nabídkou a poptávkou rozevíraly.
#####Prodeje nových bytů
Podle našich zjištění nakonec bylo v Praze za uplynulý rok prodáno 3791 nových bytů. Prodalo se tedy asi o tisíc bytů více, než jich v nabídce přibylo. Bylo to způsobeno jednak na straně nabídky tím, že developeři přece jenom přestali zahajovat nové projekty, jednak na straně poptávky blížící se změnou sazby DPH. Tento efekt poprvé zapůsobil v jarních měsících, kdy začala zvýšení sazby projednávat vláda, podruhé – a mnohem výrazněji – s blížícím se koncem roku.
Námi předpokládaný odhad prodeje byl nakonec překročen téměř o 300 bytů, a to především z výše uvedeného důvodu úpravy DPH. Ještě ve třetím čtvrtletí vše nasvědčovalo očekávanému průběhu a průběžné výsledky odpovídaly konečnému prodeji na úrovni horní hranice prognózy. Ve finále se však prodeje v posledních třech měsících výrazně přehouply přes hranici předpovídaných 1000 bytů a upravily tak konečné skóre na necelých 3800 bytů.
V novém roce lze očekávat pokles poptávky, která se vyčerpala s předstihem před zvýšením DPH. Další oživení a jeho načasování významně ovlivní druhé zvýšení DPH, které se chystá k 1. 1. 2013. Rozdanými kartami však může opět významně zamíchat možné jarní rozhodnutí vlády o rychlejší a výraznější změně DPH ještě v průběhu roku 2013 (např. k 1. 7. 2013). DPH je totiž jediná významná daň, kterou lze v průběhu roku upravit a vylepšit tak hospodaření státu ještě v daném fiskálním období.
#####Rozložení sil
Při podrobnějším pohledu na statistiku prodeje nových bytů v roce 2011 zjistíme celkem očekávaný výsledek: totiž že trh ovládá jen několik velkých hráčů. Své projekty sice nabízí celkem 154 společností, ale více než polovinu všech bytů v roce 2011 prodalo pouhých 6 z nich. Dvacítka nejúspěšnějších developerů se na celkovém prodeji podílela ze 70 %. Hranice 80 % dosáhlo prvních 32 developerů, tj. 20 % ze všech developerů (klasické Paretovo pravidlo: 20 % developerů obstaralo 80 % ze všech prodaných bytů).
Takzvaná velká čtyřka, tj. čtyři developeři s největší nabídkou nových bytů, se na prodeji bytů podílela „dvěma čtyřkami“ – tedy 44 procenty.
#####Ležáky aneb hvězdná pěchota
[file:12914:small:right]
Oblíbeným sledovaným údajem je počet bytů již dokončených, ale zatím neprodaných. Tato kategorie je samozřejmě pro developery důležitá, vždyť při současných nízkých maržích právě prodej posledních několika bytů rozhoduje o celkové úspěšnosti projektu. Na druhou stranu se takovéto „ležáky“ stávají opravdovým problémem až při větším počtu a po určité době. Jestliže developerovi zůstává při kolaudaci pár neprodaných bytů, nemusí to ještě znamenat žádnou katastrofu, pokud je prodá například v průběhu následujícího půlroku. Pak je ovšem na místě otázka, zda je zcela správné nazývat neprodaný byt ležákem ihned po kolaudaci.
V průběhu roku 2011 bylo dokončeno 71 projektů, v nichž bylo na začátku roku k dispozici 1901 volných bytů. Na konci roku jich zbývalo ještě 991, takže bylo prodáno zhruba 48 % z loni dokončených bytů. Rok 2011 tedy přispěl k zásobě „ležáků“ více než devíti stovkami bytů. I s tímto přírůstkem evidujeme na konci roku 2011 celkem 2614 volných dokončených bytů, přičemž v prosinci roku 2010 to bylo 2806 bytů. Počet ležáků se od února v průběhu roku měnil jen nepatrně, neustále se pohyboval v rozmezí 2600–2700 bytů. Prodané byty jsou víceméně průběžně nahrazovány přibližně shodným počtem nově nabízených bytů.
Výrazný pokles počtu ležáků zřejmě nemůžeme očekávat ani v roce 2012. Podle údajů developerů jsme našli zhruba 2300 bytů, které budou dokončeny v průběhu roku 2012 a v současné době jsou ještě volné. Situaci by mohl změnit pouze výprodej ležáků za drasticky snížené ceny. Ten se pravděpodobně blíží, neboť na trhu je 1677 bytů, které na svého kupce marně čekají již více než rok (budeme je nazývat „ležáky 12+“) a 770 z nich déle než dva roky (ležáky 24+).
#####Nabídka již teď převyšuje poptávku
Určitě nemůžeme přejít bez povšimnutí skutečnost, že volných bytů, které buď již byly dokončeny, nebo budou dokončeny v průběhu tohoto roku, je dohromady více než 4700. Tedy i v případě, že by na trh v roce 2012 nepřibyl ani jediný byt, že by nebyl zahájen žádný nový projekt, je tu nabídka o 1000 bytů převyšující reálnou poptávku.
K tomu ještě dodejme, že z celkového počtu 3791 bytů, které se prodaly v roce 2011, jich 1165 (tj. 31 %) bylo dokončeno v roce 2010 a dříve. Tedy „ležáky“ se na celkovém prodeji podílely zhruba z jedné třetiny.
#####Velký, či malý projekt?
Velmi zajímavý je pohled na prodeje bytů v závislosti na velikosti projektu. V projektech do 50 bytů (v případě našich statistik sem patří i jednotlivé etapy většího projektu) se prodalo 18,9 % ze všech loni prodaných bytů, ve velkých projektech nad 100 bytů to bylo 52,9 %. To je logické – ve velkých projektech se prodá více bytů. Větší vypovídací hodnotu má porovnání procentuální úspěšnosti prodeje bytů ve velkých a malých projektech. Zatímco u projektů do 50 bytů se podařilo prodat 34 % z nabídky, u projektů nad 50 bytů to bylo 39 %. Důvod je nasnadě – byty v menších projektech jsou dražší, protože fixní část nákladů se rozpočítává na menší počet bytů.
#####Malý, či velký byt?
#####Vývoj cen bytů
Provádět seriózní cenovou statistiku v této oblasti je nesmírně obtížné. Ne vždy je totiž zřejmé, co všechno je do ceny zahrnuto. Proto budeme v tomto odstavci pracovat výhradně s průměrnými cenami za metr čtvereční obytné plochy bez příslušenství (balkonů, teras, sklepů, garáží). Do výpočtů pochopitelně zahrnujeme pouze ty byty, u kterých je cena za obytnou plochu uvedena. Ceny jsou počítány včetně DPH.
Průměrná nabídková cena na začátku roku 2011 byla 63 394 Kč. V letošním roce po zvýšení DPH činila 64 117 Kč. To znamená, že přes zvýšení sazby DPH (+4 %) je meziroční zvýšení cen v lednu pouhé jedno procento. I to dokresluje, že průměrná cena bytů v průběhu roku 2011 o několik procentních bodů klesla. Přesný a dostatečně spolehlivý údaj, vzhledem k výše uvedenému omezení, nemůžeme poskytnout.
Postupný pokles cen však můžeme dokumentovat i na rozložení průměrných cen bytů v závislosti na tom, kdy budou dokončeny. Zatímco u projektů dokončených do roku 2009 byla průměrná cena 66 684 Kč, u projektů s datem dokončení 2012 je to 63 749 Kč a nejvýmluvnější je snížení cen u projektů k dokončení v roce 2013 na 58 216 Kč. Znamená to jediné – developeři musejí respektovat situaci na trhu.
#####Co můžeme očekávat v roce 2012?
Developerský rok 2012 je na jeho samém začátku velkou neznámou. Jakákoli předpověď nebo prognóza bude na hranici spekulativních úvah. Žijeme v době, kterou ovlivňují skutečnosti, které neumíme předvídat. Největší neznámou je čas. Respektive časový nesoulad mezi délkou přípravy a realizace rezidenčního projektu (pohybuje se v rozmezí 3–5 let) a změn v ekonomickém nastavení parametrů přímo úměrně zasahujících (prostřednictvím vlády) do kalkulací nákladovosti konkrétního projektu. Pokud je dnes otevřená možnost změny DPH v řádu několika měsíců o zhruba 6 % (při úpravě ze 14 % na 20 % DPH) nebo schválená meziroční změna „jen“ o 3,5 % (k 1. 1. 2013 ze 14 % na 17,5 % DPH), je riziko plynoucí z tohoto časového nesouladu pro developery nepřiměřené.
Tento výchozí stav jednoznačně nahrává takzvaným ležákům. Tedy bytům dokončeným, které zatím hledají svého kupce. Pokud vláda přistoupí k rychlejšímu a razantnějšímu zvýšení DPH v průběhu roku, bude poptávka po dokončených bytech stoupat. Navíc bude umocněna dalším kolem slev na tyto byty. Půjde totiž o poslední možnost dokončené byty prodat, protože po úpravě DPH si je již nikdo bez další slevy nekoupí.
Na druhou stranu to není dobrá zpráva pro byty, které do nabídky developerů teprve přijdou. Ty již budou muset v kalkulacích počítat s 20% DPH a budou mít velký problém se samotným spuštěním. Banky totiž nesleví z podmínky předprodejů před zahájením stavby na úrovni 30–40 %. Tím dojde k dalšímu snížení počtu nově nabízených bytů. Nabídka a poptávka se budou limitně přibližovat předpokládanému ročnímu prodeji. Na developerském trhu dojde k pročištění na straně nabídky. Udrží se jen kapitálově silné společnosti. Ty slabé budou mít problém s financováním.
Odhadujeme, že s ohledem na celkový počet v současné době dokončených a v průběhu roku 2012 dokončovaných bytů (celkem asi 4700) bude v roce 2012 prodáno 3600–4100 bytů, a to s přihlédnutím na již zmíněný čas a výši změny DPH. A pokud půjde o změnu alespoň na příští dva roky poslední, bude následující rok 2013 tou nešťastnou třináctkou, na kterou bychom v rezidenčním developmentu měli již teď raději zapomenout, respektive vynechat tento rok ve statistikách. Nebo to bude všechno jinak?
