Soukromé vlastnictví a veřejný zájem | E15.cz

Soukromé vlastnictví a veřejný zájem

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Téměř denně se ve sdělovacích prostředcích setkáváme s různými případy vyvlastnění ve veřejném zájmu a jsme konfrontováni s různými, často zavádějícími názory jak na skutečnou tržní hodnotu vyvlastňovaného majetku, tak i na způsoby jejího stanovení a výši vyplácených náhrad.

Vzhledem k dalšímu rozvoji dopravních systémů v České republice a potenciálnímu rozšíření důvodů, pro něž bude možné vyvlastňovat, lze očekávat, že se veřejnost bude s těmito případy setkávat stále častěji. Je proto dobré vědět, jaké problémy mohou být s vyvlastněním ve veřejném zájmu spojeny a zejména, jak lze tyto problémy řešit nebo jim předcházet.

#####Právní zakotvení

Vyvlastnění je obvykle považováno a hodnoceno jako nejzávažnější veřejnoprávní zásah do majetkových práv občana. I proto je tomuto aktu věnována pozornost na úrovni nejvyšších právních předpisů – v Listině základních práv a svobod.

<i><b>„Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.“</b></i> *(článek 11, odstavec 4, LZPS)*

Vlastník má tedy právo na to, aby jeho vlastnictví bylo respektováno jako vlastnictví absolutní. Přesto mohou nastat a nastávají případy, kdy je jeho absolutní vlastnictví omezeno nejen právem zdanění (opět viz Listina základních práv a svobod), ale i právem vyvlastnění ve veřejném zájmu. V uvedené citaci je podstatné, že:

• <i><b>Vyvlastnění musí být ve veřejném zájmu</b></i> *(nelze vyvlastnit v soukromém zájmu)* • <i><b>Na základě zákona</b></i> *(nestačí vyhláška jako nižší právní norma)* • <i><b>Za náhradu</b></i> *(musí být nějak stanoveno, o jakou náhradu se bude jednat)*

Z jiných právních norem se problematice vyvlastnění věnuje zejména zákon o vyvlastnění č. 184/2006 Sb., dále pak občanský zákoník č. 40/1964 Sb., stavební zákon č. 183/2006 Sb., rovněž obchodní zákoník č. 513/1991 Sb. Fragmentárně nalezneme problematiku i v dalších právních předpisech. Právní úprava dále rozlišuje mezi vyvlastněním a pouhým nuceným omezením vlastnických práv. Za vyvlastnění *(expropriaci)* je považován nucený přechod vlastnického práva na základě správního aktu. Nuceným omezením vlastnických práv je ve správním právu situace, kdy je pouze omezena některá ze složek vlastnického práva (např. požívací právo). Z hlediska zákona je podstatné, že majetek nemůže být vyvlastněn tam, kde by stačilo omezení vlastnických práv.

*Může se jednat například o přístup ke stavbě státní pozorovací sítě, kterou se zjišťuje stav životního prostředí. Místo vyvlastnění přístupových pozemků obvykle stačí zřízení věcného břemene přístupu pro pověřenou osobu. Podobně při vytváření protipovodňového opatření (polderu) není třeba pozemky určené jako polder vyvlastňovat, ale zřídit na nich věcné břemeno.*

Jak je uvedeno výše, je vyvlastnění možné jen ve veřejném zájmu. Je třeba mít na paměti, že ne každý kolektivní zájem je zájmem veřejným, ale musí jít zásadně o zájem obecně prospěšný. Veřejný zájem je nutno prokázat ve vyvlastňovacím řízení. Veřejným zájmem proto nemůže být např. vyvlastnění pozemku pro přístup k rodinnému domu.

Část čtvrtá zákona č. 184/2006 Sb., konkrétně § 10, se zabývá náhradami při vyvlastnění a způsoby jejich indikace. Stručně a zjednodušeně řečeno, tento paragraf je v rámci českého právního řádu unikátní v tom, že vyvlastňovanému sice (správně) náleží náhrada ve výši ceny obvyklé (tržní hodnoty), ale v případě, že obvyklá cena by byla nižší než cena zjištěná podle cenového předpisu, náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny zjištěné. (Cena zjištěná je uměle vytvořená cena podle cenového předpisu a slouží ke spravedlivému stanovení základu některých majetkových daní, např. daně z převodu nemovitostí. Její výše je od obvyklé ceny prakticky vždy odlišná). Ze znění zákona proto jednoznačně vyplývá, že při stanovení výše náhrady je vyvlastňovatel (stát) v asymetricky nevýhodném postavení oproti vyvlastňovanému subjektu.

Lze předpokládat, že v některých případech bude cena zjištěná neadekvátně vysoká a odtržená od skutečně tržní hodnoty majetku. Vzhledem k tomu, že například velké průmyslové areály s těžkými halami a s řadou venkovních úprav se oceňují podle platné vyhlášky nákladovým způsobem, bude cena zjištěná opuštěného a morálně zastaralého důlního zařízení nebo nefunkčního cukrovaru možná i řádově vyšší než cena skutečně dosažitelná na trhu. Pokud bude tato praxe pokračovat, nelze vyloučit ani spekulační nákupy podobných staveb.

#####Vybrané příklady z praxe

V České republice dochází k vyvlastnění nejčastěji při stavbách veřejných komunikací (silnic a dálnic), které jsou jasně považovány za veřejný zájem. Dále je možno vyvlastňovat za účelem výstavby protipovodňových opatření a těžby nerostných surovin (hnědouhelné povrchové doly). Diskutabilní je použití instrumentu vyvlastňování za účelem výstavby různých průmyslových zón či areálů.

#####Společnost Philips, Hranice na Moravě

Asi největším impulzem, který otevřel odbornou diskusi o problematice vyvlastnění ve veřejném zájmu a ve svém finálním důsledku vedl až k přijetí zákona č. 184/2006 Sb., byl spor o cenu obvyklou pozemků pro výstavbu továrny na obrazovky firmy Philips v Hranicích na Moravě. Za veřejný zájem byla tato stavba prohlášena proto, že výroba měla přinést 3250 pracovních míst do okresu s relativně vysokou nezaměstnaností. Pozemky pro stavbu továrny byly do doby stavby využívány jako orná půda. Městský úřad v Hranicích na Moravě nabídl vlastníkům pozemků odkup za 105 Kč/m2, a za tuto cenu bylo vykoupeno 98 % potřebných pozemků. Některé dílčí pozemky byly vykoupeny za cenu 300 Kč/m2. Majitelka malé části pozemků paní Markéta Regecová jako jediná nesouhlasila výkupní cenou 105 Kč/m2, ale vzhledem k realizovaným vyšším cenám požadovala 150 Kč/m2, což městský úřad odmítl.

Paní Regecová si následně nechala vypracovat znalecký posudek, který určil cenu obvyklou na 1508 Kč/m2, nakonec získala za svůj hektarový pozemek 25 milionů korun a továrna Philips byla po několika letech uzavřena jako ztrátová.

#####Továrna NEMAK, Most

Případ společnosti NEMAK má některé podobné rysy s případem továrny Philips i s dalšími případy. Tato společnost se rozhodla vybudovat svůj evropský závod na výrobu hliníkových odlitků pro automobilový průmysl na jinak prakticky nevyužitelné půdě tvořené bývalými výsypkami v severočeském hnědouhelném revíru. Vládou bylo společnosti NEMAK poskytnuto 250 mil. Kč, desetileté daňové prázdniny a stát investoval 80 mil. Kč do výstavby inženýrských sítí. Důvodem byl příslib firmy NEMAK, že v okrese Most vytvoří nových 1500 pracovních míst. Všichni vlastníci pozemků byli ochotni je investorovi prodat, mimo zemědělce pana Jana Rajtera, který vlastnil sousední pozemky, přes které měla vést příjezdová komunikace do továrny. Pan Rajter vedl s různými státními orgány řadu sporů, zastavit výstavbu továrny se mu ale ve finále nepodařilo. Kvůli právní nejistotě ale začali plánovanou průmyslovou zónu opouštět někteří potenciální investoři. K uklidnění situace nabídla vláda panu Rajterovi za 90 ha jeho zemědělských pozemků 260 milionů korun. Pan Rajter tuto nabídku přijal se zdůvodněním, že vzhledem k existenci továrny není stejně možné v jejím okolí pěstovat kvalitní potraviny. Tento krok státu se jistě stal inspirativním pro řadu dalších majitelů pozemků.

#####Slovenská právní úprava

Slovensko bylo po několik desetiletí součástí stejného státu jako Česká republika. I na Slovensku je nucené odnětí nebo omezení vlastnického práva možné pouze v nezbytném rozsahu, přičemž poskytnutá náhrada musí být přiměřená. Podmínka nezbytného rozsahu souvisí především s nemožností odnětí vlastnického práva tam, kde postačí jeho omezení.

[file:12303:small:right]

V praxi je na Slovensku možné uskutečnit vyvlastnění pro dvě odlišné kategorie účelu. V první kategorii je možné vyvlastnění pro veřejně prospěšnou stavbu na základě schválené územně plánovací dokumentace. Ve druhé kategorii je možné vyvlastnění pro účel výstavby správy dálnic, cest a městských komunikací včetně zřízení jejich ochranných pásem. Tento účel vyvlastnění specifikuje zvláštní předpis – zákon č. 135/1961 Sb., o pozemních komunikacích. Dále se v této druhé kategorii objevuje možnost vyvlastnění pro výstavbu potrubí, staveb dráhy, pro zachování a řádné užívání kulturní památky apod. Jako inspirace pro Českou republiku lze zdůraznit zvláště vyvlastnění za účelem uskutečnění staveb, které jsou tzv. významnou investicí podle zákona č. 175/1999 Sb., o některých opatřeních týkajících se přípravy významných investic. V těchto případech může vláda Slovenské republiky rozhodnout, že uskutečnění stavby, která splňuje podmínky stanovené v § 1 zákona č. 175/1999 Sb., je ve veřejném zájmu. Ministerstvo hospodářství Slovenské republiky poté vydá osvědčení o tom, že jde o významnou investici. V následném vyvlastňovacím řízení se existence veřejného zájmu prokazuje pouze tímto osvědčením, přičemž možnost bránit se proti této deklaraci veřejného zájmu prakticky neexistuje.

#####Právní úprava USA

Ve Spojených státech amerických je vyvlastnění upraveno V. a XIV. dodatkem k Ústavě Spojených státu amerických, které společně zakládají tzv. *eminent domain*, neboli výsostné právo. Samotný V. dodatek zakládá výsostné právo pro federální vládu USA, XIV. dodatek rozšiřuje výsostné právo i na vlády jednotlivých států federace. Pod pojmem „výsostné právo“ chápe americký právní systém oprávnění státu nebo federální vlády odejmout vlastnické právo ve veřejném zájmu (in Public Use).

Podmínkou pro využití výsostného práva je jednak poskytnutí náhrady, jednak veřejný zájem, který může mít v zásadě trojí podobu: ekonomický rozvoj, například v podobě veřejně prospěšného projektu (Economic Development), zvýšení příjmu státu z daní (Enhancing Tax Revenue) nebo na žádost soukromé osoby, pokud je splněna podmínka veřejného zájmu (Transferring Private Property to another Private Entity).

#####Co dále s vyvlastněním

Asi nejdiskutabilnější je použití institutu vyvlastnění u průmyslových zón. Zde by stát měl upravit a přesně definovat ty možnosti, kdy lze investici považovat za veřejně prospěšnou stavbu. Jedním z řešení by bylo označit za veřejně prospěšné stavby pouze ty průmyslové zóny, které budou předem uvedeny v zákoně o státním rozpočtu, pro které bude schválena územně plánovací dokumentace a kde budou přijaty dostatečné záruky, že investor dostojí svému závazku státu jak z časového, tak i z věcného hlediska.

Z příkladů uvedených výše i z komparativní analýzy situace v zahraničí celkem jednoznačně vyplývá, že jistým dílčím řešením by bylo přijetí nového zákona o liniových stavbách, který by měl zabránit průtahům při stavbě dálnic, kdy budou nedořešené majetkoprávní vztahy. Vhodnou inspirací by mohla být právní úprava platná ve Slovenské republice. Chystaný zákon by měl zajistit, aby se příslušných řízení účastnila pouze příslušná ministerstva, vlastník a obce, nikoliv různá ekologická a jiná hnutí či organizace. Dále by mělo dojít ke zrušení odkladného účinku, což znamená, že kdyby majitel nesouhlasil s výstavbou na svém pozemku a chtěl se soudit, bylo by možné pokračovat ve stavbě i přes jeho nesouhlas. Dalším problémem, který čeká na vyřešení, je otázka spravedlivých náhrad. Pokud by proces výpočtu náhrad spočíval na dohodě dvou stran (státu a vyvlastňovaného subjektu), kde by obě strany předkládaly své vlastní návrhy, lze předpokládat stálý nárůst spekulačních návrhů. Z praxe například výkupů pozemků pro protipovodňová opatření je známo, že řada majitelů pozemků žádá až padesátinásobek ceny obvyklé u porovnatelných pozemků a chtějí dosáhnout plánovaných výsledků pomocí obstrukcí a blokací jednání.

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Hlavní zprávy

Nejčtenější

Video

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!

Tato stránka využívá služeb Google reCAPTCHA, na kterou se vztahují Smluvní podmínky a Zásady ochrany osobních údajů společnosti Google.