Trh průmyslových nemovitostí ve znamení relokací
Vyplývá to z aktuálního reportu mezinárodní poradenské společnosti DTZ Logistics Market Update. Ve druhém čtvrtletí představovaly relokace 20 procent realizované poptávky. Objem pronajatých ploch ve 2. čtvrtletí 2009 dosáhl 86 200 metrů čtverečních, což je o pětinu více než v prvních třech měsících letošního roku, ale zároveň jde o 64procentní meziroční propad. Report také uvádí, že od dubna do června bylo dokončeno na 180 tisíc metrů čtverečních nových skladových prostor, což zvýšilo neobsazenost na téměř 17 procent. „V dalším období bude vlivem zastavení spekulativní výstavby docházet k postupnému poklesu - poptávka by měla převýšit objem dokončených nemovitostí,“ doplňuje Martin Šumera z DTZ, podle nějž je a bude pro trh průmyslových nemovitostí příznačná relokace nájemců do nových projektů. Ty nabízejí stejné či ještě lepší finanční a technické podmínky jako ty starší.
#####Míra neobsazenosti roste
Jedním z jevů charakteristických pro současný trh s průmyslovými nemovitostmi je rostoucí míra neobsazenosti těchto nemovitostí. Ta se podle údajů společnosti King Sturge zvýšila z březnové průměrné hodnoty 16,4 procenta na 18,7 procenta. Do konce roku by se míra neobsazenosti mohla snížit na 15 až 17 procent v závislosti na tom, jak se bude snižovat nabídka. Útlum spekulativní výstavby průmyslových a logistických nemovitostí, který nyní charakterizuje tento sektor v celoevropském měřítku, se samozřejmě nevyhnul ani České republice. V důsledku zpřísněných podmínek pro udílení bankovních úvěrů a snížení poptávky došlo k omezení spekulativní výstavby na minimum. „V prvním pololetí 2009 jsme zaznamenali čistou poptávku (prostory, do kterých se nově nastěhovali nájemci, minus prostory, ze kterých se nájemci odstěhovali) ve výši zhruba 190 tisíc metrů čtverečních. V prvním čtvrtletí šlo o zhruba 138 tisíc metrů čtverečních, ve druhém čtvrtletí 52 tisíc metrů čtverečních,“ říká Ondřej Novotný, analytik poradenské společnosti King Sturge. Podle jeho slov v posledních měsících sílí poptávka po středně velkých i zcela malých jednotkách o velikosti 150 až 600 metrů čtverečních. O tyto malé jednotky mají zájem především malí a středně velcí podnikatelé.
#####V západní Evropě se logistice daří
V České republice nebyla od poloviny roku 2007 uzavřena žádná významnější transakce spojená s průmyslovými a logistickými nemovitostmi třídy A. K posledním transakcím patří prodej Karlovarské Business Park (1Q 2007) a CTPoint Lysá nad Labem (3Q 2007). Důvodů je několik - na českém trhu je velká část developerů, kteří vytváří rozsáhlý land banking a svoje parky převádějí do vlastních fondů, a tuzemské průmyslové a logistické parky jsou se svými relativně krátkými nájmy (dříve pět, nyní často tři roky) pro řadu institucionálních investorů relativně rizikové. Naproti tomu v západní Evropě byly podle červencového vydání Property Week Global v posledních šesti měsících uzavřeny významné investiční transakce spojené s logistickými a průmyslovými nemovitostmi v řádu stovek milionů eur. Na logistické a průmyslové nemovitosti se v poslední době zaměřily i německé otevřené nemovitostní fondy, které se obvykle zajímají především o kancelářské budovy.
#####Nejaktivnějším hráčem na trhu je VGP
Na konci června dosáhla nabídka moderních skladových prostor v České republice téměř 3,5 milionu čtverečních metrů. Ve 2. čtvrtletí k tomu přispěly především projekty VGP Park Horní Počernice (přes 77 tisíc m2), CTPark Pohořelice PO4 (31 181 m2), VGP Park Olomouc (16 400 m2) anebo CTPark Brno South SA1 (14 500 m2). Aktuálně je rozestavených přibližně 55 tisíc metrů čtverečních s perspektivou dokončení 40 tisíc metrů čtverečních do konce letošního roku. Téměř 80 procent z tohoto objemu má však předem známého nájemce. Nejvíce nájemních smluv z celkem 86 200 m2 uzavřely firmy v projektech VGP (34 procent), následovány developerem Panattonim (21 procent). Největší transakci uzavřela stavební firma Outulný Group s DHL (14 680 m2). Největší zájem nájemci projevují o projekty v Praze a jejím okolí. „Očekáváme, že letos budou uzavřeny nájemní smlouvy na celkem 250 tisíc metrů čtverečních. Oproti loňskému roku s téměř 720 tisíci metrů čtverečních nebo roku 2007 s téměř jedním milionem pronajatých čtverečních metrů jde o razantní propad. Citelný je pokles zájmu o výrobní haly. V segmentu logistiky převažuje poptávka ze strany konečných uživatelů nad poskytovateli logistických služeb (3PL),“ komentuje výhled Martin Šumera. Nejvyšší nájemné klesá a aktuálně se pohybuje kolem 3,6 až 4,3 eura/m2/měsíc v závislosti na lokalitě. V druhé polovině roku se očekává stabilizace nájemného.
#####CB Richard Ellis hlásí historický propad
#####Existují i optimistické pohledy na vývoj trhu
V záplavě přetrvávajícího pesimismu, pokud jde o vývoj českého trhu s průmyslovými nemovitostmi, se může zdát názor další poradenské firmy Cushman & Wakefield jako světlo na konci tunelu. Podle jejího průzkumu se totiž od ledna do června u nás postavilo 401 tisíc metrů čtverečních moderních průmyslových ploch k pronájmu, což je oproti stejnému období loňského roku dokonce nárůst o 60 tisíc metrů čtverečních. Svou výší neočekávaně překvapily pronájmy, kdy se za prvních šest měsíců letošního roku pronajalo a nájemcům bylo předáno 348 tisíc metrů čtverečních, což je nárůst oproti srovnatelnému období roku 2008 o celých 10 procent. Poprvé po roce také výše uskutečněných pronájmů (172 tisíc m2) ve druhém čtvrtletí letošního roku mírně převýšila novou výstavbu (166 tisíc m2), což jen dokazuje, že se pozastavila spekulativní výstavba, jak bylo předpovídáno již počátkem tohoto roku. „Uvedená čísla dokumentují setrvačnost nemovitostního trhu, kdy projekty plánované i započaté v loňském roce doběhly v prvním pololetí tohoto roku. Poptávka v České republice je prozatím stále relativně vysoká, což drží Česko na druhém místě za Polskem v rámci středoevropského trhu,“ říká Ferdinand Hlobil, vedoucí středoevropského průmyslového týmu v Cushman & Wakefield.
