Veřejné dražby nemovitostí se dělí na dobrovolné a nedobrovolné. Ve své podstatě jsou obě dražby vynucené. V dobrovolné dražbě může majetek prodat vlastník nebo jeho správce, který disponuje právem s ním nakládat. Povětšinou se jedná o insolvenčního správce. Druhou kategorií jsou dražby nedobrovolné, které iniciuje věřitel mající na nemovitosti zástavu, aby uspokojil své pohledávky.
Veřejné dražby může provádět pouze dražebník, jemuž byla udělena koncese na provádění dražeb, kterou schvaluje Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky. K získání koncese musí dražebník splnit několik podmínek, mezi kterými je i pojištění odpovědnosti ve výši 35 milionů korun, ověření účetní uzávěrky auditorem a složení základního kapitálu v minimální výši 5 milionů korun. V současné době je registrováno 825 dražebníků, avšak 328 z nich neprovedlo více než 5 dražeb a pouze 38 má na svém kontě více než 200 dražeb.
#####K čemu jsou dražby vhodné?
Dá se říci, že institut veřejné dražby byl vytvořen především pro banky za účelem prodeje zástav. Zde je potřeba podotknout, že banky veřejné dražby objevily až v posledních letech. Důvodem bylo i to, že v předchozí dekádě byl počet nesplácených úvěrů marginální a banky nastalou situaci buď neřešily vůbec, nebo sahaly k exekučnímu řízení. Naopak soukromý sektor objevil výhody nedobrovolných dražeb poměrně brzy a využíval je při konkurzních řízeních. Banky se k nedobrovolným dražbám začaly uchylovat v souvislosti s ekonomickou krizí a stále větším počtem lidí, kteří nejsou schopni splácet své úvěry. Proto musely začít hledat efektivní cestu, jak své peníze získat zpět. Oproti exekučnímu řízení jsou náklady veřejné dražby o 1/3 nižší a výnosy z prodeje jsou naopak podstatně vyšší. Pokud se podíváme do statistik, v roce 2008 proběhlo v České republice 295 nedobrovolných dražeb, přitom v letošním roce jich ke konci listopadu bylo již 804. Co se počtu dobrovolných dražeb týče, jejich počet se za rok pohybuje kolem 2 až 3 tisíc.
#####Prodej do 90 dnů
Jednou z hlavních výhod veřejných dražeb je rychlost. Dražba se od získání titulu odehraje v horizontu 60 až 90 dnů, což je oproti zdlouhavému exekučnímu řízení zásadní rozdíl. Dále je při prodeji kladen důraz na dosažení maximální prodejní ceny, která zpravidla dosahuje 70 až 80 % reálné tržní hodnoty. Pro vydražitele je to zajímavá cena a navrhovateli to většinou pokryje jeho pohledávku. Cena nemovitosti je závislá na mnoha aspektech, jako je stav, místo či spolupráce dlužníka. Někdy se stává, že dlužník, jehož nemovitost má být prodána v dražbě, neumožní prohlídku, což může vést ke snížení ceny. Ve své podstatě dlužník škodí sám sobě. Pokud by se nemovitost prodala za více, než je jeho dluh, přebytek by pak patřil jemu. Při dražbě je vždy předem jasné, že nemovitost bude prodána té nejvyšší nabídce, což přispívá k transparentnosti celého procesu. Informace o dražbě jsou veřejně přístupné, stejně jako samotný prodej, a může se jí zúčastnit každý, kdo má o nemovitost zájem. Termín prodeje je předem stanoven, a tudíž každý ví, kdy prodej proběhne, což může být vnímáno jako pozitivní, ale i jako i negativní skutečnost. Pevně stanovený termín znamená, že navrhovatel dražby ví, kdy může očekávat návratnost své pohledávky. Na druhou stranu to do jisté míry limituje i počet zájemců, kteří se mohou dražby zúčastnit. Zde je důležité podotknout, že se dražby může zájemce zúčastnit i na dálku. Ačkoli česká legislativa neumožňuje dražit nemovitost bez osobní přítomnosti, je možné zplnomocnit zástupce. Vedle těchto faktů je nutné vyzdvihnout to, že nemůže nastat stav, kdy by nemovitost patřila někomu jinému nebo byla jinak vázána. Finanční prostředky utržené z prodeje jsou k dispozici v horizontu několika dnů od dražby a nejsou nikterak vázány. To ale současně do jisté míry limituje i okruh dražitelů, jelikož bývá složité financovat koupi nemovitosti v dražbě úvěrem.
#####Vlastnictví přechází klepnutím kladívka
Také je nutné zmínit podstatný rozdíl oproti běžné koupi nemovitosti: při dražbě dochází ke změně vlastnictví v okamžiku klepnutí licitátorova kladívka. Výmaz vlastnictví v katastru nemovitostí se – na rozdíl od jiných způsobů koupě nemovitostí – uskuteční záznamem, a ne vkladem. Takto je zajištěno, že nikoho nečeká při zápisu do katastru nemovitostí žádné nepříjemné překvapení. Pozitivem pro vydražitele a navrhovatele je to, že náklady na nedobrovolnou dražbu navíc hradí dlužník. V případě dražby je třeba si uvědomit, že pokud dražba začne, musí vždy skončit prodejem.
Na závěr nezbývá než zhodnotit institut dražby jako nedílnou součást realitního trhu. Veřejná dražba je díky svým vlastnostem předurčena k prodeji pohledávek, nemovitostí v případě zajišťovacího převodu práv, majetku v insolvencích a nemovitostí v zástavě.
*
EURODRAŽBY.CZ
Akciová společnost Eurodražby.cz se zabývá realitní a obchodní činností od roku 1997 a specializuje se na nedobrovolné dražby, kde dlouhodobě platí za jedničku na trhu. Podle celkového finančního objemu dosaženého vydražením majetku je v současné době lídrem v pořadí dražebníků. Současně jako jediná dražební společnost nabízí možnost dražby na dálku přes zástupce, který se jí fyzicky účastní. Od listopadu 2011 je možné sledovat probíhající dražby on-line v reálném čase, což je také unikum na českém trhu. Členem České asociace dražebníků je společnost Eurodražby.cz od roku 2001. Více informací naleznete na www.eurodrazby.cz
Slovníček pojmů
Navrhovatel je ten, kdo navrhuje provedení dražby, což je v případě dobrovolné dražby vlastník (často insolvenční správce) a v případě nedobrovolné dražby ten, kdo má zástavní právo na nemovitost.
Dražebník organizuje dražbu a musí mít koncesi k jejímu provádění.
Licitátor vede dražbu a uděluje příklep.
Příklep je úder kladívka, kterým dochází k přepsání majitele nemovitosti.
Účastník dražby je ten, kdo má zájem koupit nemovitost.
