Máme za sebou dekádu dynamického růstu cen nemovitostí, kdy například v Praze čtvereční metr bytu zdražil o 2,4násobek. To bylo podpořeno postupně zotavující se ekonomikou po recesi v roce 2008, pozitivními očekáváními napříč trhem, růstem reálných mezd, nízkou inflací, nízkými úrokovými sazbami přejícími investičním rozhodnutím a také pomalým povolováním nové výstavby.
Došlo tak k tomu, že se vývoj cen bytů v Praze oddělil od vývoje svých fundamentů, tedy nájmů a mezd. Mezi těmi je těsná korelace a za shodnou dobu vzrostly na 1,7násobek hodnoty roku 2014. To vedlo nejen ke zhoršování dostupnosti vlastního bydlení, ale také ke snižování výnosnosti nájemního bydlení. Nabízí se tedy otázka, kterou si kladlo v posledních pěti letech mnoho lidí z řad odborné veřejnosti: Jak se bude nemovitostní trh vyvíjet dál?
Přetrvává touha po vlastním
Na agregátním trhu nemovitostí v Praze jsme po zvýšení úrokových sazeb v roce 2021 zaznamenali pokles zejména hypoteční poptávky. Šlo o reakci na nezvykle vysokou inflaci. Ke korekci nabídkových cen bytů pak došlo s jistým zpožděním – zhruba devět měsíců u novostaveb, čtvrt roku na sekundárním trhu. U nás však nadále přetrvává touha po vlastním bydlení a to spolu s dalšími vlivy stále působí ve prospěch růstu cen. Těmi faktory jsou zejména nedostatečná nová výstavba způsobená zdlouhavým a komplikovaným povolovacím procesem, neustále rostoucí počet obyvatel Prahy a snižující se průměrný počet členů na domácnost.
Výnos z nájmů poroste víc
Trhy v dlouhém období inklinují k rovnováze. Je tak vysoce pravděpodobné, že dojde ke sbližování křivek cen nemovitostí a nájmů. Těm, kteří nyní kupují byt ryze na investici za účelem pronájmu, se tak nemusí provoz nájmu aktuálně příliš vyplatit. Za poslední dekádu totiž došlo ke snížení výnosnosti z pronájmu bytů v Praze. Ta se dostala pod nebo jen velmi málo nad cenu státních dluhopisů, tedy bezrizikového aktiva. Tato situace logicky nemotivuje investory k nákupu nemovitosti jako investice pro zhodnocení prostředků, protože nezrealizují profit.
To vede k poklesu minimálně investiční poptávky, nemotivuje ke koupi ani institucionální investory a vytváří tak tlak na korekci cen. Z analýzy bytové situace států Evropy vyšlo, že země s vyšším zastoupením nájemního bydlení mají lepší dostupnost vlastnického bydlení. Zároveň také s rostoucím zastoupením nájemního bydlení klesá jeho výnosnost. V Česku lze očekávat, že poroste výnosnost nájemních nemovitostí díky rychleji rostoucím nájmům vůči stagnujícímu či mírnějšímu růstu cen nemovitostí. Výnosnost nájmů u nás totiž odpovídá hodnotám ve státech s výrazně vyšším zastoupením nájemního bydlení.
Pronajímání nemovitosti s sebou nese rizika, která musí být zohledněna v takzvaném tržním premiu neboli ve vyšší celkové výnosnosti. Potom se nabízí dva možné scénáře: buďto ceny nemovitostí ještě výrazněji klesnou, nebo budou do doby snížení úrokových sazeb a nastartování poptávky stagnovat a až následně mírně růst.
Aby se naplnil první scénář a ceny nemovitostí klesly o tolik jako v období velké globální recese po roce 2008, muselo by dojít k významnému nárůstu nezaměstnanosti. Ta je zásadním hybatelem vývoje mezd, sentimentu, očekávání a tím pádem poptávky a prodejních cen. Vzhledem k silnému tuzemskému trhu práce a postupně se snižujícím úrokovým sazbám ale zatím nic nenasvědčuje tomu, že by mělo dojít k ještě většímu poklesu cen. A to zejména v situaci, kdy jsou hlavními omezujícími faktory poptávky právě nezvykle vysoké úrokové sazby hypoték. Jako nejpravděpodobnější scénář, který dostane trh postupně do rovnováhy, se jeví dočasná stagnace a následný mírný růst cen nemovitostí.
Současně s tím ale porostou i nájmy a mzdy. To povede k vyšší výnosnosti pronájmu a lepší dostupnosti vlastnického bydlení. Růst cen nájmů podporuje i fakt, že kvůli nedostupnému vlastnickému bydlení vzroste poptávka po nájmech. Opětovné sbližování křivek nájmů a cen nemovitostí podporuje nejenom současná a očekávaná výnosnost dlouhodobých bezrizikových aktiv, ale i konsenzus kapitálových trhů, které vidí novou rovnovážnou cenu peněz v blízkosti čtyř procent.
Autor je analytik z JRD
