Česká centrální banka zřejmě dostane to, po čem toužila: zákonem přiznané pravomoci dozorce nad hypotečním trhem. Vláda návrh schválila, a i když v parlamentu asi nějakých změn dozná, mají centrální bankéři na dosah moc, po níž léta volají. Kromě toho by měla novela ulevit mladým žadatelům o hypotéky. Jsou další nástroje pro ČNB vůbec potřeba? A zlepší se dostupnost bydlení pro mladé?
Podle efektu, který měla na trh doporučení ČNB platná od loňského podzimu, by první odpověď zněla nikoli. Počet žádostí o hypotéky je letos skoro o čtvrtinu nižší než před rokem, a i když vyšší sazby a ceny bytů věci také nepomohly, je jasné, že doporučení ČNB měla silný vliv. S efektem svých opatření je ostatně spokojena i samotná banka, takže by se mohlo zdát, že psát nové zákony není třeba. Argumentují tak i někteří politici.
Je to ovšem omyl. Stačí se podívat do USA v prvním desetiletí tohoto milénia. I tam bývaly doby, kdy banky poskytovaly hypotéky rozumně. A pak se díky finančním inovacím (sekuritizace, strukturované produkty a podobně) utrhly ze řetězu. To, že je dnes s českými bankami všechno pořádku, není zárukou, že tomu tak bude i v budoucnu. Lze si třeba představit, že banky se ocitnou pod tlakem fiskálně hladové vlády či rostoucí konkurence nebankovních subjektů a popustí hypoteční kreativitě uzdu. Nebo že se jejich kapitálová vybavenost ze současných nadprůměrných hodnot sníží. Stabilita finančního sektoru je přitom klíčová věc. Pohled na léta 2008 a 2009 ukazuje, že recese způsobené realitními krizemi jsou hlubší a delší než jiné.
U dostupnosti bydlení pro mladé se toho moc nezmění. Ano, jedná se o úlevy. O deset procentních bodů vyšší povolený poměr dluhu k hodnotě zástavy (LTV) citelný bude. Je rozdíl, jestli na pražský pětimilionový byt musíte mít naspořený milion nebo půl milionu. Ale část této počáteční úlevy bude záhy kompenzována růstem cen nemovitostí kvůli vyšší poptávce.
Primárním problémem velkých měst, kde je situace s bydlením nejhorší, je strukturální převis poptávky nad nabídkou. Ten se novým opatřením nesníží, ba naopak. Skutečně by pomohlo, kdyby se urychlilo povolovací řízení alespoň tak, aby podle dat Světové banky nebylo těžší postavit sklad v Česku než v Kamerunu. Aby Česko nebylo na 156. místě tohoto žebříčku, ale třeba alespoň na 68., jako bylo ještě v roce 2012. Neuškodilo by ani rozumné omezení spekulativnějších forem využití obydlí.
Autor je hlavní ekonom společnosti Conseq
