V uplynulém týdnu se náš investiční tým J&T zúčastnil konference Baader Bank v Mnichově. Měli jsme zde relativně vzácnou příležitost popovídat si s manažery firem z různých zemí i sektorů. Výsledkem bylo několik investic do našeho nového fondu realitních akcií a dluhopisů.
Všechny německé realitní firmy, se kterými jsem se potkal, měly společný, dle mého názoru konzervativní profil zadlužení. Bez ohledu na typ nemovitostí se vždy objem dluhu k hodnotě nemovitostí pohyboval okolo hodnoty 50 procent, většinou ale pod ní. A tento ukazatel je již počítán z přeceněných hodnot, kdy vlivem vyšších úrokových sazeb letos klesly ceny německých nemovitostí o šest až osm procent. To je pokles aktiv v účetních rozvahách společností i pokles cen při reálných transakcích na německém trhu.
Dle dotyčných se po těchto poklesech již nájemní výnosy pohybují na „zdravých“ úrovních z devadesátých let, tedy z podobného prostředí nenulových úroků. Solventnost německých realitních firem tedy bývá solidně kryta hodnotou nemovitostí, která navíc byla poctivě znovu naceněna. Zaujaly nás akcie Grand City Properties či INSTONE Real Estate.
Hotovostní toky jsou však neméně důležité. Firma musí ukázat časový rozpis maturit úvěrů, aby rozptýlila obavy, že bude do roka refinancovat všechny své dluhy za vyšší sazby. Až na výjimky firmy refinancují každý rok pouze menší část celkového dluhu, a navíc raději u bank, které jim dávají přívětivější sazby než kapitálový trh.
Zaujalo nás třeba prohlášení firmy Aroundtown, která jen z hotovosti na účtu pokryje maturity úvěrů do poloviny roku 2026. Nejen výše zmíněné nemovitostní tituly mají také společné razantní cenové propady akcií, přestože jsme je shledali finančně zdravými. Mnichovská konference nás utvrdila v tom, že nákupy v tomto sektoru jsou příležitostí, které by se mělo využít.
A nyní si dovolím pár postřehů z vlastního „společenského průzkumu“: pivo chutí našince neuchvátí, navíc je zhruba za trojnásobek českých cen – litrové pivo v restauracích stojí 250 až 300 korun. Co ale u nás nemáme, je atmosféra Oktoberfestu, kterou bych jednou za život každému doporučil. Dokonce i v korporátní sféře se ten týden smí téměř vše. Mezi desítkami investorů v oblecích se vždy objevil někdo v typickém bavorském kroji.
Na závěr poznatek, který mi radost neudělal. Víte, co si myslí Němci o Češích? Nic. Máme na čem pracovat. Za těch pár dnů se nám snad povedlo maličko posunout k úspěchu naše investiční fondy.
Autor je portfolio manažer J&T Banky
