Uzávěrka Jana Novotného: Koupit byt, nebo jít do nájmu? Letos to bude jasná volba

Jan Novotný, E15

Jan Novotný, E15 Zdroj: E15 Michaela Szkanderová

Několik signálů z nemovitostního trhu naznačuje, že se blíží dlouho očekávaný cenový vrchol. Bude letos výhodnější koupit byt, nebo spíše vsadit na nájem?

V posledním čtvrtletí loňského roku rostly ceny bytů v Česku podle HB Indexu Hypoteční banky ještě téměř o pětinu, mezičtvrtletně o pět procent a v Praze o 4,4 procenta. Na konci loňského roku se odehrála dvě výrazná zvýšení úrokových sazeb. Zatímco na počátku listopadu činila úroková sazba 1,5 procenta, před Vánoci dosáhla 3,75 procenta. Do zvýšení úroků hypoték a do nemovitostního trhu obecně se rozhodnutí České národní banky na konci loňského roku ještě nestačilo promítnout, nastalo to až letos v lednu.

Objem hypoték podle dat České bankovní asociace prudce klesl více než o čtvrtinu oproti stavu v prosinci loňského roku. A to už je skutečně výjimečný propad, přestože leden bývá na hypotečním trhu tradičně slabším měsícem. Hypotéku za méně než 3,5 procenta lze teď sehnat už jen se štěstím.

Očima guvernéra: Drahé hypotéky

Video placeholde
Očima guvernéra: Drahé hypotéky • Videohub

Dubnové utažení hypoték

To předznamenává, jak se bude letos trh vyvíjet. Na začátku února navíc nastalo další zvýšení úrokových sazeb na 4,5 procenta, což může během letošního roku vyhnat úroky hypoték k šesti procentům. V dubnu navíc vstoupí v platnost výrazné omezení České národní banky na poskytování hypotečních úvěrů, kdy si žadatelé starší 36 let budou muset nemovitost financovat alespoň z dvaceti procent vlastními penězi a výše splátky nebude moci přesáhnout 45 procent čistého měsíčního příjmu. Banky letos očekávají celkové snížení zájmu o hypotéky až o polovinu.

Tou největší neznámou však je, jak se výrazný propad hypoték odrazí na cenách nemovitostí. Někteří ekonomové hovoří až o třetinovém zlevnění bytů. Realita bude nejspíš trochu jiná, i když cenový propad zřejmě nastane.

Prvním poslem blížícího se vrcholu je průměrná výše hypotéky, která v lednu nepatrně poklesla. Pohybovala se na podobné úrovni jako na konci loňského roku, tedy kolem 3,4 milionu korun. Kulminace výše hypotéky značí, že lidé už nejsou ochotni půjčovat si na bydlení stále více.

Nižší poptávku zaznamenali i developeři. Táhnou ji dnes ještě více než dříve investoři, kteří si kupují byty jako úložku peněz v době rekordní inflace. Lidé, kteří si chtěli letos pořídit vlastní bydlení, spíše volí vyčkávací taktiku. Motivuje je k tomu sama Česká národní banka, když její představitelé už několikrát veřejně deklarovali, že koncem roku mohou opět klesnout úrokové sazby. Centrální banka tedy záměrně vytvořila na nemovitostním trhu jakési poptávkové vakuum, které by v příštích měsících mohlo začít snižovat přepálené ceny bytů.

Znatelně nižší poptávka po bytech se na pražském trhu letos navíc potká s rekordním množstvím nabízených bytů. Loni se totiž v Praze rozestavělo bezmála deset tisíc bytů, nejvíce od zavedení příslušné statistiky v roce 1997. Sice neexistuje žádný přesvědčivý důkaz o tom, že vyšší tempo stavby bytů v Česku může snížit jejich cenu, ale ekonomická teorie hovoří jasně: bude to jednoznačně tlak proti dalšímu zdražování.

Zdražující nájemní bydlení

Na nájemním trhu se přitom odehrává úplný opak. Po dvou letech cenové stagnace způsobené nižším turistickým ruchem, kolapsem krátkodobého ubytování typu Airbnb a nízkými úrokovými sazbami se letos zřejmě dočkáme růstu nájmů, který může překročit i předcovidové hodnoty.

Způsobí to v první řadě samotná inflace, kvůli níž budou pronajímatelé zdražovat nové nájmy a v rámci zákonných možností zvyšovat ty stávající. V druhé řadě může nájmy zdražit obnovující se cestovní ruch a také studenti vracející se do velkých měst po měsících distanční výuky.

Pokud se tedy právě teď rozhodujete mezi koupí bytu a nájmem, může být právě nájem na příští měsíce tou výhodnější variantou. Nájemní smlouvou si zafixujete stále ještě nízkou cenu a na druhé straně můžete vyčkat na vrchol nemovitostního trhu, který už je cítit ve vzduchu. Pokud na konci roku opravdu dojde ke snižování úrokových sazeb, teprve pak nastane doba pro odchod z nájmu a pořízení vlastního bydlení.