České reality ovládl domácí kapitál. Praha je menší než Frankfurt, ale má vyšší výnos, říká Hrbáček z WOOD & Company
- Český trh komerčních nemovitostí má za sebou rekordní rok.
- Objem transakcí dosáhl 4,4 miliardy eur a přiblížil se mnohem většímu Polsku.
- Podle Jiřího Hrbáčka z WOOD & Company je ale ještě důležitější jiná změna: hlavní roli převzal domácí kapitál.
Ještě před deseti až patnácti lety dominovali českému realitnímu trhu zahraniční investoři. Lokální kapitál byl spíše doplňkem. Rok 2025 tento poměr výrazně otočil. Podle Jiřího Hrbáčka, portfolio manažera WOOD Real Estate, stáli domácí investoři za zhruba 87 procenty celkového objemu transakcí.
„Loňský rok byl rekordní. Těch 4,4 miliardy eur je srovnatelných s polským trhem, který je přitom zhruba třiapůlkrát větší. A co je na tom nejdůležitější, investiční trh byl tažený domácím kapitálem,“ říká v podcastu e15 Hrbáček.
Důvody jsou dva. Část zahraničních fondů se dostala na konec investičního cyklu a aktiva prodává. Některé panevropské fondy navíc řeší tlak na likviditu na vlastních trzích, zejména v Německu. Praha je pro ně kvalitní, ale pořád menší a méně domácí trh.
„Když velké fondy potřebují likviditu, často prodávají na menších nebo perifernějších trzích. Praha pro ně pořád není domácí trh,“ vysvětluje Hrbáček.
Druhá změna je lokální. V Česku výrazně vyrostla investorská báze, zejména přes fondy kvalifikovaných investorů a retailové realitní fondy. Češi a Slováci podle Hrbáčka zůstávají v realitách přirozeně konzervativní. „Češi reality mají rádi. Jsme konzervativní investoři, máme rádi cihlu, kámen, možnost si na to sáhnout a vidět stabilitu,“ říká.
Praha není Frankfurt. A právě proto dává smysl
Praha se velikostí nemůže rovnat Londýnu, Paříži ani Frankfurtu. Podle Hrbáčka to ale neznamená slabinu. Pro investory je podstatné, že na kvalitním aktivu mohou v Praze stále dosáhnout vyššího výnosu než ve velkých západoevropských metropolích.
„Výnos, který může investor dosáhnout na srovnatelně kvalitním aktivu v Praze, je pořád vyšší než ve Vídni, Frankfurtu, Curychu, Paříži nebo Londýně. Praha a Varšava mají pořád kouzlo v tom, že se na daném aktivu dá vydělat víc,“ říká Hrbáček.
Český trh podle něj nemusí usilovat o roli velkého evropského centra. Realističtější je přirovnání k Curychu nebo Kodani, tedy k hlavním městům menších, bohatých a stabilních zemí, kde silnou roli hrají domácí fondy, pojišťovny a lokální kapitál.
Kanceláře covid nezabil
Jedním z nejsilnějších segmentů zůstávají kanceláře. Během covidu se čekalo, že firmy trvale sníží plochy a práce z domova oslabí celý trh. Podle Hrbáčka se tento předpoklad nepotvrdil. „Nepotvrdila se teze, že covid totálně změní chování firem a jejich přístup k pracovním místům. Lidé jsou zpátky v kancelářích, fyzická přítomnost je dnes přes 70 procent a lehce roste,“ říká.
Pražský kancelářský trh dnes podporuje hlavně nedostatek nové nabídky. Neobsazenost klesla pod šest procent, nájmy rostou a nové výstavby je málo. Loni se v Praze dokončilo jen zhruba 26 tisíc metrů čtverečních kanceláří, což je nejnižší hodnota za posledních patnáct let.
„Nabídka nových kancelářských metrů je nižší, než trh potřebuje. Klesá neobsazenost, rostou nájmy a pražský kancelářský trh je silný,“ říká Hrbáček. Důvodem nejsou jen povolovací procesy, ale i ekonomika developmentu. Developerům se dnes často více vyplatí stavět byty, protože rezidenční projekty nabízejí vyšší marže než kanceláře.
Retail i logistika vstupují do racionálnější fáze
U obchodních center Hrbáček nečeká novou vlnu velké výstavby. Trh se podle něj bude posouvat spíše ke zkvalitňování existujících ploch, rekonstrukcím a lepšímu využití metrů. Podobně retail parky už narážejí na limity domácího trhu a část hráčů se dívá do zahraničí.
Logistika po covidové euforii také vystřízlivěla. E-commerce sice zůstává důležitá, ale představa, že kamenný obchod rychle ztratí význam, se nepotvrdila. Maloobchod funguje vícekanálově a logistické nemovitosti se musí stavět cíleněji. „Před pěti nebo osmi lety jste měl vysokou pravděpodobnost, že logistický areál obsadíte. Dnes se musí velmi cíleně kalkulovat a přemýšlet i o obchodní stránce,“ říká Hrbáček.
Nearshoring, tedy přesun výroby a dodavatelských řetězců blíže k Evropě, podle něj probíhá, ale pomaleji, než trh čekal. Roli hraje slabší Německo, pokračující válka na Ukrajině i měnící se globální obchodní prostředí.
Bydlení zůstává nejsilnějším příběhem
Největší strukturální nerovnováha zůstává u bydlení. Praha dlouhodobě trpí nedostatkem bytů, nabídka roste pomalu a poptávka zůstává silná. Podporuje ji nejen vlastní bydlení, ale i investiční nákupy.
„Rezidenční trh, zejména v Praze, je fenomén. Už před pěti lety jsme si říkali, že to nemůže dál růst, ale poptávka roste dál a nabídka je pořád omezená,“ říká Hrbáček. Dokud se výrazně nezrychlí výstavba nebo nedojde k prudkému zhoršení financování, tlak na ceny podle něj jen tak nezmizí.
WOOD míří dál do Polska
WOOD & Company Real Estate fond letos slaví deset let existence. Za tu dobu vyrostl na zhruba 36 miliard korun aktiv v tržním ocenění. Další růst chce hledat i mimo česko-slovenský trh, hlavně v Polsku.
Fond letos dokončil nákup varšavské budovy Royal Wilanów, převážně kancelářského objektu s významnou retailovou složkou a vysokou obsazeností. Hodnota transakce přesáhla 100 milionů eur.
„Polsko a Varšavu vidíme pro kancelářský trh jako velmi perspektivní. Chceme se ještě více diverzifikovat z česko-slovenského prostředí do Polska,“ říká Hrbáček.
Rekordní rok 2025 tak podle něj nebyl jen silným obdobím pro transakce, ale potvrzením hlubší změny. Český realitní trh už nestojí primárně na zahraničních penězích. Domácí kapitál vyrostl, zesílil a začíná určovat směr. Teď půjde hlavně o to, zda si vedle sebevědomí udrží i disciplínu.
