Kdy má smysl refinancovat hypotéku a jak na to?

Refinancování hypotéky je v dnešní době jedním z často diskutovaných témat, která zajímají jak stávající, tak potenciální majitele nemovitostí. Jde o proces, kdy klient převádí svůj stávající hypoteční úvěr k jiné bance, zpravidla za účelem získání výhodnějších podmínek – nejčastěji nižší úrokové sazby, prodloužení splatnosti nebo například konsolidace dalších finančních závazků do jedné, přehlednější splátky.

Tento krok však s sebou, kromě případných úspor, přináší i administrativní a finanční zátěž v podobě poplatků, nových ocenění nemovitosti či možných nákladů na předčasné splacení původního úvěru. Právě proto je při rozhodování o refinancování hypotéky zásadní postupovat s maximální obezřetností a opravdu důkladně analyzovat všechna pro a proti.

Kdy má refinancování hypotéky smysl?

O refinancování má smysl uvažovat především v obdobích zvýšených úrokových sazeb, které jsme na českém trhu zažili od roku 2021 a stále ještě zažíváme. Největší smysl má tento krok pro klienty, kteří svou hypotéku uzavřeli v letech 2022 až 2024, kdy sazby stoupaly a dosahovaly historických maxim. Klíčové je, aby byla úspora na úrocích za nové fixační období po odečtení veškerých nákladů spojených s převodem opravdu významná, ideálně v řádech desítek tisíc korun. Pokud je úspora malá, například jen kolem pár tisíc korun, doporučuje se spíše vyčkat na další vývoj trhu, protože úrokové sazby mají podle současných prognóz tendenci dále klesat.

Jaké benefity může refinancování přinést vaší domácnosti?

• Nižší úroková sazba: Získání nižší úrokové sazby je největší motivací pro refinancování. U nového poskytovatele lze získat lepší sazbu, což znamená okamžité snížení měsíčních splátek a v dlouhodobém horizontu úsporu na úrocích i v řádu statisíců korun.

• Změna délky splatnosti: Možnost prodloužit dobu splatnosti hypotéky znamená další snížení měsíční splátky, což je výhodné zejména, pokud se vaše finanční situace v posledních letech zhoršila. Na druhé straně však platí, že celkově za úvěr zaplatíte více na úrocích, protože budete splácet delší dobu.

• Konsolidace více úvěrů: Pokud domácnost splácí více úvěrů najednou, například spotřebitelské úvěry nebo kreditní karty, lze je sloučit do jedné hypotéky s nižší sazbou. To zpravidla vede k nižšímu celkovému zatížení a výrazně zjednodušuje správu financí.

• Redukce poplatků: Nový hypoteční úvěr může být spojen s nižšími poplatky za vedení účtu nebo správu úvěru.

Načasování refinancování je klíčové

Jedním z nejdůležitějších faktorů při uvažování o refinancování je správně zvolené načasování. Nejvýhodnější je refinancovat na samém konci fixačního období, protože v tomto okamžiku lze úvěr splatit či převést k jiné bance bez sankcí. Nová legislativa, která vstoupila v platnost v září 2024, však přinesla zásadní změnu – klient, který chce refinancovat dříve, tedy ještě v období fixace, musí bance zaplatit poplatek ve výši 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z této částky. Zároveň je třeba zmínit, že banky se brání tzv. „hypotečnímu turismu“ a v případě častých změn bank mohou další refinancování odmítnout.

Na co si dát při refinancování hypotéky pozor?

Při rozhodování a srovnání hypoték od různých bank je nezbytné zohlednit všechny související poplatky a náklady:

• Poplatek za zpracování a schválení nového úvěru,

• náklady na nové ocenění nemovitosti (většina bank požaduje vždy aktuální odhad),

• poplatky za čerpání či návrh na vklad zástavního práva,

• poplatky za vklad do katastru nemovitostí (platí se dvakrát – za smazání starého a za vložení nového zástavního práva),

• případné poplatky u stávající banky za vyčíslení zůstatku či samotné refinancování,

• náklady na předčasné splacení podle aktuálních smluvních podmínek.

Zásadní je také prověřit aktuální hodnotu nemovitosti. Pokud chcete konsolidovat více úvěrů do jedné hypotéky, musí být hodnota zastavené nemovitosti dostatečná, aby pokryla nový úvěrový rámec. U novějších hypoték se může stát, že hodnota nemovitosti nestačí a konsolidace není možná. Pokud však hypotéku splácíte delší dobu, je pravděpodobné, že hodnota nemovitosti vzrostla a vyšší úvěrový rámec je dosažitelný.

Refinancování hypotéky může být velmi efektivní cestou ke snížení měsíčního zatížení a optimalizaci vašich osobních financí. Umožňuje nejen ušetřit na úrocích, ale často také upravit parametry úvěru podle aktuálních potřeb domácnosti. Klíčem k úspěchu je však detailní srovnání hypoték, propočet všech poplatků a správné načasování s ohledem na konec fixačního období.

V dnešní době je obezřetnost na místě: vždy pečlivě zvažte všechna rizika, pečlivě čtěte podmínky smluv a neváhejte využít odbornou pomoc. Refinancování je silný nástroj, který vám – pokud jej využijete správně – může poskytnout významnou úlevu a posílit dlouhodobou finanční stabilitu vaší domácnosti. Rozhodně to ale není krok, který byste si měli „dopřávat“ každoročně. I tady platí – méně je někdy více.