„Zdlouhavý postup brání bankám, aby dávaly nemovitosti masově na trh. Nejdřív se snaží dostat z lidí dlužné peníze, například rozložením splátek,“ popisuje Ivo Gavlas, majitel aukční a realitní společnosti Gavlas.
* E15: Rostou vynucené prodeje nemovitostí? Na mysli mám hlavně už dlouho avizované výprodeje bytů a domů z nesplácených hypoték.
Nárůst skutečně pozoruji. Ale v letošním roce se trochu zastavil u nedobrovolných dražeb. Jejich výrazný nárůst o více než sto procent byl mezi lety 2009 a 2010, ale samozřejmě se začínalo z nižších čísel. Počet nedobrovolných dražeb za letošní první pololetí byl ve srovnání s druhou polovinou roku 2010 v podstatě na stejné úrovni. Možná jsme dosáhli určitého vrcholu. V roce 2009 se v prvním pololetí uskutečnilo 160 nedobrovolných dražeb, o rok později už 340. Teď stoupají dobrovolné dražby, u nich jsme zaznamenali mezipololetní nárůst až 30 procent. To má dva důvody.
Za prvé, Lesy ČR začaly prodávat touto formou nemovitosti. Druhým důvodem je nárůst konkurzních dražeb. Věřitelé se naučili, že lépe než do nedobrovolných dražeb je posílat dlužníky do insolvence. Je to pro ně levnější i rychlejší. Podle insolvenčního zákona říká zástavní věřitel, který je takzvaným zajištěným věřitelem, přímo insolvenčnímu správci, jak bude zastavenou nemovitost prodávat. Nikoli tedy věřitelský výbor, ale zajištěný věřitel. Náklady na zpeněžení nesmí přesáhnout pět procent, je to tudíž levné. A to nejen v porovnání s nedobrovolnými dražbami, ale hlavně s exekucemi, které jsou nesmírně drahé a extrémně málo výnosné.
* E15: Jaký je nyní poměr dobrovolných a nedobrovolných dražeb?
Dobrovolných je zhruba třikrát víc.
* E15: Jakou roli v nich hrají banky?
Významnou, zejména ty hypoteční, protože jsou zajištěnými věřiteli. Ale velmi významnou roli hrají také nebankovní instituty, které mají spotřebitelské úvěry zajištěné zástavním právem. Jsou to nejčastěji nemovitosti, které se pohybují do jednoho milionu korun a většinou se nacházejí v chudších krajích. Spotřebitelských úvěrů od nebankovních společností, které teď docházejí k realizaci, a to buď formou exekuce, anebo nedobrovolné dražby, je řada. Většinou jsou to nepříliš velké úvěry k nepříliš drahým nemovitostem. Úvěrové smlouvy byly často od počátku nastaveny tak, aby lidé nedokázali splácet a jejich majetek propadl. Ale s těmito typy nebankovních subjektů nespolupracujeme.
* E15: Znamená to, že banky stále ještě přešlapují na místě?
Proces u bank je složitější. Nejdřív se snaží nikoli zpeněžit nemovitost, ale dostat z lidí dlužné peníze, například rozložením splátek. Sám jsem na začátku roku předpovídal, že banky přistoupí ve větší míře k nuceným prodejům nemovitostí, než jak se nakonec děje. Nevím, možná se zlepšila rozpočtová kázeň lidí. Ale je třeba zdůraznit, že cesta k dražbě je relativně dlouhá. Pokud dlužník nespolupracuje, tak jej banka musí dát k soudu a získat soudní rozhodnutí, aby vůbec mohla nemovitost poslat do dražby. Zdlouhavý postup brání bankám, aby dávaly nemovitosti masově na trh.
* E15: Spolupracují dlužníci?
Snažíme se s nimi jednat, aby problém nedospěl až do nedobrovolné dražby, protože ta je z hlediska výnosnosti špatná, ale aby raději souhlasili s dražbou dobrovolnou. Banka je v takovém případě vedlejším účastníkem, proces je řízený a klient spolupracuje. Problém ovšem bývá v tom, že řada klientů se nechová racionálně a nesplácení svých závazků řeší s bankou až velmi pozdě. První, co dlužník udělá, je, že přestane platit státu daně, sociální a zdravotní pojištění.
A v okamžiku, kdy naroste dluh a úřady si ho zajistí, už dobrovolná dražba není možná. V jejím případě totiž musí všichni souhlasit s tím, že se vzdají zástavního práva, když bude nemovitost vydražena. Ale s tím finanční úřad nebude souhlasit, a tím se celý proces zablokuje. Pak už je řešením insolvence, nedobrovolná dražba nebo exekuce.
* E15: U nedobrovolných dražeb bývá problém zajistit potenciálním kupujícím prohlídku nemovitosti i dokumentaci včetně případných nájemních smluv, které se k ní vážou.
Když dosavadní majitel nespolupracuje, může se stát, že člověk kupuje zajíce v pytli. Ale v takovém případě nabídne o adekvátní rizikovou srážku nižší cenu.
* E15: Pro kupujícího to v každém případě není příznivá situace.
Jak pro koho. Pokud potřebuje hned bydlet, není to to pravé, protože hrozí, že bude vystěhovávat nájemníky pomocí soudních žalob. Na druhé straně, pokud bere koupi jako investici, tak si počká.
* E15: Která skupina převažuje?
U nedobrovolných dražeb jde jasně o investiční příležitosti. U dobrovolných dražeb máme zkušenost, že zatím převažují koncoví uživatelé. Ale samozřejmě se na dražbách objevují i kupci, kteří portfolio očistí a prodají dál.
* E15: Pokud jde o komerční nemovitosti, co je dnes nejčastěji na prodej?
Určitě průmyslové haly a areály.
* E15: Hlavně starší výrobní areály?
To bývalo, ale dnes už to neplatí. Za prvé, banky si moc neberou do zástavy starší areály. A za druhé, v uplynulých letech tady dramaticky narůstala výstavba. To způsobilo, že dražené nemovitosti jsou buď rekonstruované, anebo nově postavené. Už to nejsou objekty céčkové kategorie. Docela běžné je, že firma zkrachovala a zbyl po ní pět let starý objekt s výrobní halou, novými obchodními prostory a kancelářemi.
* E15: Setkáváte se často s prodejem developerských projektů?
Ty se většinou prodávají mimo veřejnou nabídku. V současné době jednáme o projektu na Lipně. Ten zkrachoval ve fázi, kdy už je v podstatě dokončený, takže jde spíše o to, zda se bude prodávat po apartmánech, nebo jako celek. Bude záležet na rozhodnutí zástavního věřitele.
* E15: U rekreačních komplexů mívali developeři před pár lety velké plány…
Ano, to je typ nemovitostí, kde spadne poptávka jako první. My v projektu na Lipně odhadujeme pokles ceny nemovitosti kolem 35 až 40 procent.
* E15: V nabídce se také častěji objevují činžovní domy.
Italové, kteří je v minulosti hodně nakupovali, je teď chtějí prodávat, protože mají doma problémy. Ale ještě se nesetkáváme s tím, že by šli s cenami výrazně dolů.
* E15: Jak se vyvíjí trh s luxusními nebo nadstandardními nemovitostmi?
Jde o velmi úzký segment, a nelze tedy moc mluvit o vývoji. Byly, jsou a budou to jednotky případů. Pokud je na prodej skutečně kvalitní nemovitost, nejen dům v dobré lokalitě, tak si hledá kupce dlouhou dobu, ale pak ho najde.
* E15: Jaká bývá v současné době úspěšnost dražeb?
Zmařených dražeb, to znamená sice vydražených, ale následně nezaplacených nemovitostí, je objemově jen kolem pěti procent. Vydražená průměrná cena se pohybuje okolo 70 procent odhadní ceny. U nás je v průměru 90 procent realizovaných dražeb úspěšných. V každém případě hodně záleží na tom, jakou stanovíte vyvolávací cenu.
* E15: Nakolik mohou dražby ještě zahýbat s cenovou hladinou?
Obecně příliš ne. Když půjde někdo do nedobrovolné dražby a koupí si nemovitost levněji, očistí ji od závazků a pak se ji zpravidla pokusí prodat dráže. A spousta lidí má také bariéru a do dražby nakupovat vůbec nepůjde. Pro ně není dražba alternativou koupě bytu v přímém prodeji. Lidé z toho mají strach, je to pro ně velká neznámá. I když v regionech může být situace trochu odlišná. Lidé mohou mít zájem o dražený dům v sousedství. Dražby mohou na lokálním trhu více ovlivnit ceny než třeba v Praze. Nicméně nemovitostí zase na vesnici nebude tolik na prodej, zrealizuje se jedna dražba a ostatní domy už se budou prodávat běžným způsobem.
Ivo Gavlas (50)
Absolvoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, poté pracoval v Ekonomickém ústavu ČSAV. Byl prvním tuzemským licitátorem. Realitní firmu, která nese jeho jméno, založil v roce 1990. Dne 26. ledna 1991 vedl historicky první dražbu v tehdejším Československu po roce 1989. Společnost Gavlas má pobočky v Praze, Brně a Ostravě. Je členem Asociace realitních kanceláří ČR, komory dražebníků při této asociaci, Evropského klubu realitních kanceláří a Mezinárodní federace realitních makléřů.
