Nedostupnost bydlení nahrává alternativním možnostem bydlení, od nájmů až po návrat družstev. Objevila se i novinka v podobě modelu rent-to-own, neboli od pronájmu k bydlení, kterému dokonce věří realitní skupina EHS, a proto start-up Ownest, který s novým byznys modelem přišel, dokonce z padesáti procent koupila. Model ale vzbudil už při prvotní prezentaci nedůvěru na sociálních sítích, proto jsme o něm promluvili s bankami, hypotečními specialisty i sociology. Ani ti skepsí nešetřili. Spoluzakladatel Ownestu Martin Machala ale modelu věří. V rozhovoru vysvětluje, proč podle něj může uspět jak u fondů, tak jako silný zaměstnanecký benefit.
Když bych chtěla být vaší klientkou, jak posoudíte, že dokážu za pět let naspořit dostatek a zároveň pak být bonitní pro banku?
Ten proces se zase tolik neliší od toho, co byste podstupovala v bance. Podíváme se na vaše příjmy, jestli máte nějaké závazky. Dokážete nám, že máte naspořeny alespoň tři procenta z hodnoty bytu, která jsou součtem dvou vstupních poplatků. Poplatek za zprostředkování činí 1,5 procenta a dalších 1,5 procenta je prvotní záloha na kupní cenu, které se ale na rozdíl od poplatku za zprostředkování připíšou k zálohám na akontaci. To jsou asi nejdůležitější body. Až přijde chvíle, kdy se bude blížit koupě, tak počkáme, až nám pošlete ta tři procenta a následně investor byt koupí.
Rozdíl mezi námi a bankou je, že banky se na klienta dívají teď a tady a nezohledňují budoucí růst příjmů. Podle nás není fér posuzovat člověka, který bude mít za dva roky hotové advokátní zkoušky znamenající skokový nárůst platu, s průměrným nárůstem. To chceme brát v úvahu.
Co je model rent-to-own? Model rent-to-own, neboli od pronájmu k vlastnictví, funguje přes deset let v Americe, Austrálii nebo ve Velké Británii pod názvy Divvy Homes, Landis nebo Ownhome. Cílovou skupinou je mladý člověk na začátku kariéry, který si chce pořídit první bydlení. Na hypotéku, která by mu ho zajistila, ale nedosáhne. Firmy používající model rent-to-own nabídnou odmítnutému zájemci o hypotéku, že pro něj byt za peníze od investorů koupí a z něho udělá na následujících pět let nájemce. Spolu s nájmem bude platit i zálohy na akontaci hypotéky, kterou by měl na konci „pětiletky“ bez problémů získat. Více v článku zde >>> |
Poplatek za zprostředkování, tedy těch 1,5 procenta z ceny nemovitosti, je provize za služby Ownestu?
Ano, to je cena našich služeb, do kterých spadají služby odborníků při výběru bytu, pomoc s řešením hypotéky a pak i to, že najdeme investora, který poskytne hotovost na nákup bytu, který si klient vybral. Navíc se s klientem podělíme o slevu, kterou na bytu vyjednáme.
Věříte, že se vám v současné situaci podaří vyjednat slevu?
Ano. Hlavně díky tomu, že budeme nabízet rychlé jednání a platbu v hotovosti. V současné situaci, kdy je hypoteční trh kvůli vysokým sazbám téměř zamrzlý, to může být zajímavý argument pro prodávajícího.
Jak se vybírá byt? Necháte klienta si najít byt, který pak prověříte?
Klient si bude vybírat sám. Na prohlídku bytu s ním půjdou techničtí a investiční specialisté, aby mu poradili, že není například dobré kupovat tmavý byt v přízemí, i když na fotkách vypadal lépe a tak podobně. Jednak klientovi poskytnou oporu při výběru, jednak zajistí vysoký standard pro investici.
Co když se budou výrazně lišit vaše a klientovy představy o bytu?
Potom jsme pravděpodobně neodvedli dobrou práci týkající se očekávání klienta nebo investora. O nákupu bytu nicméně nakonec rozhoduje investor.
Pak koupený byt klientovi na pět let pronajmete. Na konci této lhůty musí klient byt koupit?
Klient není nikdy povinen koupit a vždycky může z programu odejít. My mu vrátíme už našetřené peníze, ze kterých bude muset zaplatit 1,5 procenta poplatek investorovi za možnost opce pro daný byt. Ten tím pokryje například náklady na prodej bytu někomu dalšímu, potřebné opravy a podobně.
Co když pětiletá lhůta skončí a klient nestihne peníze našetřit. O koupi bytu bude ale mít dál zájem. Může si pronájem prodloužit?
Pět let máme na papíře, ale máme v úmyslu vyjít vstříc. Pokud uvidíme, že si poctivě šetřil a chybí mu procento, tak předpokládáme, že se domluvíme na prodloužení. Ale zatím v téhle fázi nejsme.
S možností upravení podle potřeby klienta tedy počítáte?
Ano, ale na druhou stranu musíme dát tomu programu určité mantinely.
Tvrdíte, že podmínky smlouvy motivují klienta, aby po uplynutí pětileté lhůty měl naspořenou akontaci a dokázal získat hypotéku. Jaké konkrétní podmínky máte na mysli?
V případě, kdy klient bude mít naspořeno pět procent ceny bytu na akontaci, tak dostane slevu na nájmu pět procent. Také se mu bude zdražovat už jen 95 procent nemovitosti o 5,75 procent ročně.
Vy tak tedy dorovnáváte, že klient bude o pět let později potřebovat dosáhnout na vyšší hypotéku kvůli vyšší ceně nemovitosti?
To je ten motivující faktor. Klient má možnost si během pěti let nemovitost odkoupit a nemovitost se zdražuje každý rok o zmíněných 5,75 procenta. Důležité je brát v potaz, že ceny nemovitostí teď rostly mezi deseti a dvaceti procenty každý rok. A my taky chceme jít proti růstu. Takže jsme stanovili zdražení 5,75 procenta, které věříme, že bude atraktivní jak pro klienta, tak pro investora. Myslím, že jak bude Česko dohánět západ, ceny bytů v Praze ještě porostou.
Takže úplně oddělíte růst ceny bytu od růstu trhu?
V podstatě ano. Klient má možnost, nikoliv povinnost byt koupit vždy o těch 5,75 procenta dráž a na to i cílí tu hypotéku.
O krizi hypoték mluvil v podcastu E15 Nikita Poljakov s hypotečním expertem z Golem Finance Liborem Ostatkem
Jak stanovujete klientovi nájem? Je tržní podle aktuální situace v době koupě a navíc platí klient ještě zálohu na akontaci?
Ne, nájem se odvíjí od částky, za kterou investor byt koupí a k tomu navíc ještě platí klient zálohy na akontaci. Samozřejmě je pro investora důležité si dělat porovnání s tržním nájmem, proto jsme velice rádi, že jsme součástí EHS (realitní skupina European Housing Service podnikatele Marka Rosenbauma – pozn.red.) a máme spoustu dat z trhu od Bezrealitky nebo Maxima Reality (jsou rovněž součástí realitní skupiny – pozn. red.). Díky tomu máme prsty na pulsu trhu téměř na denní bázi.
Takže bude nižší než tržní?
Myslíme si, že na pětiletém horizontu bude nájem atraktivní pro klienta a bude nižší než tržní, jelikož na rozdíl od naprosté většiny smluv se nebude zvyšovat o inflaci, ale pouze o 2,5 procenta, které uvádíme v podmínkách.
A akontaci máte ve správě vy?
Jedna z možných variant je ji mít v SPV, neboli firmě s jediným účelem – vlastnit byt. Nicméně variant je více a zrovna tak připadá v úvahu spoření klienta u bank. V současné době jdeme vstříc regulaci v zájmu klienta, aby naši klienti měli profesionální zacházení a bezpečnou službu. Chceme splnit i veškeré požadavky ČNB jako kdybychom byli finanční instituce.
Teď plánujeme spustit pilotní projekt s jednou velkou českou bankou, kterou nechci prozatím jmenovat. Myslíme si, že i pro banku přidáváme velkou. Naši klienti mohou ukázat historii splácení nájmu i nárůstu platu. Proto věříme, že budou pro banky velmi atraktivní a budou jim chtít i vyjít vstříc. Jednáme i o zrychlených hypotékách a jiných benefitech.
Takže vy budete úzce spolupracovat s konkrétní bankou a klientům budete i pomáhat s vyjednáním podmínek hypotéky?
My nechceme klienta nutit, aby šel k nějaké konkrétní bance. V budoucnu určitě chceme spolupracovat s více než jednou bankou. Vlastně doufáme, že budeme spolupracovat se všemi.
Takže váš klient získá hypotéku snáz než běžný klient? Je součástí servisu i vyjednání podmínek smlouvy na hypotéku?
Chceme klientovi pomoct i v tomto, dle mého názoru, dnes už nepřehledném prostředí. Navíc cílíme na mladé lidi, u kterých předpokládáme, že to je jejich první zkušenost, a tak je pro ně složité se zorientovat.
Ve chvíli podpisu smlouvy na hypotéku končí práce Ownestu?
Naše práce končí ve chvíli, kdy se klient stane majitelem bytu.
A teď opačný případ. Co se stane s naspořenou akontací, pokud klient byt nekoupí?
Vrátíme mu ji. Pokud klient nemovitost nekoupí, tak musí pouze zaplatit - předem transparentně stanovenou částku - 1,5 procenta z počáteční ceny nemovitosti. Investor ji použije na opravy, zprostředkování prodeje a podobné.
Co se stane s neodkoupeným bytem? Budete ho nabízet dalším klientům?
Pokud bude mít investor zájem, může byt v programu nechat a my ho nabídneme dalšímu klientovi. Pokud ne, může ho pronajímat běžným tržním způsobem právě přes firmu Tvůj správce nebo jej volně prodat na trhu.
Investorem, tedy tím, kdo dá peníze na nákup bytu, není přímo Ownest. Kdo to tedy platí? Je to společnost EHS, se kterou jste uzavřeli spolupráci?
Ze začátku chceme spolupracovat s investory jako je EHS, ale ambice jsou výhledově větší. Chtěli bychom navázat spolupráci s českými investičními fondy. Myslíme si, že to, co českým fondům brání vstupu do rezidenčního bydlení, jsou především vysoké náklady na správu nájemců a chybějící investiční produkt.
Pomůže nový stavební zákon snížit ceny bydlení? O tom mluvil Nikita Poljakov s poslancem Jiřím Havránkem
Vy ale nevytvoříte pro fond stálé portfolio nájemních bytů. O byt totiž fond nejpozději za pět let přijde, ne?
Ano, to nevytváříme. Pokud ale budou mít fondy zájem s námi spolupracovat, tak jim výhledově pomůžeme byty koupit a navíc jim dáváme výhodu, že se o ně v podstatě nemusí vůbec starat, protože za námi stojí díky EHS i Tvůj správce, který spravuje stovky bytů po Praze. Ownest má být výhodný oboustranně, jak pro klienta, tak pro investora.
A náš koncept je pro fondy zajímavý i proto, že získají motivované a stabilní nájemce. Mentalita fondů na západě je koupit a držet, případně prodat jinému fondu. V západních nájemních portfoliích je běžné, že se tam lidé točí v desítkách procent ročně. Tady je předpoklad, že se lidé budou o byt, který chtějí koupit, starat a neponičí ho. Navíc to umocňuje pocit lidí ohledně nedostupnosti bydlení a dává šanci populistické politice, která si pak může tyto fondy brát za cíl.
Jaký je teď hlavní úkol, který máte na stole?
První věc je zmíněná cesta k regulaci, aby naši klienti měli profesionální zacházení a službu bez rizik. Druhá je spolupráce s firmami, které bojují o mladé talentované lidi, takže právě poradenské firmy nebo IT firmy, kde chceme nabízet Ownest jako benefit pro zaměstnance. Například Multisport karta je skvělý nápad, ale důvod, proč jít do firmy to už není. Pokud by ale firma přispívala zaměstnanci na nájem, tak zaměstnanci zbývá víc prostředků na akontaci pro hypotéku. Věříme, že výhledově to může být jeden z nejsilnějších zaměstnaneckých benefitů, co firma může nabídnout. A firmu to může zase zatraktivnit v očích uchazečů nebo snížit fluktuaci u současných zaměstnanců.
Martin Machala
Spoluzakladatel start-upu Ownest, do kterého investovala realitní skupina EHS a nyní jej z poloviny vlastní. Vystudoval finance na Vysoké škole ekonomické v Praze. Dva roky pracoval jako konzultant v EY v nemovitostním sektoru v Praze a na Blízkém východě. Pak přešel do společnosti CBRE, která působí na trhu s komerčními nemovitostmi, a fondu Heimstaden, který se naopak zaměřuje na byty.
