Skupina European Housing Services (EHS) byznysmena Marka Rosenbauma po akvizích dokončila kompletní realitní řetězec. Zahrnuje společnost Bezrealitky, provozující stejnojmenný portál, realitní kancelář Maxima Reality, Český nemovitostní trust, firmu Room Story zaměřenou na rekonstrukce, správcovskou společnost Tvůj správce a nově také firmy Nemo Report a Ownest. Byznysový model EHS tedy těží ze synergií. Situace na klesajícím realitním trhu skupinu teď nutí víc vybírat mezi vykupovanými nemovitostmi a nabízet i cenu značně pod tržní hodnotou. „Ceny stagnují a k tomu podražily náklady na rekonstrukce, a to klidně i o padesát procent,“ vysvětluje generální ředitel EHS Hendrik Meyer.
Skupina EHS zahrnuje po dvou čerstvých akvizicích celkem osm firem. Kde teď vidíte největší byznysový potenciál?
Co se týká objemu obchodů, tak v pronájmech, kde poptávka extrémně vystřelila. Každý měsíc máme na Bezrealitce čtyři tisíce pronájmů. Je to důsledek toho, že hypotéky jsou méně dostupné a drahé. Navíc poptávku po pronájmech ještě zvýšila ukrajinská krize.
A z hlediska ziskovosti?
Z pohledu výnosů je prodej nemovitosti vždy atraktivnější. Tam se bavíme o úplně jiných částkách. Velký potenciál vidím v kanceláři Maxima Reality. Loni poprvé pokořila stomilionový obrat, když se zastavila těsně nad hodnotou 110 milionů korun. Z Prahy, kde nejčastěji zprostředkovávala prodeje bytů, už zamířila do celého Česka. V regionech otevřela první kamenné pobočky a díky rozšiřování sítě posiloval prodej rodinných domů nebo rekreačních nemovitostí.
Maximě nahrává i současná situace. I když teď poptávka trochu oslabuje, přibývá lidí v komplikovaných životních situacích, kteří potřebují prodat nemovitost. To vidíme koneckonců i na Bezrealitce, kde počet nabídek na prodej stoupá. Jen je trošku těžší sehnat kupce než před rokem. To je dáno tím, že ceny dlouho rostly, prodávající občas požadovali nesmyslné částky a nyní bude pár měsíců trvat, než si to uvědomí. Teprve pak jim dojde, že když dva měsíce dostávají nabídky o dvacet procent nižší, musí slevit.
Očekáváte plošný pokles cen?
V některých regionech nebo menších obcích by mohly ceny klesat, anebo už nebudou růst. Například u energeticky náročných domů, které potřebují rekonstrukci. Možná to potká i některé luxusní byty v Praze. Naopak o typické 2+kk v Praze se nebojím, tam bude poptávka pořád.
Hypotéky se stávají nedosažitenými, růst čeká i nájmy. Jak dostupně bydlet?
Před pár týdny ve skupině EHS přibyly dvě akvizice. Získali jste poloviční podíl ve firmě MMVB Residential, s níž chcete pod značku Ownest rozjet byznys kombinující nájemní a vlastnické bydlení.
Reagujeme tak na zpřísnění podmínek na hypotečním trhu a vysoké úroky, kdy mladým ubývá možností, jak se dostat k vlastnímu bydlení. Cílíme hlavně na lidi, kteří jsou na začátku profesní kariéry a mají šanci se za nějaký čas dostat k hypotéce, tedy dokáží si našetřit na akontaci, ale v tuto chvíli ještě potřebné peníze nemají. Anebo by dosáhli na byt o dispozici 1+kk, ale už teď díky nám mohou bydlet v 2+kk.
Takže oni si byt sami vyberou, vy ho místo nich koupíte a pak následuje co?
Klient se nastěhuje, byt si zařídí, platí nájem a vedle toho si šetří, aby za tři až pět let měl na hypotéku v bance. Opce je na pět let. Když do té doby nenaspoří potřebnou částku, nebo si to rozmyslí, tak může kdykoli odstoupit. My pak byt nabídneme k pronájmu někomu jinému, anebo ho prodáme skrze Maxima Reality. Případně za sebe může klient najít náhradníka, aby nepřišel o vstupní poplatek 1,5 procenta z kupní ceny.
Předpokládám, že klienti budou platit tržní nájemné.
Ano, to slouží k pokrytí provozních nákladů na správu a financování nemovitosti.
Za co byty nakupujete? Používáte bankovní financování?
Zatím používáme vlastní zdroje EHS. Ale postupně budeme získávat externí financování, například od českých fondů, později bychom chtěli jít i do zahraničí. Pro fondy je výhodné, že nejdou do rizika, protože investice je podložená hodnotou bytu. I našeho byznys modelu se teď ovšem dotýká, že zdražilo úvěrové financování.
Čerpali jste s Ownestem z nějakých zahraničních zkušeností?
Tým, který Ownest rozjel, se inspiroval v Británii, Americe a v Austrálii, kde podobné modely vznikají už dva nebo tři roky. Problémy s růstem cen ve velkých městech jsou prakticky všude. Není to pražský problém, v Londýně je taky téměř nemožné pořídit si vlastní byt.
Druhou čerstvou akvizicí EHS je Nemo Report. Není už firem, které nabízejí prověření nemovitostí, na trhu dost?
Nám na Bezrealitce dosud trochu chyběl takový ten korektiv realitního makléře. Často se tam nabízejí byty, které jsou v něčem specifické. Zájemcům, kteří se v této oblasti nevyznají, hrozilo, že si koupí nemovitost s nějakou právní či jinou vadou, například věcným břemenem či zástavním právem.
I dnes si na Bezrealitce může klient objednat právní služby, ale je lepší mít už po prvním zhlédnutí jistotu, že je všechno v pořádku. Což prověřuje právě Nemo Report. Navíc se nám samozřejmě hodí také u Ownestu, když potřebujeme zkontrolovat byt, který si klient vybral. Nemusí totiž nutně pocházet z nabídky Maximy, Bezrealitky či přímo od developera. Výběr není omezený, ale samozřejmě cena bytu nesmí být přemrštěná a musíme si ho prověřit. Tady je ta synergie.
V minulých letech jste se hodně soustředili na rekonstrukce nemovitostí skrze váš Český nemovitostní trust a interiérový start-up Room Story. Jak to jde při dnešních cenách materiálů?
I my se potýkáme s nedostatkem materiálů, pracovní síly i omezeným množstvím příležitostí. Máme relativně skromnou marži, protože nám jde o to vybudovat objem. Podobně vznikl model Bezrealitky a posléze celé EHS. Ano, chceme něco vydělat, to je jasné, ale chceme to dělat za podmínek, které lidem dávají smysl.
Platí, že o co nákladněji vás vyjde rekonstrukce, o to dráž pak prodáte?
Jsme teď víc opatrní ve výkupech. Víc si vybíráme. Nemovitosti jsme kupovali lehce pod tržní hodnotou, pak jsme je rekonstruovali a prodávali. Nebyli jsme typický výkupník, který jde a nabídne prodávajícímu 60 procent hodnoty. Nechtěli jsme zneužívat někdy složité situace lidí s exekucemi a podobně, kteří se nemovitostí zbavují. Ale teď už nemůžeme kupovat úplně za tržní hodnotu, protože ceny stagnují a k tomu podražily náklady na rekonstrukce, a to klidně i o padesát procent.
Kde vyhledáváte nemovitosti?
Přes všechny naše zdroje, spousta věcí nám přijde přes Maximu. Když makléř cítí, že člověk spěchá, chce mít prodej rychle vyřešený, protože se potřebuje vypořádat s bývalou manželkou nebo řeší dědictví nebo už má vyhlédnuté nové bydlení, tak mu nabídne cenu a přislíbí peníze za tři dny v advokátní úschově. V posledních měsících se hodně rozjíždí model sell to buy – to je ta dlouho očekávaná konsolidace nemovitostí, které jedna rodina často historicky drží. Jsou to například chaty a chalupy, které rodiče potřebují prodat, aby děti měly na byt. Lidé také častěji prodávají domy po rodičích, které původně chtěli držet a někdy v budoucnu zrekonstruovat.
Pak máme na Bezrealitky nasazený algoritmus a když někdo inzeruje byt za cenu pod tržní hodnotou, tak mu dáme automaticky nabídku. A máme i své vlastní výkupní manažery. Využíváme všechny kanály EHS a pak už jen kalkulujeme a vyhodnocujeme, zda ta která investice dává smysl. Některé nemovitosti opravíme v horizontu týdnů a můžeme je dát zpátky na trh, jinde může rekonstrukce trvat půl roku.
Jak sháníte stavební firmy?
Ty máme na sebe napojené přes Room Story, jde o dlouholeté dodavatele. Jsme schopni s nimi pracovat i z hlediska aktuální potřeby kapacit. Máme množstevní slevy materiálu, máme i dost věcí na skladě. Nemusí nás trápit, když zrovna nejsou na trhu nějaké panely do kuchyní. Už jsme si také ověřili, jaký druh materiálu i designu u zákazníků funguje. Škarohlíd může říct, že všechno na Room Story vypadá podobně. Ano, vycházíme z toho, co se skoro všem líbí, a děláme to ve velkém.
Abychom to vzali kompletně, ještě je tady firma Tvůj Správce…
Její roli lze ilustrovat na jednom z posledních případů: Na Bezrealitky jsme našli byt, skrze Český nemovitostní trust ho koupili, Room Story byt rekonstruovala, pak jsme ho přes Maxima Reality prodali a nový majitel ho má jako investiční, takže mu ho skrze firmu Tvůj správce pronajmeme a staráme se o provoz. Jak jsme si model v rámci EHS před rokem nalajnovali, tak už se u prvních bytů skutečně děje. Teď jsme tedy ještě systém doplnili o zmíněný Ownest a Nemo Report.
Každopádně Bezrealitky jsou místem, kde se točí nejvíc transakcí. Ale viděli jsme, že máme ještě nějaké mezery a příležitosti, které jsme chtěli pokrýt. To se nám podařilo a očekávám, že si brzy sáhneme na miliardu obratu, kterou jsme proklamovali jako první z větších cílů při založení EHS.
Hendrik Meyer (49)
Vystudoval telekomunikace a ekonomii na Lipské univerzitě v Německu. Působil v oboru telekomunikací na manažerských postech mimo jiné pro firmy Microsoft, LG Electronics nebo Vodafone. Čtyři roky byl obchodním ředitelem cestovní kanceláře Fischer Group. Od roku 2017 byl generálním ředitelem společnosti Bezrealitky. V loňském roce po vzniku skupiny European Housing Services stanul v jejím čele.
