Nové městské byty vyjdou na víc než 20 miliard, říká šéf Pražské developerské společnosti | E15.cz

Nové městské byty vyjdou na víc než 20 miliard, říká šéf metropolitního developera Petr Urbánek

Denisa Holajová

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
0

Praha plánuje na svých pozemcích postavit v příštích patnácti letech na šest tisíc městských bytů. „Až první projekt získá územní rozhodnutí, politická reprezentace bude muset rozhodnout, kdo bude výstavbu realizovat. Zatím převládá představa, že by to mohl řešit magistrát přes odbor investic. Ale může to být i jinak. Úkolem Pražské developerské společnosti je teď zajistit projekční fázi,“ říká její ředitel Petr Urbánek.

„Městským developerem“ jste od loňského října, kdy jste byl jmenován ředitelem nově vzniklé Pražské developerské společnosti (PDS), příspěvkové organizace města. Jak jste zatím s přípravou projektů pokročili?

Máme vytipovaných deset lokalit, které jsme rozdělili na celkem 31 investičních akcí. O dalších vhodných lokalitách, kde Praha vlastní pozemky, bude teď jednat červnové zastupitelstvo. Letos bychom chtěli mít pro většinu z těchto 31 akcí vybrané projektanty. Na některé větší projekty budeme nejspíš vyhlašovat architektonické soutěže podle pravidel České komory architektů. Myslím, že jako veřejný subjekt si nemůžeme dovolit polemiku o tom, jak má projekt vypadat. Ve chvíli, kdy chcete mít urbanistickou i architektonickou kvalitu a dodržet technické parametry, tak je soutěž dobrý nástroj.

To bude ale delší cesta. Které menší projekty mohou být realizované jako první?

Menší projekty řádově s desítkami bytů připravujeme na Smíchově vedle Komerční banky, pak na Zlíchově pod Dívčími hrady a na pozemku parkoviště vedle stadionu Bohemians ve Vršovicích. Pak máme relativně velká území - zhruba osm hektarů poblíž budoucí stanice metra D Nové Dvory, na Palmovce máme svěřený pozemek v takzvaném pentagonu a snažíme se území zcelit jako jeden velký městský projekt. Začátkem letošního roku jsme podepsali memorandum s pražským dopravním podnikem a Prahou 8 o společném postupu. Iniciovali jsme tam změnu územního plánu. Další městské pozemky, vhodné pro výstavbu, jsou v Horních i Dolních Počernicích, v Kyjích, na Černém Mostě.

Jaký je tedy časový horizont zahájení výstavby? Radní pro územní rozvoj Petr Hlaváček (TOP 09) před rokem říkal, že letos by mohla být stavební povolení na dva až tři projekty.

Prakticky u všech projektů se nacházíme ve standardní developerské situaci. I ty, které se na první pohled jevily, že nemusí být komplikované, při podrobném zkoumání už tak jednoduché nejsou. 

Co si pod tím představit?

Když to zobecním, tak každý pražský pozemek má svoji historii, se kterou se musíme vyrovnat. Často máte stavební povolení, které je vydané na základě územního rozhodnutí, které ale samo vzniklo změnou územního rozhodnutí například z 80. let. Projekt, na který už tedy máte stavební povolení, teď potřebujete upravit, aby vyhovoval například nové skladbě bytů. Začnete tedy zpětně zkoumat všechna ta povolení a zjistíte třeba, že stavební povolení, vydané před rokem 1999, je platné pro výstavbu 15 tisíc hrubých podlažních ploch, ale podle dnes platného územního plánu jich tam smíte postavit maximálně osm tisíc. Ale tím pádem jste de facto na začátku, protože když chcete získat nové stavební povolení, tak zase potřebujete v zásadě nové území rozhodnutí, a celé to kolečko začíná znovu. Tím se musíme probrat a zvolit cestu, která povede k realizaci moderních projektů městského nájemního bydlení.   

A do toho ještě plánujete uspořádat architektonickou soutěž. Nejsou to další zdržení a další náklady, zvlášť když se jedná o výstavbu takzvaně dostupného bydlení?

Před rokem a půl jsem se, tehdy ještě v prenatálním stádiu PDS, ptal v jedné odborné debatě: „Když chce Praha vyprojektovat dům, jak to vlastně dělá? Kdo projekt zadal, kdo zadání definoval?” A odpovědí bylo krčení rameny. Dnes už máme základní vodítko, kterým je Zadání investora pro městskou bytovou výstavbu hlavního města Prahy. Dokument jsme vytvořili spolu s Institutem plánování a rozvoje a v květnu ho schválila rada hlavního města. Oponenturu dělal profesor Michal Kohout z Fakulty architektury ČVUT. Je to taková rukojeť městského investora, nechci říkat konkrétně PDS, protože může sloužit i dalším odborům magistrátu, městským akciovým společnostem a příspěvkovým organizacím nebo městským částem, jako podklad pro zadání projektů.

Co konkrétně obsahuje?

Definuje například velikosti, složení dispozic a minimální standardy bytů. V podstatě jde o to, aby se Praha vyhnula situaci, že někde bude stavět v uvozovkách paláce a jinde obytné kontejnery. Je to jeden ze základních kamenů, abychom mohli zadávat zakázky. To znamená, že vyberete jednotlivé parametry projektu a můžete vytvořit zadání architektonické soutěže. Nebo pokud vybíráte jen projektanta, tak vezmete pozemek, územní plán, zvolíte mix bytů podle tohoto manuálu, a projektant ví, co má projektovat.

Kolik bytů celkem postavíte v rámci těch 31 investičních akcí?

Velmi zjednodušeně řečeno: plocha pozemků, které máme předané do hospodaření, je něco přes 40 hektarů. Na nich může vzniknout přes půl milionu metrů čtverečních hrubých podlažních ploch. To představuje zhruba šest tisíc bytů. Jejich výstavba bude mít nějakou náběhovou křivku. Jak rychlé to bude, bych teď jen odhadoval.

Teď tedy budete vypisovat tendry na projektanty, co bude potom?

V momentě, kdy první projekt získá územní rozhodnutí, tak bude muset politická reprezentace rozhodnout, kdo bude výstavbu realizovat. Zatím převládá představa, že by to mohl řešit magistrát přes odbor investic. Ale může to být i jinak. Úkolem PDS je teď zajistit projekční fázi, udělat takzvaný land development.

Jaké budou náklady na výstavbu šesti tisícovek bytů?

To bych v tuto chvíli jen odhadoval, ale v materiálu, kterým byly bytové projekty do seznamu investic zaneseny, jsme celkové investiční náklady spočítali na více než 20 miliard korun, pokud se bavíme o pěti až šesti tisících bytech v horizontu až 15 let. Tato suma také obsahuje DPH, to se vždy snažíme připomínat, že v rámci plánování financí na bytovou výstavbu je významnou součástí i položka DPH.

Za kolik postavíte metr čtvereční bytu?

To je stejně záludná otázka. K hrubým číslům se zatím dostáváme skrze empiricky odvoditelná čísla, která vycházejí ze situace na trhu. Neexistuje srovnatelná evidence toho, za kolik se dnes městské byty v Praze dají postavit, protože to nikdo nedělá. Také je třeba připomenout, že se budeme snažit byty připravit s ohledem na náklady na celý životní cyklus stavby, protože město bude vlastníkem mnoho desítek let. Tedy dostatečně kvalitně a tak, aby město jako vlastník nemuselo například za dvacet let vynakládat peníze na velké rekonstrukce, protože byl projekt „levně“ postaven na začátku.

Dostanete se na nižší nákladové ceny než soukromý developer?

Z hlediska celkových investičních nákladů ano. Do nákladů nevstupuje cena pozemků, protože ty Praha už vlastní. Stavební náklady a to, čemu developeři říkají soft náklady, tedy i projektanti, projektoví manažeři, právníci, budou podobné jako u soukromých subjektů. Developer ale potřebuje vlastní zisk. My jsme příspěvková organizace, takže pro nás zisk není klíčový, a nemáme ty vstupní náklady na pozemek.

Jednou z variant stále je, že Praha by si mohla objednat výstavbu městských bytů od soukromého developera…

Pak přibude hledisko zisku nebo další operační či manažerské „marže“. Na druhou stranu, pokud by byl developer efektivní, tak proč ne, protože převezme značnou část rizik spojených s realizací. Půjde převážně o nájemní byty na dlouhou dobu. V tu chvíli je jiná ekonomika projektu, než když realizujete produkt – projekt na okamžitý prodej. Takže nelze jen počítat kapitálový výdaj na začátku, ale také časové hledisko. Tím nikdo neříká, že by mělo jít o předražené byty. Je to velmi komplikovaná diskuze. Vždyť i komerční trh s novým nájemním bydlením je v Praze teprve v rané fázi.

Budete si brát úvěry od bank?

Máme za úkol, abychom s panem náměstkem Vyhnánkem (radní pro finance za Praha Sobě - pozn. red.) vytvořili koncept i jiných způsobů financování než jen přímo z rozpočtu města. A tady se můžeme obloukem vrátit k otázce, kdo bude projekty stavět. Podle toho, jak ta jednání dopadnou, jsou v zásadě dvě možnosti. Buď bankovní financování projde velkým pražským trychtýřem na bilanční sumu, na kterou si Praha půjčuje, anebo se zvolí projektové financování mimo rozpočet města. Je možné, že město bude v dlouhodobém výhledu spravovat své byty a nemovitosti třeba v nějakém vlastním fondu, který bude možné financovat trochu nezávisle na rozpočtu města. To jsou ale z dnešního pohledu předčasné úvahy. 

Vedení města také bude muset stanovit, jak s byty naloží.

Ano, nebudeme stavět jen městské nájemní byty, i když ty budou převažovat. Některé pozemky budou připraveny a předány k další realizaci třeba pro spolkové bydlení – takzvané baugruppe nebo pro družstevní byty. U větších projektů, jako jsou Nové Dvory, by mohly být zastoupeny všechny uvedené typy bydlení. Naopak u těch menších, jako jsou Smíchov a Zlíchov, by mělo jít čistě o byty k pronájmu, které zůstanou v majetku města.

Počítáte u větších lokalit s občanskou vybaveností?

Stoprocentně. V Kyjích teď začínáme s přípravou projektu pro mateřskou školu společně s městskou částí Praha 14. Školka je už teď potřeba pro stávající obyvatele, a tak bude realizovaná jako první.

Kolik lidí teď v PDS pracuje?

PDS je zatím v „batolecím“ věku. Máme šest projektových manažerů a investiční výbor. Když se PDS připravovala, tak jsme se inspirovali zákonem o kolektivním investování a otevřenými podílovými fondy, v nichž působí panel odborníků, který schvaluje základní hodnoty. Dospěli jsme k závěru, že by bylo dobré, aby klíčové věci, než o nich bude rozhodovat samospráva, byly posvěceny odborným týmem. Investiční výbor je zapsaný i ve zřizovací listině PDS a koncem června budeme mít první pracovní zasedání. Členy expertního výboru jsou odborníci z oblasti ekonomie - Miroslav Singer, realitního práva - Martin Bendík, urbanismu - Jaromír Hainc z IPR, architektury, developmentu a nemovitostní analýzy -  Lukáš Khol, expertem na rozpočty a organizaci výstavby je Martin Hvězda. 

Jaký má PDS rozpočet?

Snažíme se oddělovat běžné výdaje a náklady související s přípravou konkrétních projektů. Ostatně i náklady na PDS jsou vlastně součástí investic do rozvoje pozemků. Letos má PDS rozpočet zhruba 20 milionů korun. K tomu bude třeba přičíst investice na přípravu konkrétních projektů a záměrů podle toho, jak se budou pořizovat studie a dokumentace.

Petr Urbánek
Na realitním trhu působí přes 25 let. Na začátku tisíciletí řídil českou pobočku rakouské developerské společnosti Europolis. Pod jeho vedením vznikl například první kancelářský komplex River City v Karlíně. Před nástupem do čela PDS působil jako konzultant a přednášel na Fakultě architektury ČVUT i na zahraničních univerzitách.

 

Autor: Denisa Holajová

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Hlavní zprávy

Nejčtenější

Video