Omar Koleilat: Developerské pozemky silně zdražují

Realitní trh je bohatý na nákupy. Nepřehřívá se již branže?

Trh je velice aktivní, ale myslím, že se nepřehřívá. Rozhodně ještě nejsme v situaci, kdy by developer zvyšoval každý kvartál ceny. Což bylo v dobách před krizí. Tehdy developer během jednoho roku zvýšil ceny třikrát. To se ještě neděje.

Ptám se proto, zda nebylo příliš zaplatit za projekt Savarin přes 80 milionů eur. Chápu, že je to lukrativní brownfield v centru Prahy, ale nevytváří úskalí povolovacích procesů a ekonomického cyklu moc velké riziko?

V první řadě nemůžeme komentovat cenu za Savarin. A druhá věc je, že developeři se stále zaměřují jen na ty nejlepší nemovitosti. Typickým znakem přehřívání je, když investoři dávají velké peníze do nemovitostí, které jsou totálně podružné. Projekt Savarin však tvoří reality, které by každá osoba nebo fond rády držely navěky. Výpočet ceny a návratnosti je v tomto případě úplně jiný, než když kupujete proluku někde na kraji města.

Je lepší mít jeden dobrý metr čtvereční než tři špatné. Jde o to, aby byl projekt citlivý vůči okolí. Aby nemovitost fungovala.

Kdy začnete u Václavského náměstí stavět?

Obecně při povolování stavebních projektů v České republice nikdo negarantuje žádné pevné termíny. Tím spíše to platí pro projekt, který je v chráněné části našeho krásného hlavního města. Náš cíl však je do dvou let kopnout do země. Je ovšem nutné počítat i s delším archeologickým průzkumem. Řekněme však, že do pěti let bychom Savarin chtěli otevřít.

Transakce se Savarinem vyvolala rozruch. James Woolf ze společnosti Flow East tvrdil, že na základě své nabídky měl vyhrát on. Mluvíte spolu?

Já se s Jamesem bavím. Myslím, že spíš měl problém s prodávající společností Ballymore. My jsme dokonce ani nevěděli, že Flow East je v tendru. Navíc platí, že spory k byznysu patří, nejde o nic výjimečného.

V jaké fázi projekt je?

Nejdříve jsme se museli nadechnout a podívat se na situaci novýma očima. Ballymore udělal spoustu práce, část byla dobrá, další část jsme ale museli upravit. Máme zájem, aby se projekt povoloval plynule. Chceme minimalizovat počet případných kontroverzních věcí vůči sousedům, státní správě a okolní infrastruktuře.

Budete měnit podobu záměru?

Ballymore měl původně megalomanskou představu, všechno ostatní vnímal jako kompromis. Hodláme projekt napojit na metro, chceme vnitřek areálu otevřít pro lidi, uděláme tam park. Současně snížíme významně objem ploch. Původní projekt počítal s více než sto tisíci metry čtverečními. My je snížíme o více než polovinu. Jsme dokonce ještě pod limitem, který povoluje územní plán.

Proč zmenšujete?

Je lepší mít jeden dobrý metr čtvereční než tři špatné. Jde o to, aby byl projekt citlivý vůči okolí. Aby nemovitost měla vysokou hodnotu, musí fungovat. A funguje jen tak, že zapadá do své lokality. Když někam stavbu vrazíte násilím, tak nefunguje.

Urbanistika je v developmentu velice důležitá. Za nejlepší adresu v Praze bylo dlouho považováno Václavské náměstí 1. Od otevření Palladia se těžiště posunulo směrem k němu zhruba do lokality kolem Slovanského domu. Cílem našeho projektu je navrátit tento střed zpátky do lokality v blízkosti Můstku a přispět k rekultivaci Václavského náměstí.

Omar Koleilat|Michael Tomes, E15

Vyžaduje si prosazení podobného projektu hodně lobbování na radnicích a úřadech?

Všeobecně musíte informovat. Každý, kdo rozhoduje, musí vědět, o čem rozhoduje. Rolí developera pak je, aby materiály, které předkládá, byly průhledné a jasně z nich vyplývalo, co se povoluje a v jakém čase má být záměr realizovaný. Nevnímám to však jako lobbing. Komunikovat s veřejnou správou a představovat projekt je jednoduše slušnost. Navíc v Crestylu nejsme kaskadéři. Snažíme se nebýt kontroverzní a netlačit projekty hlava nehlava. Když nějaký projekt nemá šanci, tak do něj radši vůbec nejdeme.

Crestyl aktuálně staví několik projektů najednou. Není to kaskadérství?

Určitě ne. Musíte se totiž podívat na skladbu našich projektů. Jsme jeden z mála developerů, který působí ve vícero sektorech. Umíme střední a vyšší rezidenční segment, pražský kancelářský trh a obchodní centra. Navíc náš byznys má dlouhý výrobní cyklus. Potřebujeme mít stále určitou zásobu produktů, abychom uspokojili naši klientelu. Když developer zrovna nic nemá na skladě, tak zákazník velmi rychle zapomene, že vůbec existujete. Když půjdete v otvírací době do supermarketu a bude zavřený, tak se už do něj nevrátíte.

Z jakých zdrojů akvizici i následnou investici financujete?

Je to kombinace vlastního kapitálu, peněz našich investorů a bankovních zdrojů.

Nedávno jste z bytové části Crestylu vyplatili podíl GE Real Estate. Byl drahý?

GE pro nás deset let byl skvělý partner. Spolupráce s nimi z nás udělala lepší firmu. Bohužel se celosvětově rozhodli skončit s nemovitostmi. Mohli podíl prodat i někomu jinému. Tak jsme raději rozbili prasátko. Dohodli jsme se však, že částku sdělovat nebudeme.

Když developer zrovna nemá nic na skladě, tak zákazník velmi rychle zapomene, že vůbec existujete. Když půjdete v otvírací době do supermarketu a bude zavřený, tak se do něj už nikdy nevrátíte. To je stejné.

Zažíváte kapitálově náročné časy. Stavíte několik projektů, koupili jste Savarin, vyplatili GE Real Estate. Kde na to berete?

Jsme firma, která do svého portfolia investovala hodně vlastního kapitálu. Nikdy jsme nebyli moc zadlužení. V nejhorším období dluh netvořil ani polovinu hodnoty našeho portfolia. Díky tomu v současné době, kdy jsou peníze relativně levné, jsme mohli sílu našeho portfolia využít k různým transakcím financovaným i z bankovních peněz.

Kdo jsou vaši investoři a akcionáři?

Crestyl jako holding tvoří dvě rodiny. Je to naše rodina spolu s dalším privátním investorem z Anglie. V určitých portfoliích či projektech ale občas přibíráme ještě další investory. To byl případ GE Real Estate. Do obchodního centra Central Kladno jsme zase investovali se společností Asental.

Budete naopak něco prodávat?

Jsme typický developer, takže naším cílem není držet nemovitosti dlouho. Proto se vždy zabýváme správným momentem, kdy prodat. To může být právě případ Centralu Kladno nebo první fáze kancelářského projektu Dock v Praze 8. Určitě si ale chceme nechat pozemky, které máme. Ty je naší nejcennější surovinou.

Bojuje se o volné parcely hodně?

Když jsme se na začátku bavili o přehřívání trhu, tak jsou to právě pozemky, které zdražují. Jejich vlastníci za ně očekávají výrazně víc než v horších časech. Každý chce hodně peněz a hned. Ale to nejde. Hodně transakcí se kvůli tomu neuskuteční.