Pavel Kliment z KPMG: Ceny bytů se už zpátky dolů nevrátí

Na začátku roku 2016 jste říkal, že křivka pohybu realitního trhu už dosáhla vrcholu. Vypadá to však, že konec růstu je stále v nedohlednu. Kde tedy jsme?

Jsme stále v dobré části cyklu. Určitě je to stále ještě růstová fáze z hlediska cen. V realitách rostou ceny prakticky všeho. Od bytů přes retail až po logistické nemovitosti. Všechno je drahé. Úrokové sazby růstu stále přejí, ačkoli současně se už ze všech stran mluví o tom, že by se mohly začít zvyšovat. Česká národní banka už navíc uskutečnila opatření vůči hypotékám, čímž se snaží krotit poptávku.  

U některých realitních transakcí už vysoké ceny stlačily výnosy pod čtyři procenta. Budou dál klesat?

Ještě před pár lety by vám spousta lidí řekla, že takto vysoko se ceny v Praze dostat nemohou. Dnes už je to běžné. Možné je tedy cokoliv.

Byty v Praze jsou o pětinu dražší než loni. Nabídek je kritický nedostatek

Domácí

Boom je silnější než před poslední krizí?

Je. V současnosti je tu více levných peněz než před deseti lety. Peněz je nadbytek. Jsme v extrému, který zažíváme poprvé. Těžko se nám tedy z minulosti berou scénáře, co se může dít dál.    

Přesto se nabízí otázka, co se stane ve chvíli, kdy úroky z půjčených peněz porostou?

Nic se neděje zlomově, věci budou mít postupný vývoj. Pokud jsou v komerčních realitách pětileté sedmileté dluhové smlouvy, tak to u nich okamžitý efekt nebude mít žádný. Řada kontraktů je uzavřených s úrokovými swapy (zajištění proti nenadálému růstu úroků – pozn. aut.), takže úrok je do jisté míry stabilní i pro nejbližší období.

Existují nějaká rizika?

Pokles realitního trhu by musel být spojený s celkovým ochlazením ekonomiky. U něj přitom stále nevidím, odkud by přišlo. Hlavní typ rizika je to, které nezačne u nás. To je hlavně pohyb úrokových sazeb. Ten rozhodně nebude řízený z Česka, budeme jen následovat. Pak máme rizika vnitřní, jež si děláme sami. To je například legislativa a povolovací procesy kolem staveb.

Jak je na tom situace v českých realitách ve srovnání s okolními zeměmi?

Je absolutně podobná. Česká republika nikdy nebude tvořit úplně samostatný trh. Jsme poměrně malí, takže nemáme šanci vytvořit evropský trend. Už jsem ale od různých investičních skupin slyšel, že reality v České republice jsou předražené a že by bylo možné dělat lepší investice jinde. Přesto však vidíme, že se transakce dějí. Investory mimo jiné láká, že ze zemí střední a východní Evropy máme nejstabilnější trh. Například Maďarsko nebo Rumunsko mají mnohem hlubší cykly.

Developeři: Nové pražské byty budou stát podobně jako ty ze západních metropolí

Domácí

Budou české nemovitosti ještě dál zdražovat?

Můj soukromý názor je, že prostor pro další růst už je do značné míry vyčerpaný. Ale klidně je možné, že se vynoří další investiční skupiny, které budou chtít reality za současné ceny kupovat.

Co se stane s byty během příštího ochlazení?

Je otázka, jestli se po ukončení současného růstu ceny posunou zpátky, nebo jestli se už na původní úroveň nikdy nevrátí. Ze všech možných ukazatelů mi vychází, že ceny bytů se už na původní úroveň nedostanou. Na bytovém trhu vznikl nový normál.

Lidé čekající na levnější bydlení se tedy nedočkají?

Dostali jsme se skutečně do stavu, kdy si průměrně vydělávající člověk byt za cenu, jaká teď převažuje, nemůže dovolit. To platí především pro Prahu. Stometrový byt za osm milionů korun mi rozhodně připadá poměrně drahý. Nabídka je ale kvůli pomalým povolovacím procesům natolik podseknutá, že i takto drahé byty si své kupce najdou. Jde buď o vysokopříjmové skupiny, nebo například o zahraniční investory.

Ceny starších bytů se budou dál přibližovat těm novým, míní developeři

Reality a stavebnictví

Co by se muselo stát, aby ceny klesly?

V Praze by se najednou musela povolit výstavba velkého počtu bytů. Deficit nové výstavby z minulých let je ale velký, takže to podle mě bohužel nehrozí.

Developeři by asi rádi stavěli více, současně to je ale tak, že jim vysoké ceny vyhovují?

Na současné situaci developeři neprodělávají, ale není to nic, z čeho by jásali. Jejich preferencí je totiž skutečně stavět víc než míň. Ve větším objemu totiž lépe rozpustíte režie.

Vidíte do kuchyní developerů. Mění se nějak jejich vztah k riziku?

Developerské firmy nezapomněly na poslední krizi. Mají mnohem lepší řízení nákladů než dříve. Za krize se naučily řídit náklady, ale v době boomu šrouby nepovolily. Současně na trhu převládá náhled, že takto nízké úrokové sazby a takto vysoké ceny nemohou trvat donekonečna. Většina skupin se proto snažila zajistit dlouhodobě proti budoucím výkyvům. To znamená co nejdelší úvěry, co nejmenší amortizace úvěrů a fixování úroků.

Banky jsou také opatrné?

K velkému uvolnění vůči realitám nedošlo po krizi skutečně ani na straně bank. Po investorech požadují podobný podíl vlastních zdrojů jako za krize, po developerech podobně velký podíl předpronájmů nebo předprodejů. Současně ale platí, že banky se v současnosti předhánějí v tom, aby mohly financovat dobrá aktiva. Navíc u nemovitostí v hodnotě nad osmdesát sto milionů eur už českým peněžním ústavům konkurují i zahraniční banky, které tu ani nemusejí mít pobočku. Protože v Německu se stále půjčuje za nižší sazby než u nás, tak německé banky jsou stále ještě schopné financovat například realitní obchody v Česku za výhodnějších podmínek. Lokálním bankám to bere byznys.

Je pravdou názor z trhu, že menší banky jsou při financování realit mnohem agresivnější než větší konkurence?

Malé banky si vždy hledají díry na trhu. Jejich limitem je, že nemohou jít do tak velkých obchodů. Mohou si je dovolit financovat za podmínek, do kterých by velká banka nešla. Samozřejmě ale za úrok, který může být o něco vyšší.

Počet rozestavěných bytů v Česku roste, v Praze ale výrazně padá

Domácí

Jsou mezi realitními firmami adepti, o nichž byste si už teď říkal, že budou mít v příští krizi problém?

Vždycky je dobré, když má skupina určitou velikost a portfolio, které se opírá o reálný přísun hotovosti. Buď máte výnosy z pronájmů, nebo jste tak velký developer, že máte neustále co prodávat díky přísunu nových a nových projektů. Největší průšvihy v českých nemovitostech za poslední krize nastaly kvůli tomu, že skupiny měly pozemky a nakoupená aktiva, ale neměly reálné cash-flow.

Řada českých realitních investorů se již pouští i do ciziny. O čem to vypovídá?

Je to projev velikosti stejně jako diverzifikace vůči rizikům dané země. Navíc pokud jde o střední a východní Evropu, tak se trhy do jisté míry chovají podobně. Když chcete zvětšovat hodnotu firmy, musíte vytvářet větší a větší portfolio. A když máte dobrý podíl v České republice, tak vám nezbude nic jiného než jít ven.

Stanou se čeští rezidenční developeři terčem akvizičních nájezdů ze zahraničí?

To se zatím nedělo, velká část trhu je v rukou domácích developerů. Myslím, že k tomu nedojde, a to z prostého důvodu, že nebudou chtít. Spíše se může stát, že na trh přijdou subjekty, které jim budou konkurovat.

Více se o realitním byznysu dočtete v novém čísle magazínu E15 Premium. Objednávejte zde >>>

Konkurovat? To nejsou všechny pozemky rozebrané?

Může jít o konkurenci v segmentech, které tu ještě nejsou rozvinuté a v zahraničí se jim daří. Například nájemní bydlení. To tady dosud nikdo nedělal, ačkoli velké skupiny už prohlašují, že o tom uvažují. Faktem ale je, že zahraniční hráč by musel vstoupit do prostředí, které je obtížné i pro lokální firmy. Musel by mít zásobu pozemků, musel by si obstarat všechna povolení. Mezera na trhu typu nájemního bydlení tady ale reálně existuje.

Má nájemní bydlení budoucnost?

Zatím jsme ho zde příliš neměli. Musíme však brát do úvahy, že rostoucí cena bydlení bude vytlačovat více a více společenských skupin do nájmů. To už nebude otázka volby, ale nutnosti. Je třeba také brát v potaz, že nájemní bydlení dnes z velké části nabízejí investoři, kteří si byty nekupují pro vlastní bydlení. Odhaduji, že jich je kolem třiceti procent z celkového trhu.

Z jedné strany zažíváme velký rozmach realitního trhu, z druhé strany skomírající stavebnictví. Jak to jde dohromady?

Stavebnictví je závislé na velkých liniových zakázkách typu dálnic nebo železnic, obecně na inženýrském stavitelství. Pozemní stavitelství, tedy výstavba budov, je na tom dobře. Z pohledu celého sektoru je to ale doplňková činnost. Úspěch stavebnictví je o objemu veřejných zakázek.

Je to zdravý stav?

Myslíte, že tu není potřeba dotvořit infrastrukturu? V tuto chvíli soudím, že je to reálná potřeba. Navíc to není otázka peněz, které jsou k dispozici. Je to znovu věc přípravy staveb. Co stavební trh zničilo, byla také vysoká konkurence. Firmy byly ochotné brát zakázky i pod cenou, a tím trh samy sobě podtrhly.