Podnikatelské baroko nezmizelo, ale většina bohatých nevyčnívá, říká šéf realitní kanceláře Luxent

Jiří Kučera, Luxent

Jiří Kučera, Luxent Zdroj: e15 Michael Tomeš

Luxusní nemovitosti si v podstatě žijí svým životem. Nepostihl je covid-19, neohrozila je následná krize. Nejsou závislé na úrokových sazbách a měnících se podmínkách hypotečních úvěrů. Lidé za ně totiž platí hotově. „Navíc naprostá většina prodávajících nebývá pod časovým tlakem, a tak ani v době, kdy je realitní trh zamrzlý, nemají důvod s prodejní cenou hýbat,“ říká Jiří Kučera, šéf realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties

Co v segmentu bydlení vlastně představuje luxus?

Asi se mnou budete souhlasit, když řeknu, že luxus, a to nejen v bydlení, je velmi subjektivní pojem. Každý z nás dává přednost něčemu jinému, má jiný vkus, životní styl, požadavky a potřeby. A ty se navíc v průběhu života mění. Nicméně pokud bych měl pro luxusní bydlení najít společného jmenovatele, pak je to výjimečná lokalita.

Mění se v průběhu let pohled na oblíbené, respektive luxusní rezidenční lokality?

Podle mne nijak zásadně. Co se týče bydlení, v Praze se po dlouhá desetiletí za prestižní považují především Střešovice, Dejvice – oblast Hanspaulky, Baby. Pak také určitá část Smíchova – Malvazinky, Hřebenka. Na jihu metropole Barrandov ve svahu nad Vltavou, na severu pak Troja. Na pravém břehu Vltavy se oblibě těší především Vinohrady. V Brně je to pak například Masarykova či Jiráskova čtvrť. A samozřejmě i Černá Pole, kde stojí proslulá vila Tugendhat.

Takže většina nemovitostí nabízených kupříkladu na území Prahy 6 může mít visačku „prémiové bydlení“?

To by byl velmi zjednodušený pohled. Pod lokalitou si totiž nesmíme představit jen určitou městskou část či čtvrť. Jde o konkrétní mikrolokalitu. Podstatnou roli totiž v tomto segmentu hraje nejen nemovitost samotná, ale i kvalita a prestiž okolních staveb, a to včetně stavu soukromé a veřejné zeleně i dopravní infrastruktury. Pak také sociální prostředí a s ním související bezpečnost. A tak i v rámci jmenovaných čtvrtí jsou místa více či méně luxusní. A také i zcela obyčejná. Zjednodušeně řečeno – nemovitost jako takovou můžete nějak ovlivnit, změnit, ale lokalita je v naprosté většině případů daná. S tou nehnete.

Když o tom přemýšlím, v podstatě všechna místa, která patří mezi tradiční luxusní lokality, se svým způsobem nacházejí na kopci…

Nejspíš to bude tím, že se v takto situovaných nemovitostech nějak podvědomě cítíte bezpečněji než dole v údolí. Máte lepší přehled, větší soukromí. A s trochou nadsázky řečeno, na všechny hledíte tak trochu z výšky… Ne každý to tak ale má. Pro někoho jiného může být z pohledu místa symbolem luxusu sousedství řeky. Podívejte se, kolik zajímavých projektů za poslední roky vyrostlo v Praze 8 v okolí Vltavy.

Jaké další parametry kromě zmíněné kvalitní mikrolokality musejí nemovitosti splňovat?

Jestliže jsou lokalita i mikrolokalita z pohledu kupujícího v pořádku, další podmínkou je kvalita provedení stavby, standard a značka materiálů použitých na výstavbu a vybavení bytu či domu. A samozřejmě dostatek parkovacích míst, a to i pro rozměrnější vozy. Základním požadavkem je dnes i možnost dobíjení elektromobilů.

A co architektura?

Kvalitní architektura a často i jméno architekta samozřejmě hrají podstatnou roli. Ostatně tak tomu bylo vždy, když si například za první republiky umělci, politici či úspěšní podnikatelé nechávali budovat svoje rezidence. Sama určitě vnímáte posun v současné nabídce – i komerční developeři v posledních letech na některých svých nadstandardně koncipovaných projektech spolupracují s architekty zvučných jmen. Spoluprací s významnými tvůrci sice pořizovací cena nemovitosti stoupá, ale ruku v ruce s tím jde i posílení její prestiže.

Zmínil jste značky použitých materiálů. Projevuje se v oblasti bydlení trend, který v módě nese označení „tichý luxus“?

Určitě. Lidé, kteří si dnes pořizují prémiové bydlení, nelpí na okázalosti. Nemají potřebu přitahovat pozornost a svým majetkem prvoplánově ohromovat. Naopak. Tahle doba je naštěstí za námi. Synonymem luxusu se i v bydlení stává vysoká kvalita ve všech aspektech výstavby.

Takže už žádné podnikatelské baroko?

Že by zcela vymizelo, to asi ne. Ale od devadesátých let a počátku tisíciletí se náš pohled na to, co je to luxus v bydlení, hodně změnil. A jsem rád, že můžu říci, že ti, kteří mají peníze, mají i vkus a v naprosté většině případů dávají přednost umírněnosti, minimalismu, neokázalému luxusu. V těchto nemovitostech například nenajdete napodobeniny kamene či dřeva. Vše je přírodní a ve velmi vysoké kvalitě.

Jací lidé tvoří klientelu hledající luxusní bydlení?

Doby, kdy se do vlasti vraceli bohatí expati, kteří si zde pořizovali byty a domy, jsou už dávno pryč. A totéž platí o časech, kdy si výjimečné nemovitosti kupovali lidé, kteří získali majetek jednorázově. Dnes jsou kupující zcela odlišní. Naprostá většina našich klientů pochází z Česka. Jejich věk se v průměru pohybuje okolo čtyřiceti let. Jsou vzdělaní, procestovali svět, kde často i studovali či pracovali a díky tomu získali přehled. Navíc už za sebou mají kus pracovního života a ve svém oboru dosáhli dobrého postavení. A případně – třeba i s generací svých rodičů – řídí rodinný podnik. Nebo jeho vedení od svých předků přebírají. Jsou si vědomi ceny peněz, jsou nároční a ocení kvalitu.

Podle průzkumu „Gen Z and Millennials 2022“ firmy Deloitte jsou klimatickou změnou nejvíce znepokojeni Češi narození po roce 1997. Jak podle vás vnímá environmentální aspekty bydlení generace vašich klientů, kterým je dnes kolem 40 let?

Design a kvalita dnes sice u kupujících hrají prim, ale otázka použitých materiálů a technologií je pro ně stejně důležitá. A k tomu samozřejmě patří ekologie. Lidé, kteří si dnes pořizují luxusní bydlení, si vzhledem k věku již nesou nějakou zkušenost z předchozího bydlení. To už totiž také většinou bylo ve vyšším standardu. Případně mají na tuto problematiku jasný názor formovaný prostředím, ve kterém se pohybují, či rodinou, v níž vyrůstali.

Čím se to projevuje?

Už na první schůzku přicházejí velmi dobře připravení. Perfektně se vyznají v technologiích, orientují se v energetické náročnosti budov i ve využití obnovitelných zdrojů. Vědí, zda se jim to, co prodávající deklaruje, vyplatí, nebo je to jen marketingový tah. Myslím, že je velmi zřetelně vidět, že mentalitou a chováním jsme se přiblížili vyspělému Západu.

Jaké cenové hladiny se to týká?

To, o čem mluvím, se samozřejmě vztahuje k luxusním nemovitostem, ale i luxus má své kategorie. Takže teď se bavíme o nemovitostech, jejichž kupní cena je v řádu vyšších desítek milionů korun.

Jaké jsou odlišnosti u těch ještě dražších?

V případě nemovitostí, které se prodávají od sta milionů výše, je to jiné. I tady jsou kupující poučení a naprosto přesně vědí, co chtějí. Ochota dělat kompromisy je ale v podstatě nulová. Tito lidé na jednání a prohlídky přicházejí s celými týmy. Mají svého architekta, jde-li o dům, pak i zahradního, jednoho či dva designéry, stavební dozor. A na těch týmech, snad až na detaily, většinou vše ponechávají.

Pokud bychom se zabývali pouze cenou, kde v Praze začíná luxus? Předpokládám, že horní hranice je zcela neomezená. Dala by se definovat hranice dolní?

V případě bytů v Praze je to orientačně od 20 milionů. Co se týče vil, pak od 40 až 50 milionů. Mluvíme tu o luxusních nemovitostech, jejichž hodnota se pohybuje v řádech desítek až stovek milionů korun.

Projevuje se i v tomto segmentu nárůst cen?

To samozřejmě ano. V dlouhodobém průměru cena luxusních nemovitostí roste mírně rychleji než inflace. Avšak stává se, že u konkrétní nemovitosti je zhodnocení výrazně vyšší, protože „cena obliby“ hraje svoji roli.

Které nemovitosti se v nabídce „neohřejí“, a které naopak na svého kupce čekají delší dobu?

Vzhledem k tomu, že u luxusních nemovitostí žádná jejich charakteristika není průměrná, či dokonce nižší než průměrná, pak v drtivé většině případů je tím, co má na rychlost prodeje vliv, požadovaná cena.

Jakou nejzajímavější nemovitost jste prodávali a jaká byla její cena?

Patrně to bylo historické sídlo na pomezí středních a jižních Čech, které se prodalo za cenu několika stovek milionů. Konkrétní lokalitu bohužel uvést nemohu.