Hypotéka v roce 2024: Koupit teď nebo raději rok počkat?

Hypotéka v roce 2024: Koupit teď nebo raději rok počkat?

Hypotéka v roce 2024: Koupit teď nebo raději rok počkat? Zdroj: midjourney

Podle ekonomů, ale i finančních poradců není očekávání brzkého a strmého poklesu úroků u hypoték oprávněné. Důvodem je volatilita sazeb na mezibankovním trhu a to, že inflace nejspíš stále neřekla poslední slovo.

Mnozí zájemci o hypotéku stále vyčkávají na další pokles úroků u hypoték. Ty sice klesají, ale neklesají tak, jak by si mnozí představovali. Ostatně i nyní, kdy Česká národní banka (ČNB) snižuje základní úrokové sazby, to nikterak neakceleruje pokles úroků u hypoték.  

„I přes snižovaní základní dvoutýdenní reposazby ze strany ČNB došlo aktuálně k růstu takzvaných 3letých a 5letých swapů, což má významný vliv na stanovení nabídkových cen u hypoték,“ potvrzuje obchodní ředitel skupiny Partners Jan Brejl.

Co jsou swapy a proč s refixací nespěchat

Takzvané swapy jsou úroky, které si účtují banky, když si půjčují peníze mezi sebou. Banky na rozdíl od spotřebních úvěrů nefinancují hypotéky svých klientů ze svých zdrojů, ale půjčují si na ně u ostatních bank. To znamená, že ten, kdo si u „své“ banky vezme hypotéku, platí ve svých úrocích i úroky pro banku, u které si „jeho“ banka peníze na jeho hypotéku půjčila. A to je podle Jana Brejla důvod, proč úroky u hypoték neklesají úměrně k tomu, jak centrální banka snižuje základní úrokové sazby. Na druhé straně situace i podle něj není jenom bezvýchodná.

„V následujících měsících nepochybně dojde k poklesu sazeb a můžeme očekávat, že úroveň sazeb se dostane až k úrovni čtyř procent,“ říká a dává zájemcům o novou hypotéku, ale i těm, kteří ji nyní budou refinancovat, následující praktickou radu.

„Doporučuji s refixací hypotéky vyčkat na termín jeden až dva měsíce před koncem platnosti úrokové sazby. Pro nové hypotéky pak doporučuji volit 3letou fixaci úrokové sazby jak u refinancovaných, tak nových hypoték.“

Lidé si hypotéky berou. Nechtějí už dál čekat

I navzdory jen pozvolnému poklesu úroků u hypoték hypoteční trh v Česku po letech půstu v posledních měsících ožívá. Meziměsíční dubnový růst objemu poskytnutých hypoték ve výši necelých 22 miliard korun, podle dat České bankovní asociace, letos dosáhl 20 procent. Z meziročního pohledu byl objem poskytnutých hypoték v dubnu vyšší o více než 100 procent. Ještě v březnu trh meziročně rostl „jen“ o 45 procent.

„I toto uvedené zesílení meziroční dynamiky potvrzuje silnou dubnovou aktivitu, ačkoli zde sehrál roli i slabší duben minulého roku,“ říká hlavní ekonom ČBA Jakub Seidler.

Úrokové sazby u hypoték v roce 2024

Zajímavý je ale i další údaj ČBA, podle kterého se průměrná hypotéka v Česku v dubnu vyšplhala na rekordní částku 3,6 milionu korun. Což mimo jiné znamená, že průměrná hypotéka na 15 let vychází při průměrném dubnovém 5,1procentním úroku na měsíční splátku ve výši zhruba 27 tisíc korun.

„U delších fixací lze hypotéku aktuálně sjednat i na hladině rovných pěti procent nebo částečně níže,“ doplňuje hlavní ekonom ČBA. I on ale potvrzuje, že tempo meziměsíčního poklesu úroků u hypoték se oproti předešlým měsícům snížilo. Tento vývoj jde podle něj na vrub již zmíněným rozkolísaným tržním úrokovým sazbám.

Ty začaly v polovině března opět růst a dostaly se na nejvyšší úroveň v letošním roce. Kdo sází na to, že se sazby u hypoték rychle dostanou výrazněji pod pět procent, se tak velmi pravděpodobně v nejbližších měsících nedočká. Někteří z analytiků pak mají za to, že ještě na konci roku se budou hypoteční sazby pohybovat v rozmezí 4,8 až 4,5 procenta.

Úroky u hypoték výrazněji klesnou asi až v roce 2025

Důvodů, proč se tak děje, je více, ale k těm hlavním patří inflace, která v mnohých zemích v poslední době znovu roste. Což se promítá do pomalejšího poklesu základních úrokových sazeb ze strany centrálních bank. Roli hraje i to, že zatímco centrální banky, jež se starají o takzvané exotické měny, kam patří i česká koruna, úroky snižují, americká centrální banka, stejně jako Evropská centrální banka, se prozatím ke snižování úroků nemá. A i to spolu s dalšími faktory ovlivňuje výši tržních úroků mezi bankami.

Základem tedy i nadále zůstává vývoj inflace. A zde odhady analytiků tuzemským zájemcům o hypotéku nedávají příliš nadějí na další strmý pokles úroků. Analytici společnosti Allianz Trade například odhadují, že inflace v regionu střední Evropy dál poroste. Dle jejich prognózy celková hodnota spotřebitelské inflace za letošní rok v Česku dosáhne 3,7 procenta.

Což je relativně odvážný odhad, když například v únoru a březnu byla inflace v Česku 2 procenta. Dle Jana Brejla to značí jediné, a totiž že úroky u hypoték půjdou skutečně významně dolů až ve chvíli, kdy odezní inflace. „Netroufnu si věštit tempo poklesu úrokových sazeb, ale jsem přesvědčený, že stabilizace nastane až v roce 2025, kdy vznikne nový normál v cenách hypotečních úvěrů. A ten se bude stabilně pohybovat mezi 3,5 a 4 procenty,“ říká.

Dodává, že zájemci o hypotéku navíc musí brát v potaz i to, že banky by se nerady vrátily do časů, kdy sazby hypotečních úvěrů byly kolem 2 procent. A to proto, že měly nižší marže. A i když byly tehdy počty poskytnutých hypoték rekordní, vzhledem k aktuálnímu vývoji ekonomiky nelze očekávat, že by se někdejší konjunktura vrátila. Banky tak podle něj nyní budou hlavně kopírovat vývoj sazeb na mezibankovním trhu.

Text byl vytvořen ve spolupráci s poradenskou společností Partners.