* E15: CTP staví jen v Česku, přesto je jedním ze tří nejaktivnějších průmyslových developerů ve střední a východní Evropě. Čím to, že se vám v době, kdy se realitní trh propadá, daří?
Loňský rok byl pro CTP dobrý. Stojíme na dvou pilířích. Prvním je stabilní portfolio 180 objektů, které jsme postavili od roku 2000. Jsou z 95 procent pronajaty celkem čtyřem stovkám společností. Loni jsme na nájemném vybrali víc než sto milionů eur. Byl to pro nás rekordní rok. Portfolio budov se každým rokem zvětšuje. Někdy rostlo zvlášť rychle jako v letech 2004 až 2007. Výstavba je tedy našim druhým pilířem. Loni jsme objem portfolia zvětšili více než o deset procent. Takže o to vyšší příjem z nájemného očekáváme letos.
* E15: Když po vypuknutí krize v roce 2009 panovaly obavy z toho, že nájemci budou kvůli finančním problémům opouštět prostory, byl jste optimistou. Na rozdíl od řady jiných developerů se vaše očekávání v podstatě naplnila. Kde nájemce berete?
Nejvíc našich nájemců pochází z výrobní sféry, jako například ABB, Honeywell, Acer, Kompan. Mají výrobní kapacity po celé Evropě. Když vypukla krize, redukovali své plány, prošli restrukturalizací a řada z nich se rozhodla přesunout byznys do České republiky.
O situaci na trhu s byty si přečtěte:
* E15: Odkud?
Z Nizozemska, Itálie, Británie, byla to škála zemí ze západní a jihozápadní Evropy. Ne že by u nich bylo tak zle, ale tady je levněji. Tam sídlili třeba ve starších objektech, které navíc byly rozsety na různých místech, jak firma v uplynulých desetiletích rostla. Česko má dobrou polohu, infrastrukturu, kvalifikovanou pracovní sílu i dostatečnou kupní sílu, a tak dávalo smysl konsolidovat byznys z různých zemí a přestěhovat se do jednoho moderního areálu. Například Norgren byl jedním z našich prvních nájemců v Modřicích. Začínal s jednou budovou a zrovna loni jsme dokončili tři tisíce metrů čtverečních pro výrobu a další tisíc pro designové a testovací centrum. Firmy, které měly před deseti lety v Česku třeba jednu starší výrobní linku, teď budují moderní technologická centra.
* E15: Jaký podíl nových prostor pronajímáte firmám, které už jsou vašimi klienty?
Loni to bylo přes 60 procent. Například dánská firma Kompan, vyrábějící vybavení pro dětská hřiště, je naším klientem od roku 2006. Působila už v CTParcích v Modřicích, v Pohořelicích a loni jsme pro ni dokončili novou větší budovu na Černovické terase v Brně.
* E15: A jaký je poměr tuzemských a zahraničních nájemců?
Téměř 90 procent tvoří mezinárodní společnosti.
* E15: Na začátku krize měla CTP vhledem k velkému množství úvěrů vážné finanční problémy. Jak jste se dokázali postavit znovu na nohy?
Problémy se projevily koncem roku 2007, vzápětí po americké krizi se subprime hypotékami. Najednou bylo velmi obtížné získat financování na výstavbu projektů, protože banky nechtěly půjčovat. Měli jsme rozestavěné budovy, sjednané nájemce a nemohli jsme se zastavit. Museli jsme najít alternativní financování, být kreativní. Přitom do roku 2007 nebyl s penězi problém, byly téměř všude.
* E15: Takže jaké bylo řešení?
Když trh zkolaboval, museli jsme přehodnotit byznys plán. Sjednali jsme si překlenovací úvěr, abychom mohli financovat už rozestavěné projekty. Během tří let jsme je dostavěli a nyní máme běžné projektové financování. V roce 2009 jsme také vypracovali splátkový kalendář s 35 hlavními subdodavateli. Pochopitelně nám pomohly i příjmy z pronájmů našich budov. Co je nakonec nejdůležitější, od vypuknutí krize CTP vyrostla na dvojnásobek. V roce 2007 jsme dosáhli příjmu z nájemného 52 milionů eur. Letos očekáváme 114 nebo 115 milionů. Zatímco před pěti lety jsme měli pouze jednu financující banku Erste Bank Immorent, dnes spolupracujeme s deseti bankami, například s Komerční bankou, Raiffeisenbank, ING nebo UniCredit Bank.
* E15: I když vám areály pomohly díky příjmům z nájemného přežít nejhorší časy, neplánujete prodej CTParků zahraničním investorům, jako to loni udělala konkurenční firma VGP?
Náš byznys model počítá s tím, že si parky ponecháme. Chceme zůstat v kontaktu se současnými nájemci, kteří jsou zároveň potenciálními nájemci pro naše další projekty. Pokud máme velké portfolio, není pro mne problém zaměstnávat 120 lidí. Pokud bychom prodali budovy, neměl bych například práci pro management, který zajišťuje jejich správu.
* E15: Říkáte 120 zaměstnanců, to znamená, že jste v krizi ještě nabírali lidi.
Ano. A to jsme si v začátcích CTP říkali, že budeme mít maximálně 25 lidí.
* E15: Jaké projekty máte v současnosti rozestavěné?
Celkem chceme letos dodat na trh přes sto tisíc metrů čtverečních. V CTParku Brno stavíme tři objekty celkem o 20 tisících metrech čtverečních pro různé nájemce a druhou fázi administrativního centra pro firmu Honeywell. V CTParku Ostrava stavíme 15 tisíc metrů čtverečních, z nichž polovinu si pronajala společnost ABB Robotics. Rozšiřujeme areál firmy Henniges v CTParku Hranice. V Humpolci připravujeme objekt pro firmu Valeo. Další fáze CTParku v Plzni je z poloviny předběžně pronajata firmě Izopol a stavíme spekulativně šest tisíc metrů čtverečních v CTParku Teplice.
* E15: Vy ještě v dnešní době stavíte spekulativně, bez předem sjednaného nájemce?
Stavět spekulativně znamená obejít se bez bankovního financování. Nechci fungovat na spekulativní bázi, ale nejde jen tak jednoduše říct ne. Třeba u věže, jako je ve Spielberk Office Centre, nelze čekat s dostavbou, až budou všechna patra pronajata.
* E15: Tím se dostáváme k vašim dvěma velkým kancelářským projektům.
V obou případech jde o certifikované zelené budovy. V brněnském centru Spielberk stavíme dvě věže – kanceláře a hotel. Kancelářská budova bude dokončena v dubnu. Prvním nájemcem je Honeywell, který si pronajal tři podlaží. Jde o první zelenou budovu v Brně. Hotel bude hotov příští rok. V Ostravě máme rozestavěný kancelářský projekt IQ Ostrava, který si z 80 procent předem pronajala IT společnost Tieto.
* E15: O ni usilovala také firma Passerinvest pro svůj projekt na Nové Karolině. Jak se vám podařilo porazit největšího tuzemského developera kanceláří?
Nevím, to se musíte zeptat Tieta. Ale příchod velké firmy je každopádně dobrým znamením i pro jiné developery, pomůže renomé Ostravy jako významné lokality.
* E15: Jak se liší trh v Brně a v Ostravě? Před krizí byly vyhlídky na nové projekty v obou městech hodně optimistické. Teď Ostrava za Brnem trochu zaostává.
Oba trhy jsou zajímavé, hlavně díky univerzitám. Ostrava přitahuje víc firem z oblasti automotive kvůli tomu, že v regionu působí automobilky Kia a Hyundai a v širším kontextu i Fiat v Polsku a Audi v Bratislavě. Brno zase láká sektor high tech a služby, jsou tady design centra, laboratoře, výzkumná a testovací centra. Obě města mají velkou budoucnost, protože jsou to strategické lokality s dobrou infrastrukturou a díky univerzitám nabízejí vzdělanou pracovní sílu.
* E15: Součástí nynější etapy Spielberk Office Centre je zmíněný hotel. Už pro něj máte provozovatele?
Jednáme se dvěma operátory, Marriott Courtyard a Hilton. Nepůjde o luxusní ubytování, ale o byznys hotel, jehož součástí je kongresové centrum. Pokud se podíváte po městě, chybí moderní tříhvězdičkový hotel pro byznysovou klientelu.
* E15: V Brně – Modřicích máte i retailový projekt. Přede dvěma lety jste mluvil o tom, že velkým nájemcem bude sportovní řetězec Decathlon. Platí to ještě?
Ano, myslím, že plánuje otevřít letos v říjnu.
* E15: Máte tam další velké nájemce?
Například nábytkářský řetězec XXXLutz. Ten chystá otevření pravděpodobně na rok 2013. Ale maloobchodní nemovitosti nejsou náš klíčový byznys, tím zůstávají průmyslové parky.
* E15: Převažují v nich výrobní, nebo logistické společnosti?
Většina našich klientů jsou výrobní firmy hlavně z oblasti automotive, spotřební elektroniky, strojírenství. Působí v Česku dlouhodobě. Ostatní jsou logistické společnosti, které pro výrobní sektor pracují, ale mají krátkodobé kontrakty, tudíž musíme být flexibilní.
* E15: Loni jste nakupovali pozemky pro další projekty. Jak se vyvíjejí ceny?
S pozemky se teď moc neobchoduje, nicméně ceny se zdají být stabilní. Hodně záleží na tom, zda vlastník prodává pod tlakem. Nakupovali jsme, protože nadále věříme České republice jako atraktivní lokalitě pro logistiku a zejména pro další rozvoj technologických center. Od města Brna jsme koupili další pozemky v průmyslové zóně na Černovické terase. Máme také pozemky v centru ve Vídeňské a Masné ulici pro budoucí výstavbu kanceláří. Koupili jsme od města i soukromých vlastníků pozemky v ostravské zóně Hrabová. Získali jsme území v Mladé Boleslavi nedaleko Škodovky. A také jsme loni koupili nějaké další pozemky v Rumunsku.
* E15: Dřív jste plánoval zahraniční expanzi. Nakolik je aktuální?
Připravujeme projekty pro příští léta. Ale zatím nestavíme. Z pohledu našich klientů je Česká republika lepší volbou než Rumunsko, Bulharsko a Maďarsko. Alternativami jsou Slovensko a Polsko.
* E15: Na kolik let dopředu máte nachystané projekty?
Na spoustu let, dvacet třicet… Naše banka pozemků čítá dohromady přes čtyři miliony metrů čtverečních.
* E15: Baví vás také jiné věci? Kolik vaší kapacity zabírá CTP?
CTP nejsem jenom já, je to tým lidí.
* E15: Ptám se na vaši osobní kapacitu.
Ale ne, to je pro mne moc těžká otázka. Baví mě pracovat pro CTP, mám rád naše projekty, těší mě, co se nám podařilo i v době krize.
Remon Vos (41)
Narodil se Groningenu v Nizozemsku. Ve třiadvaceti letech odešel do Česka. Začínal zde jako poradce a zprostředkovatel pro nizozemské firmy. V roce 1998 založil s obchodním partnerem společnost CTP Invest, jejímž je jednatelem. CTP Invest se specializuje na výstavbu velkých průmyslových areálů a kancelářských center. Firma má hlavní sídlo v Humpolci. Podle statistik poradenské společnosti REAS a odborného časopisu CEE Construction & Investment Journal patří v regionu do nejsilnější trojky průmyslových developerů vedle nadnárodních společností Prologis a Panattoni Europe. Remon Vos žije s rodinou v Průhonicích u Prahy.
