Tamir Winterstein: Zisky developerů před krizí nebyly morální

E15: Narodil jste se v Československu, žil jste dlouho v Izraeli, byznys máte v České republice. Kde jste doma?

Domov je vždy jen jeden. A tím je pro mě Izrael. Stále se tam vracím, mám tam rodinu, děti, vnuky. Ale přesto k Praze cítím velmi hluboké pouto.

E15: Jak coby izraelský občan vnímáte situaci na Blízkém východě?

V Izraeli žiji od roku 1966. Několikrát jsem byl jako voják ve válce a vím, že situace je velmi výbušná. Když se však podíváte na izraelsko-palestinský konflikt, množství v něm zabitých lidí je menší než za jeden den v Sýrii. A to se již nebavíme o tom, co se děje v Iráku, Afghánistánu, v Súdánu, v Eritreji i jinde. Momentálně nevidím žádné rychlé řešení. To bude trvat generace a stane se tak jen prostřednictvím zvýšení životní úrovně obyvatel a s tím související změny hodnot. Aby tam lidé měli co ztratit.

E15: Co vás přivedlo před lety za obchodem do Prahy?

Poprvé jsem tu byl v roce 1991. V té době každý prodával všechno, nic nemělo reálnou cenu, s financováním si nikdo nedělal starosti. Tehdy jsem odjel zklamaný. Později jsem však uznal, že to asi byla chyba, protože také v té době šlo dělat seriózní obchody.

E15: Když jste do Česka přijel v roce 2000 podruhé, bylo to už lepší? Největší rozkvět měl realitní trh teprve před sebou.

Určitě, situace už byla jiná. Vývoj realitního trhu vypadá jako sinusoida. Jednou je dole, podruhé nahoře. Takže když přijdete ve vhodnou dobu, můžete udělat velmi dobrý byznys. A naopak. Už jsem zažil několik období růstu i propadu. Proto jsme možná během krize udělali méně chyb než mnozí naši konkurenti.

E15: Jaké nejtvrdší období jste zažil?

Trh v Izraeli je mnohem dynamičtější než zde, takže jsem tam určitě zažil mnohem těžší krize, než byla ta poslední v Česku. To, co se stalo na tuzemském trhu, bych ani nepovažoval za krizi, ale za zpomalení. Když je krize, zastaví se všechno. Zatímco tady se dobré projekty držely vždycky. Stále se prodávalo a pronajímalo.

E15: Kdy bylo naopak nejlépe?

Nejlepší byla určitě období do roku 2008. V té době se postavený projekt za rok prodal za dvojnásobnou cenu. Už tehdy se mi to zdálo nemorální a považuji to za nemorální i teď. Zisky by měly být přiměřené.

Tamir Winterstein: Nejlepší byla určitě období do roku 2008. V té době se postavený projekt za rok prodal za dvojnásobnou cenu

E15: Když člověk poslouchá lidi kolem realit, má dojem, že dobré časy jsou již zase zpátky.

Určitě se vrátí. Nejdříve to začalo v bytech. Lidé dlouho nekupovali, takže se vytvořila velká potenciální energie, která se v poslední době přeměnila na kinetickou. Hodně se daří průmyslovým nemovitostem, časem se určitě zlepší i kancelářské a maloobchodní reality.

E15: V Praze na Harfě připravujete další kancelářský projekt, ale nechcete začít stavět spekulativně. Je jednoduché v současnosti sehnat nájemce do nepostaveného projektu, když je ve městě plno neobsazených nových ploch?

Určitě to snadné není. Na trhu je přesto několik firem, které hledají prostory v časovém harmonogramu, který odpovídá možné výstavbě této budovy. A my s nimi jednáme. Pokud se nám podaří udělat zajímavý předpronájem, začneme stavět. Může to být ještě letos. Určitě to ale nebude před koncem květnového mistrovství světa v hokeji, které se bude hrát v sousední O2 areně.

E15: Jsou Vysočany s poptávkou po kancelářích tou správnou lokalitou? Zaplnit váš Harfa Office Park přece jen už nějakou dobu trvá.

Jistou dobu zabralo, než byla Harfa přijata jako konkurenceschopná kancelářská lokalita například vůči Andělu nebo Pankráci. Podařilo se nám však nakonec přivést na Harfu dobrá jména typu ING Bank nebo LG Electronics.

E15: Dlouho se také mluví o pokulhávající výkonnosti sousedního obchodního centra Galerie Harfa.

S rostoucí návštěvností Galerie Harfa jsme spokojeni. S čím zcela spokojení nejsme, jsou obraty v obchodech. Tržby obchodníků ale klesají všeobecně. Hodně obchodních center reportuje optimistická čísla, která nemají nic společného s realitou. Přesto Praze 9 věříme. Je to lokalita s obrovským potenciálem, kde vzniká stále více rezidenčních projektů. Takže potenciál na zvýšení obratu v našem obchodním centru je poměrně silný.

E15: Budete v dohledné době stávající kancelářské a obchodní centrum na Harfě prodávat?

Stejně jako většina hráčů v oboru, i my jsme developer, a proto se zaměřujeme na prodej. Ten však musí přijít ve správnou dobu. Teď se sice zdá, že apetit na nákup komerčních nemovitostí v Česku je, ale uvidíme. S nikým zatím nejednáme, ale je možné, že prodáme ještě do konce letošního roku.

E15: Připravujete akvizice dalších projektů?

Nebráníme se tomu, zatím jsme ale nenarazili na ekvivalent k našim stávajícím projektům. Kdyby se však naskytla dobrá příležitost, půjdeme do toho.

E15: V médiích jste si užil pozornosti v souvislosti s narušenou statikou bytového domu v projektu Prague Marina. Už je celá věc vyřešená?

Metrostav už to opravil. Celá věc je ukázkou toho, co dokážou média a jak lze udělat drama z něčeho, kde se nic dramatického neděje. Neříkám, že situace nebyla vážná, ale určitě ne tolik, jak se psalo.

E15: Fakt přece je, že se dům pohnul.

V tisku se objevilo svědectví jednoho z obyvatel, že se stavba pohnula o metr. Při měření vyšlo najevo, že to byly tři až pět milimetrů. To je samozřejmě hodně. Ale metr je přece jen podstatně víc. Hodně novinářů se navíc vyžívalo v tom, že lidé musí být evakuovaní z exkluzivního projektu. Jedinou evakuaci jsem však preventivně inicioval já, i když se později ukázalo, že byla zbytečná. Tehdy jsem však hasiče a policii poprosil, aby evakuaci udělali.

E15: V čem byla chyba?

Na celou věc vzniklo několik nezávislých studií, svou měl z ČVUT v Praze i Metrostav. Šlo o inženýrský omyl v projektu. Prvek nosných ocelových sloupů, na nichž tato budova spočívá, příliš běžný není. Příště bych byl při využití něčeho podobně nestandardního určitě opatrnější. Celkově myslím, že jsme se k celé věci s Metrostavem postavili čelem, nikde jsme se neskrývali, budova se opravila tak rychle, jak jen bylo možné.

E15: Nedávno jste fondu Hartenberg Jozefa Janova a Andreje Babiše prodal kliniku na umělé oplodnění Iscare. Tento obor byl trochu mimo vaši realitní sféru. Jak jste se k němu dostal?

Zdravotnictví byla naše rodinná doména. Například můj bratr je ředitelem soukromé nemocnice. Ke klinice jsme se tedy dostali historicky. Dovedli jsme ji do fáze stabilizované organizace, ale současně mi bylo jasné, že coby solitér se mi ji podaří dál rozvíjet jen obtížně. Proto jsme se s fondem Hartenberg dohodli na prodeji. Zůstal jsem však v Iscare jako jeden z partnerů a ponechal jsem si desetiprocentní podíl. Rád bych se zdravotnictvím zůstal ve spojení.

E15: Kolik jste za Iscare inkasoval?

Nemáme s Hartenbergem dohodu, že bychom tento údaj zveřejnili. Ale šlo o stovky milionů korun.

E15: V jakých dalších oborech ještě působíte? Podle dostupných informací jste se pustil i do gastronomie.

Na Harfě jsme se společníky otevřeli kavárnu Cafe Aroma a restauraci Cafe Culinary Aroma. Tento projekt je moje hobby. To je sen každého, kdo už něco vybudoval. Mít vlastní restauraci s dobrými službami a zvát do ní své hosty.

E15: Na kolik si v současnosti považujete skupinu?

Takovéto odhady nemám moc rád, protože můžete uvést cokoli. Otázkou je, kolik mincí z developera vypadne, když se s ním zatřese. Hodně developerů stavělo svůj byznys na hodnotě, a ne na cash flow, což nakonec byla jejich Achillova pata. Seriózní developer by se měl zaměřit právě na cash flow a splácení úvěrů, ne na vytváření hodnoty na papíře.

E15: To byla otázka pro případ, že byste se rozhodl skupinu prodat.

Ale neprodám. I když jsem již ve věku, kdy bych mohl jít do penze, nechystám se tam. Ještě stále dvakrát v týdnu hraji hokej a lyžuji.

E15: V posledních prezidentských volbách jste podpořil Jana Fischera. Máte politické ambice?

Žádné ambice v politice nemám, nikdy jsem do ní tady ani v Izraeli zapojen nebyl. Vždy jsem se naopak této sféře vyhýbal a zakládal si na tom, že nedělám byznys s veřejným sektorem. S Janem Fischerem se však známe a po volbách musel řešit své dluhy, protože jeho tehdejší sponzoři od něho odešli. Proto jsem mu tehdy pomohl zorganizovat řešení, sponzorem jsem ale nebyl.