E15: V prvním čtvrtletí se v Praze uskutečnily tři velké realitní obchody, ale dva z nich proběhly v rámci výprodejů německých fondů. V jaké kondici tedy vlastně trh s podnikatelskými nemovitostmi je?
Obecně lze říci, že se investiční trh mění k lepšímu. Roste aktivita a zájem investorů. Minulý rok platilo, že většina investorů se soustředila hlavě na Polsko. Nyní platí, že kromě zmíněných transakcí je řada dalších projektů, které jsou předmětem jednání. Investoři si evidentně uvědomili, že Česká republika jako taková je stále zajímavá. Důležité ale je, aby tu byl produkt určité kvality, tedy že musí jít o prvotřídní budovy z hlediska skladby nájemců, délky nájemních smluv a lokality. Většina z obchodů, které uvidíme, se tedy bude týkat spíše lepších projektů, které se v Praze nabízejí.
E15: Kdo však bude nakupovat?
Když srovnám minulý a tento rok, tak je počet zájemců o podnikatelské nemovitosti vyšší. Loni, když se něco prodávalo, tak jste nezřídka skončil s jednou nabídkou. Letos vidíme, že uchazečů přibylo, v některých případech se jich na jeden projekt sejde pět i více. V tomto smyslu se trh mění. Výzvou pro spoustu investorů je najít správný produkt. V posledních letech se méně stavělo a dnes nemůžu říct, že by Praha měla dost kvalitních projektů, které může nabízet. Něco se staví nebo připravuje, ale musíme čekat, až se developerský cyklus naplní, až budou mít projekty své nájemce a teprve pak se budou moci nabízet.
E15: Nehrozí však, že chuť investorů zkazí další vývoj krize?
Koncem minulého roku a letos získali investoři větší jistotu ohledně vývoje ekonomiky v Evropě. Situace v eurozóně a kolem eura se stabilizovala. Většina lidí to vnímá tak, že určitá řešení byla nastavena. Sice to možná bude trvat déle, než by většina z nás chtěla, ale přesto tu vznikly mechanismy, které ekonomiku stabilizují. A to tu předtím nebylo. Samozřejmě téma toho, co bude se Španělskem a podobně, tu bude dál.
Peníze jsou, investoři je musí protáčet
E15: Říkáte, že je tu víc zájemců o realitní investice. Není to ale jen testování trhu, přelije se do reálných obchodů?
Peníze tu jsou, nejde o problém likvidity. Investoři potřebují protočit peníze, jejich úkolem je tedy nakupovat, jestliže mají dosáhnout nějakých výsledků. Myslím, že i banky jsou dnes ochotnější, co se týče financování. Jde tedy jen o rozhodnutí, kde a za kolik. O pouhé testování tedy určitě nejde. Mění se také mix uchazečů. Přede dvěma lety jsme měli víc lokálních česko-slovenských investorů. Teď vidíme, že je zase řada na mezinárodních investorech, kteří se vrací a začínají být aktivnější.
E15: Co je dnes naopak stranou zájmu investorů?
Poslední dobou se asi nejmíň obchoduje s logistickými objekty. Prioritou jsou kanceláře, které jsou pro určité investory zajímavější a likvidnější. Také je to otázkou nabídky. Největší hráči typu CTP nyní neprodávají. Věřím tomu, že kdyby například právě CTP přišla a řekla, že má zájem začít prodávat nemovitosti ze svého portfolia, tak by se našla spousta investorů, kteří budou mít vážný zájem.
E15: Jak moc se liší ceny, za které se kupovalo dejme tomu v roce 2008 a teď ?
Dlouhou dobu tu byl velký rozdíl v očekáváních kupců a prodávajících. Dnes se tato mezera do jisté míry zkorigovala, rozdíl v očekávání obou stran už není tak velký. Obecně platí, že doby před krizí se už nevrátí. Výnosnost už asi nikdy nebude tak nízko jako v době boomu, když se prodávalo všechno.
E15: Jestliže říkáte, že představy kupujících a prodávajících o ceně se sblížily, která ze stran musela nejvíce ustoupit?
Podle mého osobního názoru je to strana, která prodává. Ta, která kupuje, má jasné hranice, kolik je ochotná utratit, a svou představu o hodnotě. Zároveň je třeba říci, že investoři vnímají region střední Evropy jako jeden trh, a proto když potenciální investor nenajde na určitém trhu to, co by se mu líbilo, za částku, kterou je ochoten utratit, jde jednoduše jinam. Prodávající musí buď přistoupit na to, že si vydělají míň, než původně doufali, nebo si budovu nechají a zkusí to později.
Pronájmy převyšují objem kanceláří dodaných na trh
E15: Když se podíváme na současný kancelářský trh, vidíme, že se docela dost budov začíná stavět bez předem zajištěných nájemců, což tu ještě nedávno nebylo. Nehrozí, že se tím zvýší i neobsazenost kanceláří?
Neobsazenost se zvyšuje už nyní. Nejde však o negativní signál. Jde o logickou reakci na to, že se staví a dodává na trh. Zároveň i proces finalizace a podpisu nájemních smluv trvá déle, než tomu bylo před krizí, a proto také zabere více času, než trh nové nemovitosti absorbuje. Aby to vše člověk vnímal správně, musí se na to podívat v kontextu. V posledních letech se v Praze každoročně dodá na trh zhruba devadesát až sto tisíc metrů čtverečních kanceláří. Objem pronájmů činí ročně přibližně 220 tisíc metrů čtverečních, což je číslo, na kterém jsme byli i v krizi. Takže nové dodávky na trh jsou asi polovičkou toho, co se pronajímá.
E15: Nezkreslují číslo o pronájmech také renegociace, obnovené smlouvy stávajících nájemců?
Renegociace tvoří 40 až 45 procent kancelářských pronájmů. V absolutních číslech ale stále pronájmy převyšují objem kanceláří dodaných na trh. Obecně lze říci, že uvolňovat se budou především starší „béčkové“ budovy a budovy v neatraktivních lokalitách. Nové projekty, které jsou dobře navržené a dobře postavené, se bát nemusí. Celková roční absorpce kancelářských prostor zůstává i nadále v kladných číslech, tedy zájem o nové kanceláře tu určitě je.
E15: Kdo však do nových kanceláří půjde? Velkých tendrů na kanceláře přes 10 tisíc metrů čtverečních je jako šafránu.
Takové tendry skutečně neběží. Když se ale podívám historicky na Prahu za posledních osm devět let, tak skoro nebyl rok bez toho, aby se nějaká velká nájemní transakce neuskutečnila.
E15: To bylo ovšem spojené s konsolidací aktivit firem v Česku, s jejich expanzí na tuzemský trh. Není tohle období už pryč?
Byly tam dva vlivy. Jednak centralizace, kdy se firmy stěhovaly do jedné budovy z různých lokalit. Druhý faktor bylo rozšíření různých center služeb a call center, zvláště po vstupu do Evropské unie. Tito nájemci se dnes často přesunují do dalších zemí. Současně je to však oblast, kde nevylučuji nějaký návrat. Centra sdílených služeb v Asii byla sice jeden čas populární, ale stále tam musíte kalkulovat s jiným časovým pásmem, jsou tam určité komunikační problémy. Některé firmy už to poznaly a ohlížejí se zpět. Zatím to není nic jistého, ale náznaky tu jsou. Obecně to ovlivní další vývoj v Evropské unii a jak se bude dařit nám.
E15: Kromě současné spekulativní výstavby je stále pravidlem, že developer shání nájemce ještě před začátkem stavby. Daří se to?
Problém s předpronájmy tu byl, firmy na ně nebyly zvyklé. Hodně složité je najít nájemce předem u větších projektů, kde developer potřebuje alespoň 50 procent předpronájmů, aby banka stavbu financovala. Pokud jde o budovu s 15 až 20 tisíci metry čtverečními, tak najít nájemce na polovinu z toho ještě před zahájením stavby je hodně složité. Na trhu je málo větších požadavků a zkombinovat několik menších nájemců, aby se všichni domluvili na stejném začátku nájmu, je problém.
Nejvíce pokulhává segment nemovitostí pro maloobchod
E15: Pokud se podíváme na trh komerčních nemovitostí jako celek, které jeho části mají nyní největší šance pro rozvoj a které tahají za kratší konec?
Šanci na rozvoj má kancelářský segment a trh průmyslových nemovitostí. Nejvíc asi pokulhává maloobchodní segment. Obchodní značky nepřicházejí nebo dokonce odcházejí, v některých městech už je projektů tolik, že by se v nich obchody při dalším rozšíření maloobchodních ploch vzájemně kanibalizovaly. Pomalu se zlepšuje situace na trhu s byty.
E15: A co váš byznys realitních poradců? Celková situace na trhu mu asi příliš nenahrává.
Není to poprvé ani naposledy, co si procházíme nějakou krizí nebo alespoň těžkým trhem. Rok 2008 byl dobrou zkouškou a ponaučením, jak v době nějaké recese nebo zpomalení pokračovat a dělat třeba věci jinak. Od roku 2008 jsme se postarali o to, abychom byli připraveni na jakoukoli situaci. Jen tak něco nás tedy nepřekvapí. Snažíme se být také o pár kroků napřed a předvídat, co bude klient potřebovat. Spousta klientů se totiž během krize ocitla v situaci, že nevěděla, co dál, co může očekávat.
E15: Na trh uvádíte firmu Tétris, která bude nabízet interiérová řešení kanceláří. Co si od ní slibujete?
Je to další služba, kterou chceme nabízet našim klientům tak, aby spektrum našich služeb bylo co nejkompletnější. Neposkytneme jim jen vyhledání kanceláří a zprostředkování jejich pronájmu. Nyní můžeme firmám nabídnout také to, že jim na klíč zařídíme stěhování, vybavení a design kanceláří. Nájemce nebude muset dělat nic a jen se nastěhuje.
Tewfik Sabongui (43)
Je absolventem Americké univerzity v Káhiře. Nyní je ředitelem tuzemské pobočky realitní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle, v jejíchž řadách působí 12 let. Předtím pracoval v rakouské developerské firmě Olredo. Mluví plynně anglicky, arabsky, česky a německy.
