Tlak na udržitelnost byty ještě víc zdraží, říká šéf Finepu Tomáš Pardubický | E15.cz

Tlak na udržitelnost byty ještě více zdraží, říká šéf Finepu Tomáš Pardubický

Nikita Poljakov

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
0

Jen těžko lze očekávat, že se poměr mezi cenou bytů a příjmy obyvatel v Česku sníží. Podle generálního ředitele jedné z největších českých developerských skupin Finep Tomáše Pardubického může tento trend ještě zhoršit tlak na udržitelnost. „V blízké budoucnosti se může stát, že vzroste cena stávajících bytů, protože i nově stavěné budoucí byty budou nuceně snižovat komfort žití kvůli udržitelnosti. Takže si dovedu představit, že se například zakážou dělat velké vany a velké sprchy,” říká Pardubický.

Co je hlavním důvodem současné zablokované situace v developmentu? Předpokládám, že největší podíl viny zde asi nese neschopnost měst stavět. To mi říkají všichni, od developerů po politiky.

Já to neřeknu. Příčina je v nastavení společnosti. I já jsem ze situace v developmentu dlouho vinil politiky. Byl pro mě ale velký posun, když jsem si uvědomil, že oni ve skutečnosti jen dávají odpověď na společenskou poptávku. Voliči je volí pro jejich program, takže úplně na pozadí, v principiálních rovinách, je za současným stavem nastavení společnosti.

Pojmenujme si ale ten základní problém: je to kritický nedostatek bytů?

To musíme začít ze samé podstaty – co je problém, a jak vznikl. Náš „problém“ je, že se lidé stěhují do měst, ve kterých je málo bytů. Je to globální trend. Který se nezmění. Musíme proto řešit důsledky, které přináší. Je to tedy o našem způsobu života a práci.

Že se lidé stěhují do měst, není problém, ale realita.

Ano, je to trend. Teorie strategií by ho dokonce zařadila mezi takzvané „megatrendy“, které ovlivňují další trendy. Urbanismus je jedním z nich. My se tady bavíme vlastně jen o jednom detailu, kterým je cena bytů nebo bytová situace. Urbanismus ale vedl ke změně v systému stravování, bezpečnosti, poskytování sociálních služeb, kultury, zdravotnictví nebo třeba i sportu. Jen za posledních pět let v Praze přibylo 70 až 100 tisíc nových pracovních míst. Postavilo se ale pouze 18 tisíc bytů. To znamená, že tady máme obrovskou mezeru v tom, kolik je potřeba bytů.

Kolik bytů by se ročně muselo stavět, aby se rozdíl pokryl?

Na to jsou různé analýzy. Bytový dluh již vznikl, a podle odhadů společnosti Deloitte v Praze chybí řádově 20 až 40 tisíc bytů. Uvádějí se ale i vyšší čísla. Za chybějícími byty si přitom musíme představit všechny ty opravdu naštvané lidi, kteří musí jezdit do Prahy pracovat z Kladna nebo z Berouna.

Zde by se hodilo poznamenat, že je vlastně v zájmu města, aby v něm pracovníci žili. Když bydlí mimo, zvyšuje to městu náklady na infrastrukturu, na jeho provoz tím, že k sobě musí připojovat vzdálenější místa.

Život spjatý s dojížděním do města za prací je neekologický, neekonomický a nebezpečný. Tu jednu nebo dvě hodiny dojíždění v přeplněných vlacích, autobusech nebo plných silnicích by člověk potřeboval na regeneraci a odpočinek, aby odváděl kvalitní výkon v práci a zároveň aby stihl užívat i jiného než pracovního života.

Nejsou zde politici od toho, aby tu překážku odstranili? Aby reagovali na vzniklé megatrendy?

Bohužel ještě před deseti lety se politici snažili proti tomuto trendu bojovat. Výsledkem bylo: Nestavme, nepotřebujeme to. 

Jak proti tomu bojovali? Tím, že se vyjadřovali proti developerům?

Ano, byli to nepřátelé výstavby. Nejznámější příběh se odehrál za bývalého pražského primátora Tomáše Hudečka, který se rozhodl regulovat reklamní plochy.  Jeden z majitelů reklamních ploch proti němu spustil kampaň. A aby vytáhl nějaké téma, řekl, že Hudeček chce zastavět Prahu. A najednou si ve volbách všechny politické strany postupně vybraly nosné téma, kterým bylo nestavět.

A přitom nedohlíželi problému, který se na ně chystal.

Přesně. Byl to klasický politický marketing. O čtyři roky později už problém nabobtnal do takového rozměru, že se téma „nestavět“ změnilo v „dostupné bydlení“, v „sociální bydlení“, „postavíme vám byty“, „zajistíme levnější byty“. Úplně se otočilo. Má to ještě jeden důvod. Tím, že se zhruba do roku 2007 poměrně dost stavělo a pokrývala se poptávka, bydlení nebylo politické téma. Lidé, kteří si kupovali byty, tvořili méně než jedno procento voličů. A najednou, o deset let později, tady máme 350 nebo 400 tisíc lidí, kteří dojíždějí každý den do Prahy ze Středočeského kraje. Komunikace se zahustily, ceny se zvedly a najednou je pětina voličů v nějaké podobě naštvaných na bytovou politiku, a tudíž je to téma, které se musí řešit. 

Praha má taky tu nevýhodu, že je městem a krajem zároveň. A nevydělává tedy téměř žádné peníze. Je problém jen na straně nedostatku peněz? Ostatní developeři přece mají peníze na to, aby stavěli. 

Likvidity je dostatek. Myslím, že je to teď rozhodování politiků, jestli si někde půjčit peníze, postavit nádhernou Prahu, udělat strategické rozhodnutí a vybudovat město 21. století konkurující v prostoru Evropy, anebo jestli zůstat u současného trendu, kterým je: neinvestovat, protože na to nemáme peníze. To do budoucna ponese ohromné ztráty, protože v momentě, kdy se nebude investovat, bude klesat konkurenceschopnost Prahy vytvářet pracovní místa, bude klesat daňový výběr a tak dále. Kola se roztočí, negativním směrem proti městu a jeho obyvatelům. Bohužel.

Nestavět tedy pro Prahu není varianta. Je to tak?

Nestavět není varianta, ale je to současný stav. Když se podíváte, kolik se vydalo a vydává stavebních povolení, tak stavebních pozemků je v Praze dost. Když se na Prahu podíváte z ortofotomapy a porovnáte ji s ostatními evropskými městy, zjistíte, že je poměrně nezastavěná. Oproti srovnatelným městům, jakými jsou třeba Mnichov, Vídeň nebo Barcelona, je Praha několikanásobně méně zahuštěná co do počtu obyvatel na hektar. Prostor tady je, ale nevydávají se stavební povolení.

Můj dojem je, že se povolení nevydávají proto, že Praha neví, jak naložit s budoucností. To znamená: když povolíme, kdo se postará o kanalizaci, o školy, školky, kdo se postará o zdravotnictví? Zodpovědní a větší developeři už před lety převzali část odpovědnosti a třeba my ve Finepu financujeme spoustu položek z veřejné infrastruktury – stavíme chodníky, veřejné prostory, sportoviště, přispíváme na školy a školky, v rámci jednoho projektu jsme třeba postavili pobočku pošty. A teď přišlo období, kdy by město chtělo nějakým způsobem zregulovat, stanovit a definovat kontribuční příspěvky, kolik by developeři měli přispívat.

Tedy že by měla být někde tabulka, podle které bude developer vyplácet na určité typy staveb?

Když se na to podíváte z pohledu investora, budete si klást logickou otázku: jak je možné, že z průměrného bytu 2+kk, 50 m 2 , který už dnes stojí třeba 5,5 milionu, bude odvod státu 1,5 milionu? Praze se z toho dostane 58 tisíc. Má ještě smysl zatěžovat investory a ty, kteří si kupují byty, dalšími poplatky, dalšími kontribucemi na rozvoj okolí a veřejného prostoru? Moje odpověď je taková, že když to neuděláme a když neudělá nic jiného Praha, výstavba se zablokuje. Takže my jako developeři to spíše podporujeme.

Není v této „hře“ příliš zainteresovaných osob?

Druhá varianta je to, co Praha udělala již před lety: vydat dluhopisy, spojit se se soukromým kapitálem a zrealizovat PPP projekty, vybudovat infrastrukturu, zainvestovat do toho a těžit z aktivity obyvatel. Málokdo si to uvědomuje, ale město žije z práce lidí. V momentě, kdy se město rozvíjí, rozšiřuje a stavějí se nové projekty, do městských částí a čtvrtí přichází život v podobě tvorby pracovních míst. To znamená, že když v Praze postavíte pět nebo deset tisíc bytů, nepřímý efekt je padesát šedesát tisíc pracovních míst. Protože využíváte nejen pracovní místa ve stavebnictví, ale následně dlouhodobě i pracovní místa pro běžný život, ať už je to stravování, bezpečnost či vzdělávání. 

Cítíte nějakou vůli ke změně ze strany města? A bavíme se o současnosti, nebo se teď bude čekat na volby a pak se povedou další debaty? 

Od roku 2018 mám pocit, že ve všech politických stranách je vůle to řešit, ale bohužel jsou to tak odlišné směry řešení, že stále nedošlo k žádnému politickému konsensu. Zásadní chybou je, že než se vyřeší konsensus, neřeší se problém jako takový. Nestaví se. Většina stran spojuje výstavbu s vyřešením politického zadání. Tedy máte postavit byty a deset procent jich odevzdat do fondu? Nebo postavit byty, nechat to na byznysu, ale zavést daně? Tím, jak je politika neakceschopná, začíná každá z politických stran ve větší či menší míře mluvit o regulaci. Což je něco, co mě děsí, protože když se podíváte na svět, všude, kde byla zavedena regulace, se situace ještě zhoršila a ceny bytů ještě zvýšily.

Poslední příklad z Berlína.

Ano, Berlín je vynikající příklad. Došlo k regulaci nájemného a nájem se u velmi malé části zregulovaných bytů opravdu poklesl. Zároveň se však snížila nabídka bytů, a nájem v neregulované části města o to rychleji stoupl. A původní záměr „pomoci městu od drahého bydlení“ se nenaplnil. Naopak. Existuje na to spousta studií, které ukazují dokola to samé. Když se nebude dostatečně stavět, tak se můžeme třeba stavět na hlavu, ale regulací to nedoženeme.

Co si myslíte o zdanění prázdných bytů a kolik jich tady je? Je to téma, nebo jde o politický marketing?

Ten problém je absolutně marginální, prázdných bytů je méně než procento. To je jen politické, nikoli faktické téma.

V Německu dnes koncept takzvaného „baugruppe“, kdy město poskytne pozemek, vy najdete developera, postavíte s kamarády dům, část odevzdáte městu. Myslíte, že tady je vůle něco takového ladit, nebo tam ještě nejsme?

Tyto koncepty začínají vznikat i v České republice. Určitě jsou dobré. Ale z pohledu trhu opět marginální.

Mohou ale sloužit jako vzor spolupráce mezi developery, městem a obyvateli.

Za velmi důležité považuji to, co jsem viděl třeba v Hamburku. Město si určilo strategii, kolik nových bytů ročně potřebuje, na tuto strategii začalo budovat infrastrukturu a pak prodávalo pozemky s již vybudovanou infrastrukturou. To je jedna z věcí, které by Praze pomohly. Kdyby město zafinancovalo infrastrukturu a pomohlo zvýšit kapacitu výstavby. Praha hodně trpí tím, že na významných dopravních uzlech není dostatečná kapacita bydlení. Z tohoto pohledu jsou nejefektivnější a urbanisticky nejsmysluplnější paneláková sídliště.

Měly by byty být tak levné, aby si je mohl dovolit úplně každý? Tady vznikají velmi nebezpečné návrhy některých politických stran na regulaci a zdanění nemovitostí.

Je to cesta do pekel. Jakákoliv regulace trh poškodí. To není mé přání, ale výsledek jak akademických výzkumů, tak reálných pokusů v praxi. Ať už to byl Berlín, nebo Francie, jež se vydala cestou velké regulace před 20 lety a ukázalo se to jako chybná cesta. Volnému trhu věřím nejvíce a myslím si, že město a stát má pomáhat lidem, kteří se ocitnou v situaci, kdy si to nemohou dovolit, a to buď z důvodů zdravotních, sociálních nebo prakticky jakýchkoliv. Ti mají dostat pomoc. Ale nejdřív musíme vyřešit dostupnost bydlení.

Jak to vyřešit?

Jednou z cest je určitě nájemní bydlení. Druhá oblast je umožnit na různé příjmové skupiny reagovat jinou nabídkou. Politici hlásají, že jsou proti bytům druhé kategorie. Co to znamená? Znamená to, že každý má mít nárok bydlet ve stometrovém bytě technologicky vybaveném inteligentním řízením? Asi ne. Problémem je, že pražské stavební předpisy jsou nastaveny ve srovnání s Evropou nebo Německem tak vysoko, že všechny třeba i doporučené normy se v Čechách staly povinnými. My bychom potřebovali udělat v tomto duchu krok zpátky a umožnit stavět byty, které se liší nikoli kvalitou, ale standardem. 

Je nájemní bydlení budoucností i pro zavedené developery?

Razím takovou teorii, že každý ve společnosti má dělat to, co umí nejlíp. Už dneska jsou zde kvalitní profesionální hráči na trhu nájemního bydlení. Není nutné, aby se developer stal investorem, který byty drží. Může se to stávat, ale myslím, že hlavními hráči by měly být penzijní fondy.

Máte na mysli fond, který investuje do nájemního bydlení?

Mně by se líbilo, kdyby se ten kruh propojil, protože pak by peníze z nájemného zůstávaly primárně v Čechách a ze zisků z nájemného by se mohla zase zpětně financovat dostupnost bydlení. Propojení finančního, penzijního a stavebního světa je v zahraničí běžné. Ve Švédsku nebo Německu je běžná takzvaná nekonečná hypotéka, kdy se splácí jen úrok a úvěr na finance je tomu přizpůsobený.

My jsme jedna z mála evropských zemí, kde jsou kapitálové trhy regulované takovým způsobem, že když si penzijní fond pořídí nemovitost, náklady na její správu nemůže přesunout na svoje investory. To má za důsledek, že tu leží desítky miliard, které by penzijní fondy byly ochotny investovat do nájemního bydlení, ale kvůli legislativě to udělat nemohou.

Vidíte šanci, že se poměr mezi cenou bytu a příjmy obyvatelstva může v budoucnu snižovat?

To si dokážu představit jen velmi těžko, protože ta propast je velká. Nezmínili jsme ještě jeden nový megatrend. On tedy není úplně nový, ale je sílící a je ještě před svojí kulminací, což je udržitelnost. Než se pustíme do nějaké predikce budoucnosti, je třeba zmínit, co udržitelnost dělá. Začnu hodně filosoficky. Když se zeptám: chtěli byste bydlet v udržitelném bytě, který je šetrný vůči prostředí? Sto procent lidí odpoví ano.

Má druhá otázka je: kolik jste za to ochotni připlatit vůči současnému standardu bytů? V této chvíli už na mě lidé většinou koukají. Jenže jen na technických normách, které se díky udržitelnosti vytvářejí, se dnes připlácejí statisíce na průměrném bytu 2+kk. To se začasté zapomíná zmínit v diskusi o udržitelnosti. Bohužel.

Bude se do cen bytů intenzivněji projevovat trend udržitelnosti?

Už se to plíživě děje. Dvě nejdůležitější témata, která jsme si ve Finepu před deseti lety stanovili, je najít strategickou odpověď na dostupnost a udržitelnost bydlení. Dnes se bohužel tyto dva aspekty příliš ideologizují.

Mohou tyto trendy vést k nepříjemnostem?

Myslím, že se vážně může v blízké budoucnosti stát, že vzroste cena stávajících bytů, protože i nově stavěné budoucí byty budou nuceně snižovat komfort žití kvůli udržitelnosti. Takže si dovedu představit, že se například zakážou dělat velké vany a velké sprchy.

Co ve finále čeká podle vás Prahu z hlediska bydlení?

Nikdo nemáme křišťálovou kouli, ale když se podíváte, za posledních 20 let se ceny bytů v Praze asi zešestinásobily. Reálné mzdy v Praze vzrostly třikrát až čtyřikrát za srovnatelné období. To znamená, že cena bytů roste výrazně rychleji než reálné mzdy. Ale já si myslím, že v posledních pěti letech hodně kupují byty lidé, kteří budou v horním příjmovém „kvartilu“, kde mzdy rostly rychleji.

Ceny nemovitostí v posledních letech vystřelily raketovým tempem. Nejvíce vzrostly ceny bytů v Praze.

Nedostatek bytů se projeví spíš u střední třídy.

Obávám se, že nastane to, čím si prošla již celá západní Evropa. Tedy že nebude běžné ve vnitřní části města byt vlastnit. Je tam ještě jeden hodně zajímavý aspekt. Jak rostou ceny bytů, společnost bohatne. V Praze je cca 650 tisíc bytů, z toho je přibližně 70 procent v soukromém vlastnictví. Bavíme se tu tedy o korunových milionářích. Nevím, jestli si všichni tito milionáři uvědomují riziko majetkových daní a nevím, jestli by neměli přehodnotit své politické preference. Je ale naprosto běžné, že třeba lidé, kteří si postavili domek svépomocí v 80. letech, teď vlastní majetek v hodnotě i třeba desítek milionů. A teď si představte, že to kolikrát nejsou ekonomicky silné skupiny a hrozí jim zdanění majetku… 

Je pro vás tématem krize ve stavebnictví související s nedostatkem materiálů?

Považuji to za nejsilnější krátkodobý negativní vliv. Nezažil jsem za 15 let ve stavebnictví nic silnějšího než co se děje teď s materiály. Je velké riziko, že se v Praze zastaví řada projektů a prohloubí všechno, o čem jsme se bavili.

Jak to konkrétně dopadne na byznys Finepu?

Pokud by se ta situace nezměnila, výrazně vzrostou stavební náklady. Naštěstí jsme na to byli připravení. Máme smlouvy s generálními dodavateli dlouhodobě zafixované. Ale budoucí výstavby se to samozřejmě dotkne, pokud bude negativní situace pokračovat.

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Hlavní zprávy

Nejčtenější

Video