Rozjíždět byznys a expandovat v době koronakrize není pro každého. I stavitelé skladů a průmyslových hal se musejí potýkat s nejistými vyhlídkami řady firem napojených na autoprůmysl či s logistickými problémy u některých on-line obchodů kvůli vysoké poptávce. „Kvalitní firmy přežijí a budou se mít dobře,“ věří Martin Polák zodpovědný za expanzi německé realitní skupiny Garbe do Česka, Polska a na Slovensko.
Na začátku roku jste odešel z regionálního vedení realitní skupiny Prologis a začal jste řídit expanzi Garbe ve střední a východní Evropě. Vzápětí začalo být nejen v hospodářství všechno jinak, jak se v takové situaci byznys rozjíždí?
První pocity byly smíšené. Chtěl jsem slyšet z mateřské společnosti, že všechno platí, jak jsme se dohodli a jak bylo naplánováno. Naštěstí trhu průmyslových nemovitostí v Německu se daří velmi dobře a stále platí, že věří nejbližším trhům. Po expanzi do Nizozemska v roce 2018 Garbe expandovala do Francie a Rakouska, my startujeme byznys v Česku, na Slovensku a v Polsku. Při startu mi pomohla široká síť kontaktů, kterou v branži mám. Už v lednu jsem se radil s partnery, jestli je dobrý nápad začínat něco od nuly. Všichni nám ale od začátku fandili.
Jak za současných podmínek probíhají jednání o pozemcích?
Na jaře nás realitní konzultanti zavalili množstvím pozemků, a to i takových, ze kterých někdo vycouval. My jsme současně byli subjekt, který deklaroval, že pokračuje v plánu dostat se na tento trh a má zájem nakupovat. Pro každého jsme tedy byli zajímaví. V určitou chvíli jsme možná byli jediní, kdo byl ochotný se k něčemu zavázat a něco koupit. Proto i staří pardálové, kteří jinak než osobně nejednali, si sedli před kameru a na dálku se nám pokoušeli pozemky prodat. Díky tomu jsme věděli o všem, co bylo na trhu k dispozici a mohli jsme si dobře vybírat.
Určitě. A to platí nejen v případě pozemků, ale také když jsme dávali dohromady současný tým. Garbe přišlo jako nový hráč a spoustu zajímavých lidí se začalo zajímat o plány i pracovní příležitosti. Přes LinkedIn se nám ozvalo hned několik kvalitních zájemců. Částečně to mohlo být i tím, že některé firmy na jaře nechaly v prvotní panice odejít zajímavé lidi.
I díky tomu je k dispozici dost dobrých lidí. Bez změny situace by sehnat lidi bylo velmi komplikované. Složitější by bylo i shánění pozemků. Například naši první akvizici v Chomutově jsme udělali díky tomu, že z transakce vycouval jeden konkurent. Podobné to bylo s naší první akvizicí na Slovensku.
Jak velký objem projektů máte do budoucna zajištěný?
Zajišťujeme si pozemky přes budoucí kupní smlouvy a čekáme na územní rozhodnutí. V některých případech se zavážeme k akvizici pozemků, které uskutečníme ve druhé polovině roku 2021. Všichni doufáme, že situace na trhu i v celé společnosti bude výrazně příznivější. Aktuální první dvě akvizice v Česku a na Slovensku by měly být naše nejmenší. Jde zhruba o šesti až sedmihektarové pozemky. Bavíme se však i o dalších projektech, z nichž jeden bude mít osmnáct, druhý šestnáct a třetí deset hektarů.
A dál?
Snažíme si vytvořit takovou pozemkovou banku, abychom měli projekty na dva roky dopředu. Zásobník se snažíme vytvářet tak, aby první projekty doběhly a my už měli nachystané další. Vybrali jsme příležitosti, které bylo možné zobchodovat hned a můžeme je hned začít nabízet klientům. Zkombinovali jsme to s pozemky, kde si budeme muset zhruba rok počkat, než s nimi budeme moct jít ven. Cílem tedy bylo mít nějaký produkt už teď a současně si vytvořit zásobu na příští dva roky.
Na jak velké portfolio cílíte?
Máme ambici se v dohledně době dostat na portfolio kolem 70 milionů až 80 milionů eur. To je asi nejlikvidnější objem, který je možné na trhu umístit. Od začátku jsme neměli megalomanské plány. Bohužel trh je nastavený tak, že nejzajímavější jsou ti, kteří se ohánějí největšími čísly a miliardami. To však není náš styl.
Raději se budeme prezentovat jako butikový developer, který nepohrdne žádným malým klientem a žádným malým projektem a který bude chtít dělat kvalitní věci, ne jako někdo, kdo tu chce investovat miliony či miliardy eur a ohromovat tím trh a obchodní partnery.
Co jednání s bankami?
S těmi je to asi taky taková sezonní záležitost. Nyní je vidět, že by některé banky rády do průmyslových realit určitý objem peněz umístily. Takže jde jen o to si chytit správnou banku ve správném období a mít dobrý produkt. Je však otázka, jestli banky jako celek v tomto období začnou považovat industriál za bezpečnější než například kanceláře nebo retail. Věřím však, že když přijdeme s dobrým projektem, klientem a příběhem, financování nebude problém.
Změnily se ceny pozemků?
Myslím, že ne. Pozemků je jako šafránu, v této oblasti ani změny nečekám. To samé platí i pro výši nájmů v halách. Když si vzpomenu na roky 2008 a 2009, tak tehdy nájemné kleslo kvůli tomu, že byla hodně velká neobsazenost. Nyní se ale s neobsazeností nic nezměnilo a stále je nízká. Takže není důvod pro snižování nájmů.
Zůstanou stabilní i ceny průmyslových realit?
Yieldy (poměr mezi cenou nemovitosti a ročním výnosem z jejího pronájmu – pozn. aut.) se zatím nepohnuly a jsou potřeba jen jedna dvě transakce, které to potvrdí. Zahraniční investoři samozřejmě budou vnucovat dojem, že by yieldy měly jít nahoru a nemovitosti by měly být levnější, protože chtějí dobře nakoupit. I mezinárodní poradenské firmy jsou na vážkách, jestli se mají držet stávající výše yieldů, nebo říci, že jdou nahoru. Věřím však, že se uskuteční transakce, které stávající výši yieldu potvrdí.
Jakou roli má ve vašem byznysu tuzemský trh?
Českému trhu průmyslových nemovitostí věřím nejvíce. Má zdravé fundamenty západoevropského střihu. Je tu dobrá výše nájemného a nízké yieldy srovnatelné s vyspělými západoevropskými trhy. Na druhé straně je náročný, není jednoduché se prosadit mezi konkurencí. A to začíná už při kupování pozemků. Naší výhodou je, že se můžeme rychle a flexibilně rozhodovat. Jsme malá organizace, žádný korporát, máme lidský přístup. Díky tomu si můžeme získat přízeň prodejců pozemků.
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
