Je divné, že se studenti nebouří, v otázkách jejich bydlení selhaly i vysoké školy, říká Martin Červinka | E15.cz

Je divné, že se studenti nebouří, v otázkách jejich bydlení selhaly i vysoké školy, říká Martin Červinka

Ondřej Čížek

Ondřej Čížek

Nárůst cen za nájemní bydlení v Praze dosahuje absurdních čísel. O tom, jak tento problém dopadá na život studentů v hlavním městě, jsme čtenáře informovali výzkumem v září minulého roku. V článku z února tohoto roku jsme pak psali o stavu studentských kolejí. Rostoucí cena nájmů je však podle magistrátu hlavního města přirozeným výsledkem střetu nabídky a poptávky. 

Zásahy ze strany města do tohoto procesu by podle Martina Červinky, který je vedoucím sekretariátu náměstka primátora hlavního města Prahy pro oblast územního rozvoje a územního plánování Petra Hlaváčka, současné problémy s bydlením nevyřešily. Město tak chce kromě možné regulace Airbnb současnou bytovou situaci vydat všanc neviditelné ruce trhu. Jaké je podle magistrátu ideální řešení? A jak se k problému postaví?

V rozhovoru pro Český rozhlas pan náměstek Hlaváček upozorňoval na to, že jeden metr čtvereční bytu v Praze stojí v současnosti 100 tisíc korun a situace se bude dále zhoršovat. Jaké návrhy má institut na řešení situace právě na stole?

Problém s bydlením je komplexní, musíme ho řešit zejména z hlediska úplně jiného nastavení současné výstavby bytů -  je jedno jestli jde o studentský nebo jakýkoliv jiný typ bydlení – problém je zejména s nedostatkem bytů. Deficit výstavby nových bytů v Praze je od konce krize v řádu desítek tisíc bytů, takže do budoucích potřeb Prahy se promítá i vyrovnání tohoto deficitu, o to je situace složitější.  Historicky i třeba výstavba panelových sídlišť v 70. a 80. letech jen doháněla nedostatek bytů kumulovaný z předchozích poválečných desetiletí. Praha se s nedobrým stavem potýká téměř neustále a řeší to takovými nekoncepčními „přískoky“. Komplexně se to snaží popsat i analýza, kterou jsme na přelomu roku zpracovali s Masarykovým ústavem ČVUT, IPR Praha a Headhand Architekti.

Připravujete nějaké konkrétní návrhy právě pro studentské bydlení? Na základě našeho průzkumu ze září minulého roku vyšlo najevo, že současnou situaci hodnotí negativně přes 95 % studentů. Nevypovídá to o zoufalé situaci právě u studentského bydlení?

K celému segmentu studentského bydlení v Praze panovala zbytečná nedůvěra ze strany investorů. Je to vlastně velmi efektivní koncept projektů, sice nájemní, ale zároveň zaměřený na studenty, mladé lidi nebo i mladé expaty. Vysokoškolských studentů  je v Praze přes 120 tisíc. Z toho asi 30 tisíc je z Prahy. Takže máme nějakých 80 tisíc mimopražských studentů a většina z nich se na koleje nedostane.

„Praha byla v investicích do studentského bydlení jako ekonomicky nejsilnější region vyloučena“

V současnosti se rekonstruuje pouze 10 % kolejí, a to do podoby jednolůžkových pokojů. Tím pádem početně koleje ubývají. Máte tedy nějaké koncepce ohledně kolejního ubytování, které je finančně dost upozaděné a kde kapacity dlouhodobě chybějí? 

Je otázkou, jestli  tady nezaspaly hlavně vysoké školy, možná mohly být v uplynulých dvaceti letech v Praze aktivnější a mohly studentské bydlení rozvíjet. Je pravda, že Praha byla v tomto ohledu poněkud upozaděná, nebo spíš trochu uměle vyřazená. A to proto, že nedostávala dotační tituly, které dostávaly jiné kraje. Když přijedete do Ostravy nebo do Zlína na univerzitu, tak uvidíte na první pohled do budov  a kolejí investováno více a na část těchto prostředků  neměla  Praha jako ekonomicky nejsilnější region republiky nárok. V případě Prahy se počítalo s tím, že si tu všichni nějak poradí. Oni si samozřejmě všichni nějak poradili, ale mezitím koleje zůstaly ve standardu před třiceti lety a pro mnohé to už není akceptovatelné. Navíc s růstem cen nájmů přestává být udržitelný model spolubydlení, že si pronajmete byt a bydlíte tam ve dvou v pokoji. Viděno zvenku a z vědomím dnešní situace vysoké školy zaspaly, ale je otázka, jestli z hlediska rozpočtů a reálného fungování mohly dělat pražské univerzity v uplynulých letech více. Takže situace je určitě nedobrá,  studenti se musejí utkávat na volném trhu s bydlením jako kdokoliv jiný kdo přijde do Prahy pracovat a potřebuje bydlet. Je to jeden z mnoha faktorů silné poptávky i z této strany – univerzity v Praze mají prestiž, ale na druhou stranu nejsou výrazně lepší v dlouhodobých žebřících než školy v Olomouci, Brně, nebo Zlíně. Takže když budete z Hradce Králové nebo Pelhřimova, může se stát, že radši půjdete  studovat do Brna nebo Zlína – úroveň vzdělání je podobná, máte novou kolej a celkové životní náklady pro vás (a pro vaši rodinu, která  při studiu pomáhá) jsou asi třetinové.

Ale Praha je vlivem mnoha okolností přirozeným univerzitním centrem a ten zájem ze strany studentů o ni zkrátka je…

Ale náklady na život, pokud zahrnujeme i bydlení. jsou jinde násobně nižší. To nejhorší je, že, že takto Praha přichází o potenciální nejlepší „mozky“ pro budoucnost. To je  z mého pohledu nejhorší důsledek toho, že se bydlení pro studenty v Praze komplexně neřeší. 

Komentář: Vysokoškolské koleje - socialismus na vlastní kůži

„Zájmem města nejsou pouze studenti, prioritou jsou stálí obyvatelé Prahy“

Město nemá zájem na tom, aby se třeba koleje nějakým odpovídajícím způsobem rekonstruovaly, aby byly obyvatelné nebo jich přibývalo, a ulehčilo to tak situaci jak studentům, tak nově příchozím obyvatelům do Prahy?

Zatím tuto prioritu nikdo nedefinoval, obávám se.

Protože třeba pan Tunkl z odboru bytového fondu Hlavního města Prahy mi odpověděl při zmíněném výzkumu, že Praha nemá prioritu pro studenty, ale má prioritu pro seniory a lidi se zdravotním handicapem. Z průzkumu pak vyšlo najevo, že studenti mají i tři úvazky, aby zvládali náklady spojené s životem a nájmem v Praze.

Takový odbor primárně řeší potřeby těch, co tu již bydlí, to mu nelze zcela zazlívat. V této souvislosti je pro mě fascinující, jak město funguje. Na jednu stranu město ví, že mají jezdit autobusy ze Strahova do Dejvic, protože tam bydlí 5 až 6 tisíc lidí, na druhou stranu tam oficiálně nejsou žádní trvale bydlící obyvatelé. Pokud má Praha 1 280 tisíc obyvatel, tak v tom mimopražští studenti nejsou započítáni – takže jen z tohoto hlediska můžeme dovodit, že minimálně od pondělí do pátku město obývá milion třistaosmdesát tisíc obyvatel. Město se v tomhle skutečně chová zmateně. Navíc celou dobu se bavíme   o mimopražských studentech, a opomíjíme, že třeba vy jako student z Prahy asi nechcete bydlet do 26 – 28 let u rodičů, takže se na trh vydávají samozřejmě i pražští studenti. Pronajímatelé  neposuzují  vaše trvalé bydliště, když máte zájem a štěstí, pak zaplatíte a bydlíte.

Kdo by se měl tedy v otázkách bydlení pro studenty v Praze více angažovat?

Vysoké školy by se měly určitě víc angažovat. Nevím, kdo na ně může tlačit. Studenti by se měli především bouřit, tlačit na vysoké školy a vysoké školy by mohly vznášet požadavky na město – třeba jestli město nemá nějaký pozemek, kde by univerzita třeba ve spolupráci se soukromým investorem mohla iniciovat výstavbu studentského bydlení. Můžete udělat nějaký diskuzní stůl o bydlení s rektory, děkany, kvestory, senátem, za nás se určitě rádi zúčastníme.  Univerzity by mohly přijít a říci: „, pronajměte nám pozemky a my si budeme stavět koleje“ nebo přijít s nějakým svým modelem, kde by město mohlo pomoci.

„Zdědili jsme spoustu strategií a manuálů, ale nikde se studentské bydlení neřeší. Zlevnit bydlení se nám nepodaří“

A žádný dialog tedy v současnosti neprobíhá mezi magistrátem a vysokými školami?

Můžu mluvit jen ze své zkušenosti – jsme tu s Petrem Hlaváčkem od prosince a z desítek jednání asi žádné nebylo iniciované univerzitou nebo vysokou školou na téma bydlení pro studenty. Ale nemusím vědět o všem... Je to téma, které by bylo třeba otevřít a je asi dobrý nápad si exekutivní manažery velkých pražských vysokých škol sezvat a poptat se, jestli mají nějaký plán. Existuje spoustu  manuálů, strategií, ale neviděl jsem žádnou strategii zacílenou na studentské bydlení, nebo na podporu života vysokoškolských studentů.

Jaké kroky chcete učinit ohledně drahého nájemného bydlení? Mluvil jste o nárůstu o 40 % od roku 2015, to nezní jako udržitelná situace. 

Zlevnit se nám ho nepodaří, chceme udělat maximum proto, aby se začalo víc stavět a dostalo se víc bytů na trh a tím pádem se tlumil tlak poptávky a růst nájemného se zmírnil. Nebo aby alespoň došlo k nějaké stagnaci - zatímco však  prodejní cena, zjednodušeně 100 tisíc na metr čtvereční, naráží na nějakou koupěschopnost obyvatel, tak u  nájmů je poptávka tak velká, že tam ještě nějaký prostor pro růst cen bohužel je. To, že nájmy rostou, je fakt, a má to hlavní příčinu v růstu prodejních cen všech bytů, a tudíž třeba i ti, co si v souvislosti s omezeními ČNB byt nemohou koupit se poohlížejí po nájmu,  Nemyslím si, že existují primárně spekulativní byty, které jsou prázdné (ostatně při zastavení růstu prodejní cen bytů by to už nedávalo žádný ekonomický smysl) a majitelé chtějí mít nějaký odpovídající výnos. To je normální proces, když je větší tlak poptávky nad nabídkou, ať už bytů k prodeji, nebo u nájemního bydlení.

Teď došlo ze strany koaliční TOP 09, na jejíž kandidátce byl náměstek Hlaváček zvolen, k zastavení procesu monitorování počtu prázdných bytů. Jak se stavíte k tomuto návrhu?

Je to uzavřená záležitost, mně osobně, protože mám statistická data různého druhu rád, by obecně jakýkoliv velký anonymní sběr dat nevadil. V současnosti máme pouze data ze sčítání lidu z roku 2011, což už je pár let. Když se však podíváme na tato data, tak už tehdy bylo v některých lokalitách Prahy využito 97 %, i třeba 99 % bytového fondu. To znamená, že Praha netrpěla nevyužíváním bytového fondu a z tlaku na poptávce se dá usoudit, že se tyto poměry nebudou snižovat.  Rozhodně ten průzkum měl směřovat spíše jako plošná informace, která by se principiálně nelišila od toho, co ono sčítání lidu říká. Problematické by byla interpretace údajů  - když babička tráví léto od dubna do září na chatě, budeme to počítat jako prázdný byt? Nebo někdo, kdo odjel na rok do Londýna? Bylo by velmi náročné to metodicky očistit a vyhodnotit a správně interpretovat.

„Vyšší zdanění finančních spekulací s byty nebo regulaci město nevidí jako účinný nástroj“

Ale legislativa je takhle často nastavena ve Vancouveru nebo řadě měst v Německu, že se odvádí vyšší zdanění v závislosti na počtu vlastněných bytů či spekulacím s byty, a ta situace se po zavedení změnila zpravidla k lepšímu. 

Já si osobně myslím, že by to žádný efekt na naši situaci nemělo, jestliže se bavíme o tom, že je potřeba stavět 10 tisíc bytů ročně. Máme analýzu, která do detailu rozebírá příčiny a faktory, které za tím stojí a tento krok by skutečně naši situaci nikam neposunul. I kdyby v centru byly 4 tisíce bytů v Airbnb a další 4 tisíce byly volné a udělali super restrikci a získali 8 nebo 10 tisíc bytů. Tak dobře, vyřešíme si potřebu na jeden rok, a co ten příští? Budeme muset byty stavět, protože jsme vyčerpali rezervy, které jsme takto získali. Popularita Airbnb trochu klesá a propojení dat s finančním úřadem mnoho lidí odradilo. Tam je důležitý nárůst, který proběhl asi od roku 2015 a  nyní, když je stav stabilizován - ať už je takto blokováno 4 nebo 5 tisíc bytů, s tím už trh nějak přirozeně může pracovat.

Reportáž ze studentských kolejí: Jak se kde žije?

„Vedení vidí naději ve funkci městského developera. Vzorem má být Mnichov“

A co se výstavby nových bytů týče, tak pan Hlaváček mluvil o návrhu městského developera. Upřímně už ten název naznačuje, že zrovna přes tento krok by ke zlevnění dost možná nedošlo, developeři jsou často vnímáni jako původci současné situace. 

Obecně je práce developera vnímána nejasně, ale jde o komplexní, velmi odborný proces s velkou mírou rizika - od rozvahy, kde se zabýváte, kdo je klient, jaká je poptávka a podle toho modifikujete požadavky – v závislosti na tom, jak se trh vyvíjí. Takže jde o koncepční práci, která na straně města chyběla. Zatím jsme však někde v fázi mínus x let. To znamená, že když tento institut developera vznikne, tak bychom se mohli za 6 až 8 let dostat do fáze, že z těch 10 tisíc bytů ročně nějakých tisíc až dva bude každý rok město schopno “zařídit“, to neznamená postavit, ale mít na něj vliv, aby město mělo dlouhodobě nějaký bytový fond a bylo schopno si ho řídit a trochu možná trh s nájmy ovlivňovat. A také to bude nějaká odborná entita pro soukromé investory, kteří se budou chtít dohodnout o projektu na svém pozemku a je nutná nebo potřebná spolupráce v daném území. Takže bude na straně města někdo, kdo bude schopný se s nimi domluvit jako rovný s rovným, protože bude mít profesionální zkušenost. 

Osobně to vnímám také jako jeden z faktorů změny atmosféry, že se na toto téma vedení města chce bavit a vznikne na straně města entita, která bude v tomto specifickém oboru rovnocenným partnerem z hlediska odbornosti. Zjednodušeně by to mohlo fungovat tak, že město má svůj pozemek, tam si definuje, co chce, jaké jsou aktuální potřeby a bude existovat nějaký subjekt, který je schopen soustřeďovat požadavky města. Například radní pro městský bytový fond, dostává požadavky na  dostupné bydlení – pro obyvatele kteří zajišťují  služby pro město, pak je tady radní pro sociální politiku, který má požadavky na bydlení pro sociálně znevýhodněné, zdravotně postižené atd. a na jednom místě byla entita, která by věděla, že potřebuje x těchto bytů a y jiných v horizontu několika let.. Současně se musí promyslet model, jak a kde takové byty postavit a současně připravit nějaký objem bytů pro „normální“ trh, aby to ekonomicky fungovalo a současně, aby to splňoalo nároky z hlediska architektury, urbanismu a následného provozu. Takže je to  práce, kterou normálně dělají soukromé firmy, co se zabývají developmentem.

Co se týče toho plánu 10 tisíc bytů, počítá se tam s podílem právě pro sociálně slabší skupiny, do kterých by mohli spadat studenti?

Když se bude stavět 10 tisíc místo dvou nebo tří, tak tím jednoduše zvyšujeme pravděpodobnost, že se objeví různé typy bytové výstavby. Nyní se staví jeden projekt studentstského bydlení – 200 bytů, když se obecně bude stavět pětkrát více je pravděpodobné, že se také ročně objeví několik projektů na studentské bydlení a může se jich třeba i 1000 ročně postavit. To znamená, že pokud investorům umožníme dělat svojí vlastní práci, tak si i to studentské bydlení najde místo, protože takto je to všude na západě ve městech, kde jsou důležité univerzity. Důležitá je i snaha vysokých škol, aby za studenty bojovaly. To má souvislost i s dalším faktorem - dříve v devadesátých letech braly školy (třeba na architektuře)  každého pátého nebo osmého a teď berou skoro každého, protože se princip přijímání na vysoké školy změnil tak, že školy dostávají peníze podle toho, kolik berou studentů. Chybí tam tedy nějaký konkurenční boj i ve smyslu zázemí v podobě kolejí nebo bydlení pro studenty.

Ale ten problém je přece komplexnější, než jen že se nabírá mnoho studentů – to je špička ledovce. Bydlení je nedostupné pro širší část populace. Na studenty to pak dopadá pouze více bezprostředně, jelikož často nemají stálý příjem.

Jak říkám, není lepší recept než zlepšit situaci celkově, protože pak si tam najde svojí cestu i studentské bydlení. Bohužel problém se skládá z mnoha oblastí, které je třeba zlepšit nebo změnit, takže jedno kouzelné řešení neexistuje.

Sociologický ústav Akademie věd navrhoval koncepci, že by mohlo existovat podmíněné procento v družstevním vlastnictví či vlastnictví města, čímž by město mohlo řešit sociální politiku, co se týče cen bydlení.

Myslím, že pokud se dostaneme do stavu, kdy budeme na straně města alespoň stovky bytů ročně generovat a bude vůbec nějaký subjekt schopný je na městských pozemcích připravit, tak pak se aktivují i vysoké školy, přijdou se svými požadavky a město rádo třeba Univerzitě Karlově  poskytne pozemek, aby tam vzniklo studentské bydlení pro její studenty. Je to věc dialogu s vysokými školami. Pro mě je překvapivé, že se studenti ještě nebouří, jen si třeba přiberou brigádu a práci navíc… a k té otázce, spolupráce takového typu je možná na základě zcela individuální dohody a modelu. Každý případ i pozemek je jedinečný a představa, že se najde nějaký univerzální model na „kvótu“, kdy bude investor nějaký počet bytů „odevzdávat“ městu je dle mého názoru nereálná a ekonomicky chybná.

Zvažujete jako institut rovněž regulaci Airbnb? 

Praha jako město na tom pracuje, paní radní Marvanová to má na starost, je na to ustanovena speciální komise. Je spíše tendence důsledně využít současný právní stav. Osobně to vnímám jako velký problém, když je společenství vlastníků, kde se normálně bydlí, a zároveň jsou tam jeden, dva byty, které jsou připravené pro krátkodobé pronájmy. Zřejmě celkově dojde k určitému utlumení nebo odeznění „módy“, ale zároveň si myslím, že tím, jak se otevřel tento svět cestování a každý takovou platformu rád čas od času využije, tak se lidé půjčování bytů tímto způsobem úplně nevzdají. A vždycky budeme mít v  širším centru nějaký objem bytů využívaných k tomuto účelu.


 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!