Ani výrazné snížení úrokových sazeb Českou národní bankou nemusí znamenat zásadní zlevnění hypoték. Jejich sazby se totiž mohou zaseknout relativně vysoko nad aktuální sazbou stanovenou centrální bankou a rozvolnění trhu s půjčkami na bydlení nemusí být zdaleka tak silné, jak část trhu v současnosti očekává. Banky si budou chtít vynahradit léta slabá na hypoteční byznys. Dalším důvodem je nespokojenost bankéřů s údajně příliš snadnou možností hypotečních dlužníků přecházet mezi bankami.
„Úrokové sazby hypoték již klesají. Nicméně není možné předpokládat, že klesnou proporčně stejně, jako se snižuje základní sazba ČNB anebo jak klesají tržní mezibankovní sazby s delším horizontem splatnosti,“ uvádí manažer Raiffeisenbank zodpovědný za retailové úvěry Ondřej Hák.
Jedno procento za předčasné splacení je pro banky málo
Bankéř kritizuje především podle něho neadekvátně nízký poplatek za předčasné splacení hypotéky. „Částka, která umožňuje bankám uplatňovat náhradu nákladů ve výši čtvrt a maximálně jednoho procenta, je směšně nízká a rozhodně nepokryje náklady pokrytí zajištění úrokové pozice,“ dodává Hák s tím, že náklady bank především na pokrytí delších fixací hypoték jsou a budou podstatně vyšší.
Ondřej Hák naráží primárně na novelu zákona o spotřebitelském úvěru schválenou loni v listopadu, podle níž mohou banky při předčasném splacení hypotéky klientům účtovat náhradu maximálně ve výši jednoho procenta z nesplacené jistiny oproti původně navrhovaným dvěma procentům. „Vedle tvorby zisku je tak motivací bank také promítnout u delších fixací do úrokových sazeb i možnost, že část klientů může v době delší fixace přejít k jiné bance,“ potvrzuje hypoteční expert firmy Broker Trust Libor Vojta Ostatek.
Tržní podmínky přitom v poslední době ve více ohledech zmírnily ve směru zlevnění hypoték, a to napříč délkami fixací. Nejenže ČNB podle své vlastní únorové prognózy plánuje uzavřít letošní rok se základní sazbou na prahu tří procent, tedy zhruba na polovině aktuální cifry.
Navíc dramaticky zlevnily zdroje, ze kterých banky financují hypotéky a jež jsou klíčové pro stanovení hypotečních sazeb pro delší fixace. Zatímco ještě v říjnu platily banky za pokrytí pětileté hypotéky roční úrok na prahu pěti procent, nyní to je jen něco přes 3,3 procenta, a jsou tak nejníže od podzimu roku 2021.
„Určitě to otevírá prostor pro pokles hypotečních sazeb a je to na trhu již částečně vidět. Nicméně ČNB sníží sazby letos minimálně o tři procentní body, takto rychlý pokles hypotečních sazeb však očekávat nelze,“ soudí ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler. Dopad na trh a intenzita zlevňování budou do značné míry záviset na přístupu jednotlivých bank na trhu a na fenoménu „vůdce trhu“.
Ochota bank jít s úroky dolů je ovšem výrazně menší, než by napovídal vývoj nákladů bank na zdroje. „Výši hypotečních sazeb neovlivňuje pouze vývoj repo sazby ČNB, ale významnou měrou také konkurenční boj mezi bankami. Sledujeme poptávku klientů a nabídku ostatních bank a v případě potřeby přizpůsobujeme naše sazby,“ naznačuje sazbovou politiku Filip Hrubý z České spořitelny. Banka během února zlevnila hypotéky až o čtyři desetiny procentního bodu, obdobně zareagovaly na příznivé úrokové klima na trhu i další banky.
Více zlevní krátkodobá fixace hypotéky
Na uvolňování měnové politiky ČNB letos vydělají primárně zájemci o kratší fixaci sazeb. „Úroková fixace na jeden rok bezpochyby zlevní více než delší fixace na tři až pět let,“ soudí Ostatek. Právě krátkodobější fixace budou totiž kopírovat očekávané razantní snižování sazeb ČNB během letoška. Naopak fixace na delší dobu budou banky podle něho „penalizovat“ výrazně vyššími sazbami. „Levné hypotéky s fixací od pěti let a dál považuji za zcela nereálné,“ zdůrazňuje Ostatek.
Základním rámcem pro vývoj úrokového klimatu v ekonomice je úroková sazba České národní banky. Ta po více než dvou a půl letech v prosinci snížila úrok ze sedmi na 6,75 procenta, na počátku února pak základní sazbu srazila o další půlku procentního bodu.
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
