I když také Česko zasáhla koronavirová krize, developerských projektů a rezidenčního bydlení se tolik nedotkla. „Dává nám smysl pokračovat v nabízení našeho dluhopisového programu a skládat portfolio realitních projektů,“ říká Petr Malík, CEO společnosti MSI Capital.
Společnost MSI Capital byla založena v únoru 2020 s cílem obstarávat finanční prostředky pro realizaci developerských projektů. Pak ale přišla koronavirová pandemie. Ovlivnilo to nějak vaše plány a záměry?
Pokud jde o naši hlavní činnost, což je obstarávání finančních prostředků pro projekty realizované s Moravskou stavební – INVEST, tak nás to nijak neovlivnilo, pokračujeme podle plánu. Jedná se o emisi dluhopisů a jejich následný prodej, což je vždy proces na delší dobu. Prostředky chceme postupně akumulovat a umísťovat do dopředu vybraných developerských projektů. V tom nehraje tak zásadní roli, jestli budou umístěny zítra, za týden, či za dva měsíce. Pokud jde o developerskou činnost v Moravské stavební – INVEST, tak tam se na jaře projevil vliv restrikcí, pohyb lidí byl na čas omezen a zbrzdily se tím prohlídky nemovitostí a samotné prodeje. Ale v létě se to opět rozjelo a dnes vše běží podobně jako před koronavirem.
Pokračujete tedy ve všech projektech?
Ano. Na všechny projekty, které Moravská stavební – INVEST realizuje (tedy jsou ve výstavbě), je zajištěno bankovní financování a výstavba pokračuje. Navíc skupina MS-INVEST působí především v rezidenčním sektoru a dovolím si tvrdit, že ten bude v sektoru nemovitostí postižen nejméně.
V březnu existovaly obavy, že bude zásadně ovlivněn i sektor nemovitostí, ale to se nestalo. Investice do něj pokračují a hypotéky na bydlení dokonce překonávají letité rekordy. Čím si to vysvětlujete?
Ve městech kde působíme, tedy v Praze a v Brně, je dlouhodobý nedostatek bytů a domů. Tento problém se kumuloval léta, proto poptávka po bydlení neklesne.
Mohou se změnit ceny?
Obrovský růst cen, který jsme viděli za posledních čtyři-pět let, se nebude opakovat. Ceny budou pořád živeny neutuchající poptávkou, ale už to nebude dvouciferný růst, budou se navyšovat dle mého očekávání přibližně o inflaci. Vlivem koronaviru a a s ním spojeného vývoje se možná trochu změní poptávka směrem k větším bytům a rodinným domům se zahradou, což může být následkem využívání práce z domova (home office). Tím ale neříkám, že se najednou nebudou prodávat malé byty, budou.
Vidíte optimisticky i situaci ohledně pronájmu kancelářských budov?
Kancelářské budovy nejsou naším hlavním oborem podnikání, ale dlouholeté zkušenosti mi říkají, že ani v tomto sektoru nenastane žádný armagedon. Myslím si, že situace se uklidní.
Prostředky investorů budete umísťovat do projektů realizovaných se společností Moravská stavební – INVEST. Proč právě s ní?
Protože ji dobře znám, pracoval jsem v ní a vím, že je spolehlivá. Nadále působím jako poradce představenstva MS-INVEST a máme tak k sobě velmi blízko.
Dluhopisový program vám ČNB schválila 9. července a v polovině července byla vydána první emise dluhopisů na 120 milionů korun. Jaký je o ní zájem?
Start prodejů byl ovlivněn létem, to bývá vždy o něco slabší, a také koronavirem. Nicméně od srpna se dluhopis prodává vzhledem k okolnostem dobře. Je zaměřen na české investory, většinou se jednotlivé investice pohybují v řádech stovek tisíců až jednotek milionů korun. Právě ale jednáme i s jedním větším investorem. Pokud se uskuteční i tato transakce, tak budeme za první tři měsíce nad naším interním plánem.
To znamená, že první projekt spustí MSI Capital brzy?
První akvizice už probíhá, jedná se o projekt výstavby 24 rodinných domů v Praze - Ďáblicích a tam půjde většina ze zatím vybraných peněz. Oficiální prodej domů bude spuštěn v polovině listopadu, samotná výstavba by měla začít v prosinci. Dále máme pro umístění do MSI Capital vybrány další tři až čtyři projekty, pracujeme na nich. Jedním z nich je multifunkční objekt v Brně Palác Trnitá 2. Ten se bude skládat z bytové části, z kanceláří i retailu. Navazuje na Palác Trnitá 1, což je obrovská výhoda, těžíme ze zkušeností z lokality.
Do jakých dalších projektů bude MSI Capital investovat?
Vždy se bude jednat o projekty s vyhovujícím územním plánem. MSI Capital nebude v žádném případě spekulovat na změnu územního plánu. Pořizované projekty mohou být v různé fázi přípravy, tj před vydáním územního povolení s vydaným územním rozhodnutím, případně i s vydaným stavebním povolením či krátce před jeho vydáním.
Jaký bude výnos dluhopisů a jaká je jejich splatnost?
Výnos je 5,8 procenta, vyplácen bude dvakrát do roka a splatnost aktuální emise je pět let. Dluhopisový program máme schválený na celkem 500 milionů korun a předpokládáme, že se použije celkem na čtyři až šest projektů.
Půjde ve vašich projektech o prodej přímým majitelům?
U domů je tomu tak skoro vždy, u bytů je to výrazně jinak, tam se jedná často o investiční příležitost. Zhruba 30 – 40 procent bytů se kupuje se záměrem je pronajímat. Jedná se především o menší byty.
Máte projekty v Praze a Brně či okolí. Budete hledat i jiné lokality v České republice?
Ne. V menších městech je to spíše pro lokální hráče, naše skupina je už tak velká, že nám to mimo Prahu a Brno nedává smysl. Taky nechceme roztříštit naši pozornost, chceme se zaměřit na dvě lokality a ty dělat pořádně.
Na rozdíl od minulosti má dnes zájemce o dům či byt daleko větší jistotu, že skutečně dostane za své peníze to, co chtěl. Dá se říct, že ta jistota se razantně zvýšila?
Určitě. V 90. letech chtěl po zákaznících developer platit průběžně, protože z klientských peněz stavby financoval. To dnes není. Teď v 90 procentech uhradíte zálohu deset až patnáct procent, pak po vás developer nechce nic a zbytek zaplatíte na konci. Navíc ta záloha leží až do konce na speciálním zablokovaném účtu, já se k těm penězům jako developer vůbec nedostanu. Je to daleko bezpečnější než kdysi, trh se vyčistil a také banky jsou daleko vstřícnější a poskytují zavedeným developerům peníze. Banky to pak pečlivě hlídají, jsme pod drobnohledem.
Připravuje se také nový stavební zákon, mohlo by to podle vás problémy při přípravě developerských projektů někam posunout? Procesy a vyřízení bývají u staveb v Česku neúnosně dlouhé.
Já doufám, že ano, proto se nový stavební zákon dělá. Systém by se měl zjednodušit, má existovat méně úřadů, věci se mají vyřizovat, pokud možno, na jednom místě. Je ale pravdou, že čím je větší a pro město významnější projekt, tím více zúčastněných má snahu do povolovacího procesu mluvit. Pak se stavební řízení protahuje. Z toho vznikají problémy. Snad to nový zákon zlepší, záleží na jeho podobě.
Vaše projekty jsou dlouhodobé, dokážete ale už teď odhadnout, kam bude MSI Capital směřovat v budoucnosti?
Chceme primárně zůstat na pražském a brněnském trhu, do zahraničí expanzi neplánujeme. Chceme ale expandovat sektorově v rámci nemovitostního trhu. Projekt Trnitá v Brně například obsahuje velký poměr kancelářských ploch, což v minulosti MS-INVEST dělala spíše okrajově. V souladu s trendem se chceme zaměřit i na nájemní bydlení, tedy že by část bytů zůstávala v našem portfoliu a my bychom je spravovali. Je to model, který je osvědčený v Německu či Rakousku. A mladší generace mají o tento typ bydlení zájem.
Na závěr, proč by měl někdo právě u vás investovat či kupovat bydlení?
MSI Capital působí v úzké symbióze se skupinou Moravská stavební – INVEST, což je developer s dvacetiletou tradicí. Budeme vstupovat do pečlivě promyšlených projektů a náš dluhopisový program je dobře nastrukturovaný. Investicí do většího počtu projektů pro investory vytvoříme diverzifikační efekt.
