Kupující už dnes nechce jen byt. Řeší spoustu věcí, včetně správy domu či energetické náročnosti

S poklesem sazeb u hypoték leckdo čeká stavební boom. Jste také tak optimistický?

Boom nečekám. Určitě se pořád dají tvořit úspěšné developerské projekty, ale musí se mnohem víc zvažovat, co zákazník očekává. Jaké jsou možnosti trhu, jaké jsou preference lidí v té konkrétní lokalitě a podobně. Jako investor musíte mnohem pečlivěji než dříve počítat. Do období let 2012 až 2017, kdy jsme zaznamenali raketový růst cen nemovitostí, se totiž v krátkém horizontu určitě nevrátíme.

Je to spíš nedobrou situací v evropské, a tudíž i české ekonomice, nebo nevalným očekáváním?

O trhu rozhodují lidé. Když se cítí v bezpečí, trh je vždy v lepší kondici. Česká ekonomika má za sebou ale několik velmi turbulentních let, a tak jsou mnozí v důležitých rozhodnutích velmi opatrní. To platí nejen u nemovitostí. Podle mě budou navíc opatrní i nadále a budou hodně zvažovat, kam investovat peníze. Řekl bych, že začíná zcela nová etapa, jak budou lidé přemýšlet o svém životě.

Jak se to odráží na trhu?

Trh jako takový je po všech předchozích událostech relativně stabilizovaný.

Co to znamená ohledně cen?

Podle mě porostou, někde rostou i teď. Existují absolutní rekordmani, jako třeba Rakovník, kde meziroční vzestup nabídkových cen dosáhl dvaceti šesti procent. To je v kontextu celé země neuvěřitelné. Zatímco například Mladá Boleslav vzrostla jen 0,7 procenta. Což prakticky znamená pokles realizovaných cen, protože toto je statistika právě těch nabídkových.

Co o tom rozhoduje?

Mimo jiné i nálada, pracovní optimismus v daných regionech. Přičemž se to netýká jen nemovitostí, ale celkové poptávky po službách. Já to vnímám tak, že klienti jsou čistě orientovaní na produkt. Takže když se správně nastaveným produktem „trefíte“, lidé nemají problém danou nemovitost koupit. Když se to nepotká, máte problém, který musíte řešit.

Co je pro poptávku teď charakteristické?

Je to v současnosti omílané ESG. Lidé už nechtějí „jen byt“. Zajímají se daleko více o energetickou náročnost, občanskou vybavenost v okolí, jestli tam jsou školky, školy, dětská hřiště, dostupná infrastruktura, chtějí vědět, jak bude probíhat správa nemovitosti a tak dále. Zkrátka nároky v těchto směrech vzrostly. A s tím rostou i nároky na developery, prodejce a obecně na jejich transparentnost a řešení těchto otázek.

Jak se to daří, když ceny stavebních prací a materiálů už sice nerostou, ale jsou pořád dost vysoko?

Musíte mnohem víc počítat a lépe odhadovat místní trh. Jinak si myslím, že se začínají objevovat stavební firmy, které mají volné kapacity. Stavební práce tak dost pravděpodobně zlevní, ne však výrazně. Bude záležet na období, jak dlouho se mohou počátky nové výstavby odkládat.

Marže stavebních firem ale klesly. V současnosti také začíná být viditelné, kolik developerských projektů je odložených na pozdější dobu. Navíc klienti chtějí i jistotu, že se vůbec projekt dostaví. Tudíž je všechno složitější než dřív a musíte mnohem lépe dopředu kalkulovat cenu i prostředí, jaké vytváříte. Dřív se dala prodat velká část bytů hned po zahájení marketingových aktivit, zatímco teď musíte při současném tempu prodeje mít všechno důkladněji naplánované. Protože budete pravděpodobně prodávat delší dobu.

Co jste myslel prostředím, které vytváříte?

Soubor věcí, které jsem zmínil, tedy samotnou tvorbu koncového produktu. Vše předem důkladně promyšlené, se zázemím pro zákazníka a plnými informacemi. Dřív to zájemci moc neřešili. Dnes je těch otázek, s nimiž přicházejí, mnohem víc.

Musíte přitom brát v úvahu, že projekt dává smysl ekonomicky. Takže když se vrátím k té původní otázce predikce prodejnosti a zahájení výstavby projektu samotného, tak zatím cena prací spoustu z nich vůbec neumožňuje spustit. Ale zároveň si myslím, že se situace v tomto ohledu bude optimalizovat. Přitom v kostce platí, že projekt na horách se samozřejmě naceňuje a odhaduje úplně jinak než v Praze nebo menším městě. Každý takový případ má jinou ekonomiku. A jiného cílového zákazníka.

Tím se vracíme k cenám…

Dá se očekávat, že za metr obecně porostou. Zmenšovat se ale bude plocha bytů. Dalo se to čekat, protože abyste udržel marži na projektu, musíte pracovat s koncovou cenou. Jedině tak můžete udržet, nebo i mírně navýšit cenu za metr. Byt 2+kk o rozloze šedesáti nebo sedmdesáti metrů je při dnešních nákladech pro zákazníka drahý. Takže musíte produktově ten samý typ bytu 2kk naplánovat na čtyřicet, maximálně padesát metrů. Představte si při pražské ceně 140 tisíc korun na metr, jaký je to v koncové ceně rozdíl.

Z toho pak vyplývá další trend, a sice že část projektů se bude stavět nebo již staví rovnou na pronájem koncovým zákazníkům. I proto, že mladí lidé častokrát na vlastní byt nedosáhnou, ale ani jej ve svém uvažování nepotřebují vlastnit.

Nebylo tady ale zmenšování plochy bytů už dříve?

Bylo. Trendy ohledně velikosti se pravidelně mění. Obecně se napříč trhem nejvíce stavěly 2+kk kolem padesáti metrů. Po začátku milénia se stavěly 2+kk, které měly 36 metrů a padesát metrů měly 3+kk. Protože se trh bál, že to zákazníci takzvaně nezaplatí. V roce 1986 až 1994 se zase stavěly 3+kk přes sedmdesát metrů. Naopak v letech „předmileniálních“, tedy 1996 až 2000 jste mohli na trhu vidět ve výstavbě 150metrové, dokonce 300metrové byty a 2+kk se prodávaly se 70 metry. Do roku 2009 se opět výměra bytů nafukovala, v souvislosti s větší kupní sílou obyvatel. Skončilo to s hypoteční krizí a následně se začaly plochy zase zmenšovat. Do roku 2016 se stavěly a plánovaly byty výměrově opět menší a po krátkém čase boomu se výměry jednotek začaly zase zvedat. No a teď se znovu zhušťuje. Takže to bude trend, podle mě tak na čtyři, pět let. Byty budou menší a hodně jich půjde do nájmu. Myslím si, že tak třetina.

Jaké jsou ještě aktuální trendy?

Řekněme, že dnes si byt koupí opět jen movitější zákazník. Takže i mnohem náročnější. Tím pádem se klade velký důraz na technologické řešení stavby a produktové nastavení projektu jako takového. Kupující se také dívá na to, jak se jeho investice zhodnotí v čase. Na developery je kladen mnohem větší nárok z hlediska kvality celkového řešení, standardu a relevance v daném místě. Žádané jsou například byty vybavené chytrými technologiemi na ovládání.

Tou relevancí myslíte co?

Klient v Brandýse nad Labem spíše než velký byt o 150 metrech koupí byt o sedmdesáti, nebo řadovku o 95 až 110 metrech. Když bude chtít víc, koupí si už solitérní dům. A větší dům si nebude kupovat na klíč, postaví si ho sám. Také na některých místech lidé třeba hledí s nedůvěrou na tepelná čerpadla. Takže je dnes poměrně běžné vedle nich souběžně instalovat i plynové kotle. Celkově bych řekl, že jsme svědky velkého návratu plynu do části developerských projektů.

Co to znamenalo a znamená pro vás, u vašich projektů?

Samozřejmě je to případ od případu. Ister Tower v Bratislavě je trendové bydlení v centru města, a to je trh sám o sobě, který se vymyká. Podle mě je Bratislava snad nejrychleji rostoucí downtown v Evropě. Tomu jsme samozřejmě přizpůsobili i dispozice a už teď pozorujeme velký zájem. U Tří dvorů v Brně považujeme za základ 70metrové 3+kk. V Olomouci zase nabídneme i nebytové prostory jako ateliery. Každý z projektů je prostě trošku jiný a vyžaduje neustálý vývoj a reakci. Zkrátka vždy je třeba co nejlépe usazovat daný produkt do konkrétních míst a podle konkrétních potenciálních cílových skupin.

Kdo jsou dnešní kupující?

Typicky konzervativně smýšlející jedinci. Lidé, kteří chtějí kupovat s pocitem bezpečí. Zároveň zestárli. Před třemi lety jste se běžně setkali se zájemci do třicet let. Dnes už to není tak časté. U stejné nemovitosti se minimální věk zvýšil o deset let. Co si dříve koupil člověk v pětačtyřiceti, to si dnes může dovolit většinou až někdo po padesátce. Dřív byli kupující také často solitéři, dnes minimálně páry. Pokud přijde někdo kolem třiceti let, tak dostal třeba dar od rodičů, nebo je mimořádně úspěšný. Třeba z nějakého start upu. Také dnes drtivá většina velkou část nákupů financuje ze svého. Dnes také na trhu vidíte v mnohem menší míře hypotéky na osmdesát procent odhadní ceny. Kupující vkládají více hotovosti.

Je to i cenami hypoték?

Jde spíše o lidi s jiným žebříčkem hodnot. Jde jim o stabilitu, bezpečí a návratnost. Nekupují kvůli zisku, primárně kupují kvůli uložení peněz do cihly a chtějí ji dlouhodobě držet. Spekulanti se z developmentu v ČR prakticky vytratili.

Martin Nesládek

Je Sales & Marketing Director divize DRFG Home. Na realitním trhu je aktivní bezmála dvě desítky let.