Oživujeme staré budovy i celé lokality. Potenciál v regionech je obrovský, říká Jaroslav Ton ze Salutem Group

Jaká je aktuální kondice trhu s investičními nemovitostmi? 

Velmi dobrá, hlavně pokud se na něj díváme dlouhodobě. Nemovitost vám ze dne na den nezmizí, má fyzickou hodnotu, generuje pravidelný výnos, a pokud se o ni dobře staráte, časem poroste na hodnotě. 

Jak si nemovitosti vedou ve srovnání s dalšími investičními nástroji?

Oproti akciím nebo kryptoměnám je tu nižší kolísání. Akcie mohou být výnosné, ale nesou i větší riziko, což jsme naposledy pocítili během Trumpových celních válek. Ty ochromily celý svět a akcie se staly nadprůměrně volatilními. Žijeme ve světě, kdy i jeden tweet může rozkolísat hodnotu celého fondu. Pokud jde o další nástroje, dluhopisy poslední roky bojovaly s inflací. Cena zlata sice roste, ale negeneruje žádný pravidelný příjem. Není to aktivum, které vám každý měsíc vydělává. Nemovitost pronajmete a máte pravidelné cash flow. Zlato jen leží a vy čekáte, jestli poroste. Navíc jeho fyzické uchovávání není zadarmo.

ETF ale z dlouhodobého hlediska také dosahují zajímavých výsledků, a to i navzdory krátkodobým výkyvům… 

Určitě ano, ale je to jiná disciplína. ETF potřebují čas, trpělivost, znalost trhu. Naproti tomu třeba přímo u našich nemovitostí máte dlouhodobý smluvně zajištěný výnos mezi pěti až sedmi procenty ročně. Máte vše pod kontrolou, jste majitelem bytu se zápisem v katastru, ale o věci kolem se staráme my. Nájemce pečlivě prověřujeme pro zajištění bezrizikového provozu. A investorům hradíme měsíční výnos, i když je byt dočasně prázdný. Po skončení smlouvy vracíme nemovitost v původním stavu.

Jsou nemovitosti skutečně stabilní, i když přijde krize? 

Jsou reálné, někdo v nich bydlí a zároveň tím generuje příjem. Na rozdíl od akcií nebo kryptoměn, jejichž hodnota může během pár dnů klesnout o desítky procent – nedávno například klesla cena akcie Tesla o patnáct procent za jediný den –, vám dobře zvolená nemovitost dál vydělává. I když přijde krize, pořád máte nájemníka a příjem. Vidíme to i v praxi. Například v Ústí nad Labem jsme loni kompletně zrekonstruovali bývalou ubytovnu ve Střekově a vytvořili přes čtyřicet nových bytů. Letos k nim přidáme dalších dvaadvacet bytů a k tomu nebytové prostory pro služby. Původně šlo o místo, které mělo problematickou pověst. Dnes je bytový dům takřka plně obsazený, nájmy jsou tržní a lidé tam chtějí bydlet. Jeden kvalitně zrekonstruovaný dům dokáže nastartovat proměnu celé oblasti. Přitahuje nové obyvatele, zvyšuje pocit bezpečí, zlepšuje vzhled okolí a láká drobné živnostníky. Přesně to mám na mysli, když říkám, že nemovitosti fungují jako stabilizátor.

Existují přece jen nějaká omezení nebo slabiny, na které by si měl investor dávat pozor?

Obecně je třeba počítat hlavně s tím, že nemovitost potřebuje péči. Investoři často podceňují časovou a administrativní náročnost, která se s vlastnictvím pojí. Pak dochází k tomu, že místo toho, aby si o víkendu odpočinuli na chatě, musí jet řešit byt, protože například vytekla pračka. Nebo to, že nájemník nezaplatil včas. Dnes už je ale možné všechno delegovat na někoho dalšího. Samozřejmě je pořád třeba počítat s placením daně, pojištěním bytu a přispíváním do fondu oprav, nicméně u nově zrekonstruovaných bytových domů jsou platby do fondu oprav obvykle velmi nízké. 

U investic je klíčová diverzifikace. Dá se dostatečně rozložit riziko i u čistě nemovitostního portfolia?

V případě nemovitostí je vhodné diverzifikovat geograficky. To také často radíme našim klientům. Pokud třeba mají investiční nemovitost v Praze nebo Brně, kde se průměrný výnos pohybuje pod třemi procenty ročně, nabízíme jim možnost využít službu, díky které smění aktuální investiční nemovitost za dvě nebo i víc nemovitostí v regionech, kde se mohou dostat na výnos až sedm procent ročně. Osobně to hodnotím jako chytrý způsob, jak z jednoho aktiva udělat stabilní a výnosné portfolio.

Na webu říkáte, že se zaměřujete na nemovitosti, o které se většina investorů nezajímá. Tím myslíte objekty určené ke kompletní rekonstrukci?

Ano. Většina investorů hledá novostavby, my jdeme cíleně po starších objektech. Naší hlavní podnikatelskou strategií je revitalizace regionálních rezidenčních realit, která je často rychlejší a efektivnější než výstavba. To ale neznamená, že koupíme každý starý dům mimo metropoli. V naší analýze potenciální výnosnosti jdeme až na úroveň konkrétní ulice, kde se nemovitost nachází. Díky regionálním specialistům, kteří se v daných lokalitách vyznají, a analytikům, kteří potenciální projekty posuzují, pořizujeme do portfolia pouze nemovitosti s velkým investičním potenciálem.

Které typy nemovitostí bývají z hlediska investic nejvýnosnější?

Obecně nám nejlépe vychází malometrážní byty v regionech, kde je poptávka po bydlení, rostoucí nabídka práce a rozvíjející se infrastruktura. Vzhledem k dokončování dálniční sítě a plánům na vysokorychlostní tratě se vzdálenosti zkracují. Pro lidi už není nutné bydlet přímo ve velkém městě, ale mohou se stěhovat do regionů, což má samozřejmě vliv i na rozvoj služeb v takové lokalitě. Mezi stále atraktivnější místa patří třeba Hodonín nebo Ústí nad Labem. Z našich dat víme, že lidé tam hledají kvalitní bydlení, ale nových bytů je málo.

V jakém projektu vidíte v tuto chvíli největší potenciál? 

Určitě v hodonínském projektu Nový Modrásek. To je bytový dům s velmi těžkou historií. Bývalá ubytovna, léta zanedbaná, částečně zrekonstruovaná, ale bez budoucnosti. My jsme ji koupili po letech chátrání a investujeme do postupné rekonstrukce. Dnes má novou fasádu, střechu, zateplení a postupně rekonstruujeme bytové jednotky se společnými prostorami. Nedávno jsme v Hodoníně dotáhli akvizici dalších více než sto bytů, které budeme postupně rekonstruovat jako ty v Novém Modrásku. Celkem ve městě přivedeme na trh takřka dvě stě moderních malometrážních bytů, po kterých je vysoká poptávka. Už dnes se bavíme o téměř stoprocentní obsazenosti a výnosu přes šest procent ročně. Hodonín těží ze své strategické polohy – je blízko Brna, Vídně i Bratislavy, a zároveň nabízí nižší pořizovací ceny než velká města. Výnosově tak bez problémů předčí Brno i Prahu. Proto Hodonínu a jeho investičnímu potenciálu věříme.

Nepotýkáte se v regionech s nedostatkem atraktivních nemovitostí vhodných k investici?

Naopak. Jen to chce odvahu a hlavně odbornost. Proto máme v každém regionu lokální tým, který zná trh, lidi i potřeby. U rekonstrukcí pak zhruba z osmdesáti procent využíváme lokální dodavatele, abychom podpořili místní živnostníky. A to se mi na investování v regionech líbí nejvíc. Že i díky našemu společnému úsilí ožívají starší budovy a celé lokality. Tím přispíváme také k řešení bytové krize. Ano, pořád je důležité stavět, ale smysl vidíme i ve využití stávajících bytových domů, které mohou vrátit do oběhu velké množství bytů. Vždyť tady máme přes dvě stě tisíc nevyužitých bytů, které stačí zrekonstruovat. To je podle dat ministerstva pro místní rozvoj skoro deset procent tuzemského bytového fondu, které leží ladem.

Jaký je dnes zájem o investice do nemovitostí?

Stále vysoký. Jen inflace, nestabilita trhu a v poslední době i turbulentní geopolitická situace naučila lidi víc přemýšlet o tom, kde mají peníze. A nemovitosti přináší stabilitu v nestabilní době, protože jsou srozumitelné a bezpečné.

Věří Češi nemovitostním fondům, nebo pořád raději vlastní „fyzickou cihlu“? 

Ještě před pár lety jednoznačně převažovala touha vlastnit a mít klíče od bytu, který si mohou sami spravovat. Dnes ale vidíme v myšlení investorů jasný posun. Lidé víc přemýšlejí o tom, jaký mají výnos, jak jsou jejich peníze zajištěné a kolik času jim daná investice zabere. Zvlášť mladší generace nechce řešit nájemníky nebo opravy, ale mají zájem o pasivní příjem bez starostí. Takže když jim nabídneme model, kde mají vlastnictví nemovitosti a stabilní výnos, ale nulové starosti se správou, je to pro ně atraktivní. Zároveň ale roste i důvěra v nemovitostní fondy jako takové. Jen v minulém roce přitekly do realitních fondů v Česku miliardy korun. Na tom vidíme, že Češi pořád věří „fyzické cihle“, ale čím dál častěji hledají takové způsoby investic, které jsou efektivní, bezpečné a časově nenáročné.