Příležitosti si musíte vybírat. U každého projektu je nutné více sledovat detaily, říká šéf Domoplanu

Kapacity a náklady zpomalují část trhu, ale smysluplné projekty stále vznikají. Jak ale konstatuje šéf developerské společnosti Domoplan Tomáš Vavřík, u každého je nutné stále více sledovat detaily a vybírat si jen ty, u kterých ekonomika vychází a zhodnocení dává smysl.

Ceny nemovitostí šplhají stále vzhůru a nezdá se, že by se na tom mělo něco změnit. Jak hodnotíte situaci?

V porovnání se zbytkem Evropy je v Česku situace opravdu mimořádná. Málo se staví, ceny rostou a nepřišla ani zásadní změna v povolovacích procesech nebo v urbanismu. Nový stavební zákon sám o sobě nic nespasí, primární problém je v urbanistickém plánování, infrastruktuře a v rychlosti přípravy území. Do toho vstupuje nedostatek kapacit ve stavebnictví. Stavby jsou v Česku nejdražší v Evropě, materiály, pracovní síla, energie, to všechno roste. Je ale potřeba říci, že to není jen domácí problém. Například v Austrálii je situace tak napjatá, že developeři čekají, až se uvolní kapacity stavebních firem. Projekty se tam řadí do fronty podle jejich dostupnosti. A i jinde v Evropě začíná být situace podobná.

Mělo by se podle vás tak stavět i do výšky?

Výškové budovy jsou smysluplným řešením bytové krize a všude ve světě to vědí. Bez dostatečné hustoty se města vysidlují, centra přestávají fungovat a kavárny, služby, všechno, co město činí živým, ztrácí smysl. Každý architekt nebo urbanista vám řekne, že stavět do výšky je správná cesta – když si spočítáte, kolik obyvatel potřebujete na kilometr čtvereční, jiná možnost neexistuje. Problém jsou úředníci, kteří stavět do výšky nechtějí. Občas se prosadí solitér, ale mrakodrapy jsou spíš výjimkou. Přitom stará i nová architektura mohou fungovat vedle sebe a obohacovat se. Nejlepší příklad je Londýn, kde je vidět kombinace staré a nové architektury na každém kroku. Lidé jsou na to zvyklí a funguje to jak esteticky, tak prakticky. Stavebnictví a rozvoj měst nemůžou být závislé na každé nové vládě, která se protočí jednou za čtyři roky. Tyto procesy trvají 20 až 30 let, a pokud se s každou politickou změnou zastaví nebo změní, za třicet let se nic neposune.

Někteří developeři kvůli růstu cen stavebních prací zastavují nové projekty, chystáte se také na takový krok?

Ne. Na rozdíl od čistě developerských firem máme celý proces inhouse, od výstavby, prodeje až po provoz. Díky tomu dokážeme náklady optimalizovat a fondová struktura nám zase umožňuje pracovat s investorským kapitálem, což má řadu výhod. Stavíme a dál budeme. Jen hledáme cesty, jak to dělat co nejefektivněji a s co nejvyšší přidanou hodnotou pro investory.

Jaké cesty to jsou?

U každého projektu se stále více díváme na detaily a vybíráme jen ty, u kterých ekonomika vychází a zhodnocení pro investory dává smysl. Měsíčně nám projdou rukama desítky projektů a vybereme jich jednotky. Navíc nekupujeme projekty primárně podle ceny, ale zejména podle architektury a toho, co může v dané lokalitě vzniknout. Nově také nabízíme investorům možnost podílet se na vybudování svého města.

Jaké jsou podmínky?

Rezervují si byt ještě před dokončením výstavby a my po dobu tří až čtyř let ročně zhodnocujeme vložené prostředky zhruba osmi až deseti procenty. Pokud nám svěří například deset milionů, do doby, než byt postavíme, jim vyděláme až dva miliony korun, což v praxi dává až dvacetiprocentní „slevu“ na budoucí byt. Když k tomu připočteme očekávané zhodnocení nemovitosti, celkový výnos se může pohybovat nad 30 procenty. A přirozeně se otevíráme i směrem ven.

V rámci Evropy?

Stavíme třeba i v Chorvatsku nebo Srbsku, kde jsou nižší náklady a zhodnocení investic je často výrazně vyšší a také spolupráce s úřady a architekty výrazně jednodušší. Například v Chorvatsku se soused může k projektu vyjádřit jen jednou a pak už ne. Pokud je vše podle pravidel, nemůže dál blokovat stavbu. V Česku se oproti tomu diskuze táhne po celou dobu výstavby a někdy se toto nesmyslné zdržování a blokování protáhne na dlouhé roky.

Stavíte i mimo Evropu?

Ano. Investice do rezidenčního bydlení je nejjistější cestou pro investory, ale holiday rezorty zase dokonale doplňují celé naše portfolio. Letos jsme začali stavět třeba v Indonésii, konkrétně na Bali. Investor koupí apartmán nebo vilu a my zajistíme výstavbu, provoz a pronájem, takže má pasivní příjem, a kdykoli chce, může svou nemovitost využít pro sebe. Navíc tyto destinace lákají rychlou návratností s globálním přesahem.

Jak velké je zhodnocení?

Zatímco v Česku se dnes u dobrých projektů bavíme zhruba o osmi procentech ročně, třeba v Indonésii jsme na 20 i více procentech. Navíc je tam zásadní rozdíl v cenách. Za zhruba 400 až 500 tisíc dolarů si koupíte vilu, která by v Česku stála násobně více. Návratnost takové investice je kolem šesti sedmi let a investorovi může přinést, podle typu nemovitosti, zhruba milion korun ročně čistého.

Kolik peněz je ve fondu aktuálně k dispozici?

Máme šest fondů kvalifikovaných investorů a všechny jsou zaměřené na nemovitosti. V hlavním fondu máme nyní přes 2,5 miliardy korun.

Zakladatel developerské společnosti Domoplan Tomáš Vavřík. | Zdroj: e15 Michael Tomeš

Jaké máte plány pro další roky?

V Evropě sledujeme Španělsko a horské projekty v Rakousku. Mimo Evropu je to třeba Kostarika i další destinace. Vidíme, že čím dál víc investorů chce diverzifikovat mimo Evropu, tak na to reagujeme. Na první pohled to sice může působit, že máme portfolio hodně široké, ale všechny projekty do sebe v rámci skupiny logicky zapadají.

Co dalšího chystáte v Česku?

Právě je ve výstavbě další etapa projektu Na Mariánské cestě v Brandýse nad Labem, minulý týden jsme realizovali další velkou akvizici v Brně a řešíme projekt v Ostravě. Letos zahajujeme výstavbu velkého projektu BRIXX v brněnské části Starý Lískovec, kde vyroste zhruba 900 bytů. Nejde ale jen o rezidenční projekt, je to multioborový development, kde vzniknou komerční prostory, soukromá klinika a služby, které na sebe budou navazovat a doplňovat se. Jde nejen o to, aby se tam lidem dobře žilo, ale aby projekt dlouhodobě fungoval i investičně.

Proč soukromá klinika?

Projekt je situovaný blízko fakultní nemocnice a univerzitního kampusu ve Starém Lískovci. Už při návrhu jsme vytvořili prostor tak, aby tam mohla vzniknout plnohodnotná privátní klinika včetně operačních sálů, vzduchotechniky, speciálních podlah. Aktuálně řešíme, jaký typ zdravotnického zařízení tam bude, od estetické chirurgie po další specializace. Naším cílem je, aby služby v projektu dávaly smysl jako celek, nebyly nahodilé.

Co si mám pod tím představit?

V rámci toho projektu připravujeme nový brand Senfield (Senior Field), zaměřený na aktivní život 50+ a longevity. Jde o koncept bydlení, který není o „seniorství“, ale o dlouhodobé aktivitě, komunitě a o službách. Je to vlastně bydlení ve stylu pětihvězdičkového hotelu: minimum starostí, maximum služeb. Lidé chtějí krásné prostředí, sociální šum, možnost sdílení, i když se ho třeba neúčastní každý den. Chtějí mít speciální jógu, rehabilitaci, zdravotní péči, cestování i komunitu a vše na jednom místě. Pilotní projekt bude mít zhruba 100 jednotek a do dvou let by měl být hotový.

Plánujte tento koncept rozšířit i mimo Brno?

Ano, celorepublikově. Lidé dnes mají peníze, ale chtějí je utrácet chytře a za služby, které jim zjednoduší život. Nechtějí být zahlceni informacemi, chtějí mít jasný směr a funkční systém. Aktivní život, komunita a péče o zdraví jsou podle mě jednoznačně budoucnost.