Žádost o hypotéku 2026: Co banky reálně kontrolují a jak si zvýšit bonitu

Každá banka má svoje vlastní kritéria. Obecně si bankéři hlídají, jestli máte dostatečný a stabilní příjem a zda dokážete svoje dluhy splatit včas. Pokud zájemce o úvěr nesplní třeba jen jediný bod, hypotéku mu banka nemusí schválit.

Obsah článku:

• Zvyšující se zájem o hypotéky v číslech
• Jaké příjmy a výdaje si banky detailně hlídají
• Proč je důkladné prověření ochranou i pro samotného klienta
• Možnosti, jak si prokazatelně zvýšit bonitu
• Banky kontrolují platební historii až rok dozadu
• Rizikové faktory: Hazard, kryptoměny a nevhodný věk
• Další důvody zamítnutí: Stav nemovitosti a typ pracovní smlouvy
• Proč banky neakceptují umělé navýšení příjmů
• Aktuální limity LTV podle pravidel České národní banky
• Kdy se vyplatí oslovit hypotečního specialistu

Zvyšující se zájem o hypotéky v číslech

I přes vysoké ceny nemovitostí, které dál rostou, Češi prahnou po vlastním bydlení. Dokazují to i statistiky bank a stavebních spořitelen. Ty jen v loňském roce poskytly nové hypotéky za 321 miliard korun, což je oproti předchozímu roku více než čtyřicetiprocentní nárůst. Hned po rekordním roce 2021 jde o druhý nejvyšší objem nových hypoték v historii. Ani letošní rok nezůstává pozadu. Během ledna bankéři schválili celkem 6015 úvěrů na bydlení.

Jaké příjmy a výdaje si banky detailně hlídají

Banky prověřují celou řadu faktorů. Sledují výši příjmů a také výdajů zájemce o půjčku. Mezi výdaje patří nejenom běžné životní náklady, ale i všechny ostatní úvěry a závazky. Typicky jde například o spotřebitelské úvěry, kontokorenty, kreditní karty, leasingy a podobně. Zohledňuje se třeba i počet členů domácnosti a celková finanční rezerva. Důležitá je také takzvaná bonita klienta, tedy jeho schopnost splácet svoje dluhy včas. Případné neplatiče banky odhalí díky dostupným bankovním i nebankovním registrům.

Proč je důkladné prověření ochranou i pro samotného klienta

Prověřování není jen ochrana banky před neplatiči, kontrola chrání i samotné žadatele o úvěr. Cílem je, aby měsíční splátka hypotéky nebyla nad finanční možnosti domácnosti. Pokud banka uzná, že by se klient mohl kvůli hypotéce předlužit a byla by pro něj nezodpovědným krokem, půjčku zamítne. Podle mluvčí Monety Money Bank Terezy Ryšanové je prověřování žadatelů komplexní a vždy šité na míru: „Ke všem žádostem o hypotéku přistupujeme individuálně.“

Air Bank: Fixaci hypotéky si klienti nově vyřeší sami v mobilní aplikaci

Banky a účty

Možnosti, jak si prokazatelně zvýšit bonitu

Bonitu si lidé můžou zlepšit navýšením příjmů, ne však přeposláním jednorázové částky na účet. Takové jednání by naopak banky braly jako nestandardní a podezřelé. Navýšením příjmů se rozumí najít si například lépe placenou práci, mít další příjmy z podnikání nebo třeba příjem z pronájmu. Vylepšit si bonitu je možné i snížením výdajů – pokud doplatíte svoje půjčky, zrušíte nevyužívané kreditní karty nebo konsolidujete (sdružíte) půjčky.

Banky kontrolují platební historii až rok dozadu

Banky si pečlivě kontrolují platební historii žadatele o hypotéku. Příjmy se zpravidla dokládají prostřednictvím výpisů z účtu, potvrzením o příjmech od zaměstnavatele na formuláři banky, daňovým přiznáním v případě podnikatelů. Do příjmů je možné započítat i důchody, renty nebo brigády. Některé banky sledují taky platební chování klienta zejména v období bezprostředně před podáním žádosti o hypotéku.

Podle vedoucího hypotečních služeb společnosti Air Bank Marka Richtera je nejběžnější kontrola výpisů za posledního čtvrt roku: „Nejčastěji pracujeme s údaji za poslední tři měsíce. U některých typů příjmů, například u podnikatelů, může být potřeba doložit historii až za 12 měsíců.“

Rizikové faktory: Hazard, kryptoměny a nevhodný věk

Za nežádoucí banky považují výdaje na nákup kryptoměn a sázky. Podle mluvčího České spořitelny Filipa Hrubého jsou rizikoví zejména pravidelní hráči: „Posuzujeme frekvenci hraní hazardních her, finanční částky, které klient do hazardu investuje, a rozlišujeme také mezi běžnými loteriemi a například online hazardními hrami.“  

Překážkou pro schválení hypotéky může být i probíhající nebo nedávno skončená exekuce či insolvence. Finanční poradce firmy Partners Lukáš Urbánek ale upozorňuje, že rizikových faktorů může být celá řada: „Může to být charakter výdělečné činnosti, případně obor, ve kterém žadatel pracuje. Schopnost získat úvěr také ovlivňuje typ pracovní smlouvy. Jestli je smlouva na dobu určitou či neurčitou. Jestli má žadatel po zkušební době a tak podobně.“ Stejně tak se přihlíží k věku klienta. Nízký věk – a tedy nezkušenost se splácením úvěru – může být problém. Stejně tak i vysoký věk, který už se blíží hranici splácení úvěru.

Další důvody zamítnutí: stav nemovitosti a typ pracovní smlouvy

Vedle příjmů, výdajů a bonity může být problémem pro schválení půjčky také stav samotné nemovitosti. Banka nemusí schválit hypotéku třeba v případě špatného technického stavu kupovaného bytu, nedostatečné hodnoty, nebo proto že bydlení nesplňuje podmínky zástavy. Další překážky zmiňuje mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek: „U OSVČ může být rizikem krátká podnikatelská historie nebo výrazně kolísající příjmy.“

Rizikové faktory pro schválení hypotéky:

• nestabilní nebo krátkodobý příjem,
• vysoké existující zadlužení,
• záznamy o prodlení se splátkami,
• nepravidelné či neobvyklé finanční toky,
• opakované čerpání krátkodobých úvěrů,
• vysoké rizikové výdaje signalizující finanční nestabilitu,
• nedostatečné vlastní zdroje,
• nízký věk nebo věk blížící se hranici splatnosti úvěru.

Zdroj: Fio banka

Proč banky neakceptují umělé navýšení příjmů

Krátce před žádostí o hypotéku nebo v průběhu vyřizování půjčky si řada lidí přeposílá nebo nechává posílat jednorázové částky na svůj účet, a to s cílem dokázat bance, že má daný žadatel vysoké příjmy. Rychlé a mimořádné navýšení příjmů je ale pro banky vždy podezřelé. Bankovní domy sledují delší období a nárazový vyšší příjem nemusejí vůbec akceptovat.

Aktuální limity LTV podle pravidel České národní banky

Banky se drží pravidel, která nastavuje Česká národní banka (ČNB). Ta regulace postupně zmírnila a dnes banky už závazně sledují takzvaný ukazatel LTV (Loan to Value). Jde v podstatě o limit, který může banka žadateli v rámci hypotéky půjčit. Dnes platí, že u většiny hypoték nesmí půjčovaná suma přesáhnout 80 procent hodnoty nemovitosti. U lidí mladších 36 let je tento limit 90 procent. Zbytek částky pak musí kupující doplatit sám.

Kdy se vyplatí oslovit hypotečního specialistu

Dnes existuje několik webových kalkulaček, které dokážou vypočítat, zda žadatel na hypotéku dosáhne. Ještě lepší je oslovit zkušeného finančního poradce, který umí situaci klienta vyhodnotit a pomůže vybrat konkrétní banku, která bude pro žádost o hypotéku ideální.

Video:Brno dotahuje Prahu. Ceny bytů v centru překonaly 200 tisíc za metr čtvereční, říká developer Vavřík v pořadu FLOW

FLOW: Brno dotahuje Prahu. Ceny bytů v centru překonaly hranici 200 tisíc za metr čtvereční, říká developer Vavřík • e15