Obchodní centra mají za sebou první covidový rok, ve kterém podle svého zaměření a lokality přišla průměrně o zhruba dvacet procent tržeb. Výběr nájmů, což je klíčový ukazatel z hlediska hodnoty nemovitosti, se ale zatím daří udržet. Otazník podle oslovených center visí nad letoškem. Všichni vyhlížejí otevření obchodů, zatímco mnozí nájemci už šli na dřeň.
„Většina vlastníků obchodních center vnímá pandemii jako krátkodobou krizi, která odezní, a maloobchod se postupně vrátí do předcovidových čísel. Proto nechtějí výrazně snižovat ceny, za které by své nemovitosti prodávali,“ uvádí Tomáš Míček, vedoucí retail sektoru a oddělení správy obchodních center v realitně-poradenské společnosti CBRE.
Na druhé straně jsou na trhu podle něho investoři, kteří by chtěli současnou situaci zohlednit sníženou cenou nemovitostí. „Zde se zatím nepotkává očekávání prodávající strany s kupující. Až následné období po znovuotevření ukáže, jak rychle a zda se obraty obchodů vrátí na předchozí úroveň, což se dál odrazí v nájemních podmínkách obchodů a hodnotě nemovitostí,“ doplňuje.
Hodnotu nemovitostí ovlivňuje i to, jak se jednotlivé typy obchodních center s dopady covidu a uzavření popasovaly. Nejlépe podle manažerů obchodních center dopadly retail parky, tedy malá centra, kdy prodejnu s potravinami doplňuje drogerie, lékárna, obchod s potřebami pro zvířata a nějaká levnější značka, jako jsou Kik, Takko či Pepco. Výhodou retail parků je, že zpravidla nemají vnitřní prostory, kde by se lidé potkávali, což se dnes považuje za plus.
Hůře na tom jsou obří obchodní centra na okrajích měst výrazně zaměřená na módu, volnočasové koncepty nebo gastro. Ta měla podle expertů CBRE větší propady v návštěvnosti i v obratech.
Tento trend a změnu v chování zákazníků potvrzuje Petr Brabec, šéf správy nemovitostí CPI Property Group, která v Česku vlastní patnáct center. „Za minulý rok klesla návštěvnost našich regionálních center v průměru o třicet procent. V Praze, kde máme tři centra, je to odlišné. Návštěvnost klesla až o 45 procent,“ popisuje. Obraty byly o maličko lepší, v průměru o 25 procent nižší s tím, že Praha na tom byla opět daleko hůře.
Nájemci už rezignovali
Mnohem složitější je zatím podle Brabce počátek roku, kdy je od loňského 27. prosince pro většinu obchodů stále zavřeno. „Za letošní leden a únor klesla návštěvnost průměrně o 55 procent a obrat o sedmdesát procent,“ dodává Brabec. Jen za loňský rok přitom byli nájemci, kromě výjimek jako potraviny, drogerie a podobně, zavřeni 148 dní.
„Nájemci za poslední dva měsíce z nervozity a až trošku agresivity upadli do naprosté rezignace a odevzdání. Mnoho z nich je na hraně bankrotu, mají umrtvené prostředky v zimním zboží, které neměli možnost prodat, někteří nemají na letní zboží,“ uvádí manažer jednoho velkého centra, který si nepřál být jmenován.
Všichni teď už jen čekají na otevření. O všem pak rozhodne, do jaké míry začnou zákazníci nakupovat. Také až po otevření začnou většinou pronajímatelé vyjednávat s nájemci o dlouhodobých obchodních podmínkách, o možném snížení nájmů na další období.
„Budeme mít ohromně horké léto. Všichni nájemci žádají o korekci, dluhy narůstají a situace houstne,“ popisuje manažer velkého centra. Podle něj už je nyní cítit, že někteří prodejci hrají vabank. Buď se jim podaří s centrem dohodnout na podstatně lepších podmínkách, nebo skončí.
Slevy z nájmu, ale ne nové nájemní smlouvy
Vlastníci center podle Tomáše Míčka z CBRE přistupují nyní spíše ke krátkodobým slevám. Tam, kde končí nájemní smlouva, se obě strany raději dohodnou na kratším období nebo na postupně se zvyšujícím nájmu. Případně je nájemcům nabízena výraznější sleva na počátku nájemního vztahu nebo se poskytne příspěvek na vybudování prodejny, dodává expert ze CBRE.
„Období kontinuálního uzavření je strašně dlouhé. Loni ještě, byť s omezeními, realizovali prodejci nějaký obrat, teď nemají prakticky žádný již téměř čtyři po sobě jdoucí měsíce. Je zavřeno,“ popisuje Brabec. Výrazně se podle něho zhoršuje i situace u mezinárodních řetězců. Ty jsou postižené v celé Evropě a na rozdíl od loňska už nemohou tolik spoléhat na podporu mateřských zemí.
Z praktického hlediska musejí prodejci, zejména oblečení, kteří ve většině obchodních center převažují, vyřešit, jak se zbavit zimního zboží a za co nakoupit zboží nové. Hodně z nich se tak více pustí do outletového prodeje.
Outlety potvrzují vzrůstající zájem velkých značek pustit se do výprodejů. „Nově vnímáme, že se o nás začínají zajímat i značky, které ještě před rokem outlet ve svém prodejním mixu neměly. Nyní hledají nové cesty, jak doprodat starší kolekce,“ uvádí Lenka Čapková, ředitelka Fashion Arena Prague Outlet s tím, že loňský rok byl meziročně o třetinu slabší z pohledu tržeb i návštěvnosti.
„Přebytky především zimního zboží jsou teď o desítky procent vyšší v porovnání s minulými roky a pozorujeme trend přesunu velké části neprodaného zboží do outletů,“ komentuje Jan Procházka, ředitel Freeport Fashion Outletu nedaleko od Znojma. Tamní obchodníci byli loni postiženi ještě více, protože část roku byla fakticky zavřena hranice s Rakouskem, odkud pochází podstatná část klientely.
