Odpisy nemovitostí: kdy je můžete uplatnit a jak díky nim ušetříte na daních
Vlastníte nemovitost, kterou využíváte pro podnikání nebo pronájem? Nezapomeňte v té spoustě papírování kolem nemovitostí na odpisy – mohou vám totiž legálně vrátit nemalou část daní. Přečtěte si, jak fungují, koho se týkají a na co si dát pozor.
Odpisy nemovitostí umožňují rozložit náklady na pořízení budovy do několika let, čímž si snížíte daňový základ. Nejde o jednorázovou úsporu, ale o částku, kterou odepisujete každoročně po dobu několika let. Díky tomu se výdaje za nemovitost postupně „rozpouští“ v účetnictví a vy legálně platíte nižší daně. Odpisy se nevztahují na pozemky – týkají se budov a staveb a mohou je využít podnikatelé i osoby pronajímající nemovitosti.
Abyste mohli odpisy uplatnit, musí být nemovitost součástí vašeho obchodního majetku a její pořizovací cena vyšší než 80 tisíc korun. Odepisovat pak můžete:
● bytové a nebytové jednotky,
● rodinné domy,
● bytové domy,
● rekreační budovy
● i komerční budovy.
Podle čeho se určuje výše a doba odpisů
Zákon pomocí odpisů reaguje na opotřebování budovy, které se tak promítne do postupného snížení hodnoty nemovitosti. Jenže byty, domy ani kanceláře se neopotřebují přes noc. Proto se odepisují postupně, klidně až 50 let, podle takzvané odpisové skupiny. Obecně platí, že čím hodnotnější nemovitost je, tím déle ji odepisujete.
Každý typ majetku má přiřazenou odpisovou skupinu, která určuje, jak dlouho se nemovitost odepisuje a jaké procento pořizovací ceny můžete ročně odepsat.
Odpisových skupin je celkem šest, ale nemovitostí se týkají jen skupiny 4, 5 a 6. Zařazení konkrétních typů budov do jednotlivých odpisových skupin najdete v příloze č. 1 zákona o dani z příjmů.
Odpisová skupina | Typ budov | Doba odepisování | Sazba v prvním roce odepisování | Sazba v dalších letech odepisování |
4 | Budovy ze dřeva a plastu a byty v nich. | 20 let | 2,15 | 5,15 |
5 | Budovy, které nespadají do 4. ani 6. skupiny. | 30 let | 1,4 | 3,4 |
6 | Administrativní budovy, hotely nebo obchodní domy. | 50 let | 1,02 | 2,02 |
Nemovitosti lze odepisovat dvěma způsoby:
● Daňové odpisy se řídí zákonem o dani z příjmů – jejich výše a délka odpisu jsou pevně dané odpisovou skupinou a roční sazbou.
● Účetní odpisy si stanovíte flexibilně podle skutečného opotřebení budovy. Pro zjednodušení se ale často používají stejné sazby a délky jako u daňových odpisů.
Jednoduše řečeno: daňový odpis se používá ke snížení daně z příjmu, zatímco účetní odpisy slouží spíš k evidenci opotřebení, což se promítne do účetního zisku. Odpisy se pak účtují do nákladů a jejich výši uvedete v daňovém přiznání – pokud uplatňujete skutečné výdaje. Při paušálních výdajích nebo paušální dani se odpisy započítávají automaticky a nemusíte je řešit.
Pro stanovení výše odpisů se musíte rozhodnout, zda budete nemovitost odepisovat:
● rovnoměrně – každý rok odepíšete stejnou částku (první rok je obvykle nižší),
● zrychleně – na začátku odepíšete víc a postupně se částka snižuje.
Jakmile se pro jeden způsob rozhodnete, už se nedá změnit. V praxi se většina nemovitostí odepisuje rovnoměrně.
Jak si spočítáte výši odpisu
Jakmile víte, do jaké odpisové skupiny vaše nemovitost patří, máte určený způsob odpisu a znáte celkovou hodnotu budovy, můžete si spočítat odpis. Při výpočtu vyjděte z kupní ceny nemovitosti a připočítejte k ní vedlejší pořizovací náklady, jako jsou odměny makléři a notáři, poplatek za zápis do katastru, úroky z hypotéky nebo pojištění nemovitosti.
● U daňových odpisů platí výpočet: (pořizovací cena × roční odpisová sazba daná zákonem) / 100.
● U účetních odpisů platí výpočet: (pořizovací cena / počet měsíců v odpisovém plánu) × počet měsíců v daném roce, kdy nemovitost vlastníte.
Příklad: Pro snížení daně z příjmu použijte vzorec pro výpočet daňových odpisů. Jestliže jste koupili kanceláře za 3 miliony korun (bez ceny pozemku), nemovitost spadá do 5. odpisové skupiny, kde je sazba v prvním roce 1,4 a v následujících letech 3,4. Výše odpisu v prvním roce bude 42 tisíc korun, v dalších letech pak 102 tisíc korun.
Odpisy můžete začít uplatňovat hned po pořízení nemovitosti – pokud ji využíváte k podnikání nebo pronájmu. Zároveň platí, že pokud nemovitost vlastníte více než 5 let před tím, než ji začnete pronajímat, musí hodnotu nemovitosti pro výpočet odpisu stanovit znalec.
Pro plánování odpisů využijte účetní programy
Odpisy nemovitostí se počítají k 31. prosinci každého roku a tuto částku pak uvádíte v daňovém přiznání. Do konce roku byste tedy měli mít odpisy připravené k účtování.
Pokud si nejste nastavením odpisů nebo jejich výpočtem jistí, využijte účetní program, který plán daňových a účetních odpisů budov sestaví za vás. Například systém Money S3 má modul Evidence majetku, kam si zaznamenáte všechny potřebné údaje a program vám automaticky spočítá výši odpisů. A vyzkoušet ho můžete zdarma.
