Realitní trh 2026: Růst, ale bez plošné euforie. Rozhoduje lokalita, stav a připravené financování

Trh s bydlením má za sebou jednu z největších změn za poslední dekádu. Zatímco v letech 2015 až 2021 se sazby hypoték pohybovaly kolem dvou procent, roky 2022 a 2023 přinesly prudký obrat a jejich návrat ke zhruba pěti procentům. Tehdy se očekávala výrazná korekce cen nemovitostí. Český realitní trh ale znovu ukázal svou odolnost a místo propadu přišlo jen krátké ochlazení a mírný pokles. Jakmile se v letech 2024 a 2025 začala uklidňovat inflace i podmínky financování, tlak na další růst cen se rychle vrátil.

Nejlépe to ilustruje hypoteční trh. Hlavní ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel označuje loňský rok za objemově druhý nejsilnější v historii, přičemž průměrné sazby se pohybovaly kolem 4,5 procenta. Kupující si na tuto úroveň sazeb zvykli. Rok 2026 tak podle něj přinese spíše stabilizaci než další rychlé zlevňování hypoték.

Strach z návratu inflace

Guvernér České národní banky (ČNB) Aleš Michl v lednu 2026 znovu potvrdil, že ČNB preferuje držet úrokové sazby výše po delší dobu. Důvod je jednoduchý: zabránit návratu inflace. To znamená, že „dvouprocentní svět“ se nevrací, ale současná úroveň sazeb poptávku po bydlení sama o sobě nezabíjí.

K oživení navíc přispívají příjmy domácností. Podle Českého statistického úřadumzdy loni reálně rostly, jejich průměr za první tři čtvrtletí roku dosáhl zhruba 48 tisíc korun. Pro část domácností to znamená, že se znovu „vejdou“ do splátky, a to i při hypotečních sazbách kolem čtyř až pěti procent. Jenže zároveň platí, že mzdy pořád nedohánějí skokový růst cen bytů z posledních let. A to je důvod, proč se problém dostupnosti jen přelévá, ale neřeší. 

Nabídka zůstává slabým místem

Hlavní brzdou trhu zůstává chronický nedostatek nabídky. Nová výstavba nestíhá držet krok s poptávkou: povolovací procesy se vlečou, projekty postupují pomalu a v nejžádanějších lokalitách byty dlouhodobě chybějí. V situaci, kdy se poptávka obnovuje rychleji, než přibývají nové byty, se tak ceny drží vysoko i bez levných hypoték.

Podle České národní banky bude kombinace silné poptávky a omezené nabídky vytvářet tlak na další růst cen i v letošním roce a dál zhoršovat dostupnost bydlení. Realitní trh tak podle ní spíše potvrzuje, že ekonomika zůstává v expanzivní fázi cyklu.

Ani výhled na nejbližší čtvrtletí nepřináší výrazné zlepšení. Největší rezidenční developer Central Group oznámil odklad zahájení nových projektů zhruba o rok, a to přibližně u tisícovky bytů, kvůli „neakceptovatelným“ cenám stavebních prací a materiálů. Jeho šéf Dušan Kunovský zároveň opakovaně upozorňuje, že jen v Praze chybí kolem 100 tisíc bytů. V praxi to znamená méně nových bytů právě ve chvíli, kdy poptávka znovu sílí, což dál posiluje tlak na růst cen nemovitostí.

Růst, ale bez plošné euforie

Nejpravděpodobnějším scénářem pro rok 2026 je další růst cen, ale výrazně selektivní. Poptávka po vlastním bydlení bude dál sílit především v Praze, Brně a v jejich okolí, a kvůli omezené nabídce zde bude ceny znovu tlačit vzhůru. Spolu s tím poroste i zájem o nájemní bydlení.

Z pohledu čísel to ale znamená spíš růst v jednotkách procent, nikoli návrat „dvouciferných žní“ napříč celou republikou. V atraktivních lokalitách mohou ceny růst rychleji, zatímco nájemné bude pravděpodobně zdražovat ještě svižněji. Zároveň definitivně končí období, kdy rostlo všechno a všude – trh je mnohem vybíravější.

Jak ukazuje i aktuální analýza e15 o vývoji cen v Praze, v některých částech metropole rostou ceny meziročně výrazně rychleji než jinde. Průměr u novostaveb se už pohybuje nad 170 tisíci korun za metr čtvereční a v nejžádanějších lokalitách se ceny blíží hranici 200 tisíc. Pointa ale není v konkrétní čtvrti – klíčové je, že selektivita se stala realitou trhu: tam, kde je silná poptávka a omezená nabídka, ceny dál utíkají.

Kupující počítají „celkovou cenu vlastnictví“

Ještě víc než dřív bude rozhodovat kvalita a budoucí provozní náklady. Kupující už neřeší jen samotnou kupní cenu, ale také energetickou náročnost, fond oprav, technický stav domu a plánované rekonstrukce. Nůžky mezi špičkou a průměrem se budou dál rozevírat: dobrý byt se prodá rychle, slabší nemovitost bude muset jít s cenou dolů, aby vůbec získala pozornost.

Rizika samozřejmě existují. Scénář by mohlo změnit například zastavení poklesu sazeb nebo jejich opětovný růst, zhoršení situace na trhu práce či nečekané zvýšení nabídky v některých lokalitách – ať už díky rychlejšímu dokončování projektů, nebo většímu počtu prodejů. Zatím ale převažuje varianta umírněného růstu.

Nájemní trh jako ventil systému

Tlak na ceny se ještě silněji projeví u nájmů. Část domácností si stále nemůže dovolit vlastní bydlení, a tak v nájmu zůstává déle. Nájemní bydlení funguje jako ventil celého systému – když se ucpe, tlak roste. Letos se to projeví zejména u bytů s nízkými provozními náklady a ve městech s nejvyšší poptávkou.

Pro kupující to znamená jediné: u kvalitních bytů rozhoduje rychlost a připravené financování. U horších nemovitostí se naopak vrací vyjednávání, slevy a delší prodejní doby. Pro majitele a investory pak platí, že rozdíl mezi špičkou a průměrem bude v roce 2026 ještě viditelnější než dnes a energetická náročnost, technický stav i „skryté“ náklady domu budou hrát větší roli než v minulých letech.