Na trhu s bydlením se nyní pohybuje generace třicátníků, která by měla pomalu přecházet do vlastního bydlení, ale místo toho zůstává v nájmu. Není to jenom proto, že touží po flexibilitě nájmů, jak tvrdí někteří politici i developeři, ale jednoduše proto, že na koupi vlastního bytu momentálně nemají. Rostoucího zájmu o nájemní bydlení se nyní snaží využít investoři, developeři, institucionální pronajímatelé i obce a města. Ne vždy se přitom jedná o dostupné bydlení.
„Dělali jsme před několika lety výzkum mezi mileniály ze čtyř velkých měst a jedna z otázek se týkala jejich preference ohledně bydlení,“ vzpomíná sociolog Martin Lux, který se ve svém bádání zaměřuje na bydlení ze sociologického i ekonomického pohledu. „Ptali jsme se, jaká je jejich představa ideálního bydlení, kdyby je neomezovaly finance, až se budou chtít usadit a založit rodinu. A snad z 97 procent odpověděli, že je to vlastnické bydlení. Ten ideál zůstává stejný, touha vlastnit je pořád velmi silná. Pro některé už aspirace není reálná, ale touha vlastnit zůstává,“ podotýká Lux.
Trh s vlastnickým i nájemním bydlením momentálně ovlivňuje řada faktorů. Nových bytů je nedostatek, ceny těch stávajících jsou vysoké a hypotéky prodražují vysoké úroky. Vyšší poptávka následně tlačí i ceny nájemného vzhůru. A podle odborníků oslovených redakcí e15 nájmy ještě porostou, a to zhruba o pět až deset procent ročně. Zejména Praha se podle nich přiblíží západním metropolím.
„Během následujících deseti let se můžou ceny nájemního bydlení zdvojnásobit. Porostou samozřejmě i mzdy a životní úroveň, ale nevěřím, že stejným tempem,“ míní šéf developera Finep Tomáš Pardubický. „U třípokojového bytu bych očekával, že se budeme pohybovat někde mezi 35 až 50 tisíci korun měsíčně, podle lokality a standardu kvality,“ odhaduje hypoteční expert Libor Vojta Ostatek z Broker Trustu.
Nájemní bydlení pro bohaté
Největší nedostatek nájemního bydlení pociťují zejména obyvatelé Prahy, kde se ostatně novým hráčům na trhu nejvíce vyplatí stavět nové nájemní projekty. Mnohem více než u vlastního bydlení zde přitom hraje roli lokalita. „Z průzkumu, který jsme si na jaře dělali mezi tisíci nájemníky, nám vyšlo, že v Praze je rozhodujícím kritériem pro výběr nájmu právě lokalita, až poté následuje cena. Ve zbytku republiky je to přitom naopak,“ řekla Marie Mocková za Creditas Real Estate, který stojí za projektem Loox na pražském Proseku.
Aby se provoz nájemního bydlení developerům vyplatil, musejí podle sociologa Luxe cílit na movitější klientelu, jako jsou bohatí zahraniční studenti, manažeři a pracovníci mezinárodních firem a institucí. To se potvrzuje v praxi například v projektu Loox, kde dvě třetiny nájemníků tvoří cizinci. Třípokojový byt zde vyjde na zhruba 35 tisíc korun měsíčně bez energií. Známý projekt Fragment na pražské Invalidovně od developera Trigema se netají tím, že nabízí luxusní nájemní bydlení. Třípokojové byty se zde pronajímají kolem padesáti tisíc korun měsíčně bez energií a poplatků. Podle informací na webu je projekt téměř celý obsazen.
Začínají se ovšem objevovat i pokusy o výstavbu dostupného bydlení ze soukromých peněz. Koncem července oznámila Kooperativa spolu se společností Dostupné bydlení České spořitelny, že kupují od developera Sekyra Group projekt nájemních bytů u metra na pražském Opatově. Nový blok s třemi stovkami bytů by měl být zkolaudován do konce příštího roku. Nastěhovat by se do nich měly pro město důležité profese, například zdravotníci nebo policisté. Byty mají být pronajímány s dvacetiprocentní slevou na nájemném oproti tržní úrovni v dané lokalitě a náklady na nájemné by měly představovat méně než 30 procent disponibilního příjmu cílové skupiny. „Předpokládáme, že nájmy budou začínat již na deseti tisících měsíčně,“ popsal za Českou spořitelnu ambiciózní plán Marek Blaha.
Jak žít v nájmu dlouhodobě
Pro většinu Čechů představuje nájem jen přechodný způsob bydlení, který nenabízí příliš mnoho jistot. Aby se to změnilo a podíl nájmů byl stejně vysoký jako v Německu či Francii, musely by být podle Luxe splněny dvě podmínky. První je jistota dlouhodobého nájmu, která spočívá zejména v uzavírání smluv na delší dobu než rok. Do těch se pronajímatelům v současné době nechce, protože vystěhovat neplatícího nájemníka je v českých podmínkách martyrium i na rok a půl. Zde by mohlo být řešením zrychlení soudních rozhodnutí.
Druhou podmínkou je podle Luxe tak silný propad cen vlastního bydlení, aby bylo pro mladou generaci jasné, že se investice do bydlení ne vždy vyplatí. „Těch pět i více milionů korun můžete investovat jinak, smysluplněji než do koupě vlastního bydlení, a nakonec se ukáže, že vám to finančně vyneslo víc a na důchod vás to zabezpečilo lépe,“ myslí si sociolog. Právě propad cen spojený s další hospodářskou krizí podle Luxe teprve skutečně ovlivní dostupnost bydlení, vyšší nabídka bytů na trhu má podle něj jen omezený vliv.
Určitou dlouhodobou jistotu nájemního bydlení by mohli přinést institucionální pronajímatelé. Kromě známého švédského Heimstadenu, který vlastní přes čtyřicet tisíc bytů po OKD, vstupují na český trh i noví hráči. Rezidenční fond Mint například nabídne v několika projektech stovky bytů k nájmu. „Naší myšlenkou je nabídnout úroveň bydlení ve vyšším středním standardu co nejširšímu okruhu lidí – mladí i starší profesionálové, studenti nebo mladé rodiny,“ přibližuje investiční manažer fondu Erik Janovský. Za vybavený třípokojový byt zaplatí zájemci kolem 35 tisíc korun. „Cílem je, aby v Praze, Brně nebo v Plzni dostali nadstandardní úroveň služby od profesionálního pronajímatele, na kterého je spoleh a jednání s ním je transparentní,“ dodal. Jako právnické osoby nemohou tito pronajímatelé využít k výpovědi důvod, že potřebují byt pro babičku nebo jiného příbuzného, jak se děje u soukromých majitelů bytů.
Kámen úrazu obecní výstavby
Jedním z největších hráčů na trhu s nájemním bydlením stále představují města a obce, které mohou od zrušení regulovaného nájemného samy stanovovat výši nájmu, a tím se lépe starat o bytový fond nebo ho i rozšířit. Není tajemstvím, že samosprávy přišly o velkou část bytů při postupné privatizaci bytového fondu po změně režimu. Česká republika a Polsko přenechaly rozhodnutí o privatizaci na radnicích, proto třeba Brnu zůstal slušný bytový fond. „V ostatních zemích si nájemníci na základě centrálního rozhodnutí byty pořídili za velmi nízkou cenu, nebo dokonce zadarmo, a během jednoho dvou let bylo vymalováno. Proto je třeba v Estonsku a Maďarsku podíl vlastnického bydlení dnes přes 90 procent,“ vysvětluje Lux.
Česká města ovšem postupně došla k podobnému výsledku, obecní byty dnes tvoří pouze 3,7 procenta bytového fondu. A radnice musejí investovat miliardy na výstavbu nových bytů. Jen Praha má skrze Pražskou developerskou společnost plány na výstavbu až osmi tisíc bytů na městských pozemcích, které sama projektuje. Některé jsou ve vysoké fázi rozpracování a hledání financí, jinde jsou záměry na začátku. Pro tak velký bytový fond město momentálně hledá model udržitelné správy. „Nájemní městské bydlení nemusí generovat zisk, ale nemůže generovat ztrátu a mělo by generovat prostředky na obnovu bytového fondu, který poroste,“ uvedl náměstek pro územní rozvoj Petr Hlaváček.
Města, městské části a obce mají nicméně obvykle omezené zkušenosti a prostředky, když má dojít na výstavbu. „V řadě případů radnice jako laici ani nevědí, kolik by skutečně efektivní projekt měl stát. Příkladem mohou být projekty hlavního města Prahy. V minulosti bylo město například na Černém Mostě nuceno zastavit projekt ve vysokém stupni přípravy proto, že nákladově tehdy vycházel na více než 90 tisíc korun, což byla cena, za kterou v té době developeři prodávali luxusní bydlení na trhu,“ podotýká Marcela Fialková z UDI Group. Developeři tehdy údajně dokázali stavět i za 40 tisíc korun na metr čtvereční, dnes jsou náklady podle Fialkové zhruba o třetinu vyšší.
Stát by podle Fialkové mohl vysoutěžit typové bytové domy, aby si zejména menší obce mohly jen vybrat a stavět. Vláda by také podle Fialkové měla nastavit funkční systém spolupráce soukromého a veřejného sektoru, což by mělo radnicím přinést do obecního fondu nové byty za rozumnou cenu.
