Nové developerské projekty s nájemním bydlením nebudou mít na dostupnost bydlení velký vliv, je přesvědčený sociolog Martin Lux. „Vliv bytové výstavby na vývoj cen se u nás dlouhodobě přehání. Základní faktory v pozadí vývoje cen i nájmů jsou stále stejné – příjmy, nezaměstnanost, demografie,“ říká sociolog, podle kterého ceny bytů klesnou až s další hospodářskou krizí.
Nepřispěla média ke krizi bydlení? Jestli se tak dlouho nemluvilo o vyšších cenách, až se ceny opravdu zvýšily?
To si nemyslím. Na trhu fungují některé základní faktory, které ovlivňují vývoj cen, a to na straně poptávky i nabídky. Média mohou přispět k tomu, že se vytvoří větší panika ve chvíli, kdy jsou ceny vysoké. V lidech vytvářejí pocit, že si musejí byt koupit teď, jinak bude ještě dražší. To napomůže falešným očekáváním, zvýší poptávku a tak i ceny. Ale určitě ne natrvalo.
My nyní zažíváme to, co se nazývá cenová bublina, tedy vysoké nadhodnocení cen bytů, a zcela jistě nás v budoucnu čeká i zásadnější korekce cen. Ta přichází většinou v době, kdy se hospodářství dostane do vážnější krize. Poslední hospodářské recese, které jsme zažili, byly spíše technického rázu, neměly prakticky žádné dopady na trh práce. Jednou ale přijde standardní ekonomická krize, jak ji známe, spojená s razantním růstem nezaměstnanosti, snižováním příjmů domácností a dalšími nejistotami, a pak se také objeví významnější korekce cen bytů směrem dolů. A média to nijak neovlivní. Mohou tak mít podíl na zvýšené volatilitě cen, ale nemohou zajistit, aby se ceny zvyšovaly donekonečna.
Nedávno jsme dělali anketu mezi developery a realitními makléři, kteří shodně tvrdí, že ceny vlastnického bydlení i nájmů budou naopak stoupat.
Vývoj trhu je cyklický. Jestliže vám někdo tvrdí, že existuje nekonečná linka nahoru, pak vytváří onen umělý svět, který někdy šíří i média, ve kterém se investice do nemovitostí vždy vyplatí. Když lidé této pohádce uvěří, zareaguje trh výrazným nadhodnocením nemovitostí. Potom je ale následný propad cen také výrazný. Každý trh s nemovitostmi je cyklický a nejenom u nás. Dříve to nebylo tak moc, ceny stoupaly a klesaly, ale nikdy takto výrazně. Volatilita cen se v čase prokazatelně zvyšuje. Příkladem může být Španělsko, kde ceny bytů při poslední korekci spadly o 40 procent, v Irsku dokonce o polovinu. Výrazné propady se týkají zejména zemí, které jsou hodně orientované na vlastnické bydlení, a ani nás to tedy jednou nemine. Bylo by bláhové si myslet, že ceny nemovitostí porostou do nebe. Čím delší je růst cen a větší jejich nadhodnocení, tím delší a hlubší nás čeká propad.
Proč jsou nárůsty a propady cen výraznější než dřív?
To může mít více důvodů. Rezidenční nemovitosti se staly poměrně vyhledávaným investičním statkem, což dříve nebylo. Koupě bytů sloužila hlavně k uspokojení vlastních potřeb, investoři se zajímali spíše o jiná aktiva. Když ty přestaly vydělávat tolik, kolik investoři očekávali, zaměřili se i na rezidenční nemovitosti. Větší investiční poptávka je uváděna jako jedna z dalších příčin vyšší volatility cen.
Nedostatku nájemního bydlení začali v Praze využívat developeři a připravují vlastní nájemní projekty. Co to znamená pro dostupnost bydlení?
Developeři hledají jiné příležitosti než jen prodej bytů do osobního vlastnictví, protože se aktuálně prodej nových bytů téměř zastavil. Kvůli úrokovým sazbám i vysokému nadhodnocení cen jsou dnes průměrné ceny bytů v poměru k příjmům opravdu extrémně vysoké. A lidé, kteří by měli odejít do vlastního, neodchází, a zůstávají v nájmu. Poptávku po nájmu zvyšuje také migrace, vnitřní i zahraniční, lidé zvenčí, pracovníci, studenti, ti všichni si nebudou hned kupovat vlastní bydlení. Proto je teď pro developery tento sektor zajímavý. Na dostupnost bydlení ale o něco větší výstavba nájemních bytů nebude mít žádný zásadní vliv.
Proč ne?
Je to stejné jako u vlastnického bydlení. Hodně se mluvilo o tom, že když se změní stavební zákon a zrychlí se povolovací procesy, tak začnou developeři více stavět a bydlení to zlevní. Jenže takhle to většinou na trhu bydlení nefunguje. Tento trh je totiž pomalý a rigidní, poznamenaný velkým množstvím tržních selhání, a několik tisíc bytů navíc bude mít marginální vliv na dostupnost bydlení. Vliv bytové výstavby na vývoj cen se u nás dlouhodobě přehání. Základní faktory v pozadí vývoje cen i nájmů jsou stále stejné – příjmy, nezaměstnanost, demografie, tedy i to, kolik cizinců k nám za prací přichází a kolik zase odchází. To jsou hlavní faktory, které ovlivní, jak vysoké budou nájmy.
Hraje roli i to, že nájemní bydlení v novostavbách je dražší a tím méně dostupné? Například projekt Fragment v Praze nabízí luxusní nájemní bydlení, i za vyšší desítky tisíc korun měsíčně.
První projekty nájemního bydlení opravdu sloužily spíše jako krátkodobé bydlení pro bohaté zahraniční studenty a manažery. Ukazuje se, že aby se to developerům vyplatilo, musejí opravdu cílit na luxusní segment. Je otázka, zda to skutečně lze považovat za nájemní bydlení, protože nejde o klasický model dlouhodobého bydlení pro běžnou českou domácnost. Jde spíše o přechodné formy nájmu, kdy má dotyčný často nájem hrazený z jiných zdrojů, od rodičů nebo zaměstnavatele. Nicméně se začínají spouštět i projekty dostupného nájemního bydlení, Česká spořitelna jeden takový pilotuje a slibuje, že nájemné bude nižší než tržní. Uvidíme, jak to dopadne.
Developeři i někteří politici často opakují mantru, že mladí se nechtějí vázat a kupovat si na hypotéku byt, že chtějí flexibilitu, kterou jim nájem nabízí. Je to opravdu tak?
Ne, rozhodně ne. Dělali jsme před několika lety výzkum mezi mileniály ze čtyř velkých měst o bydlení, a jedna z otázek se týkala jejich preference ohledně bydlení. Ptali jsme se, jaká je jejich představa ideálního bydlení, kdyby je neomezovaly finance, až se budou chtít usadit a založit rodinu. A snad z 97 procent odpověděli, že je to vlastnické bydlení. Ten ideál zůstává stejný, touha vlastnit je pořád velmi silná. Pro některé už aspirace není reálná, ale touha vlastnit zůstává. Tento ideál se přenáší socializací od rodičů. Lidé, kteří vyrostli v rodinách, kde jsou rodiče vlastníci bydlení, většinou chtějí dosáhnout toho samého.
Co by se muselo stát, aby se ty preference změnily?
Musely by být splněny dvě podmínky. První z nich je, že by se musely podstatně zvýšit jistoty v nájmu pro lidi, kteří v něm chtějí žít dlouhodobě. Týká se to zejména délky nájemní smlouvy. U nás se často smlouva uzavírá na rok a to je opravdu strašně krátká doba. Aby byl zájem větší, musely by se nabízet smlouvy na výrazně delší období, ideálně na dobu neurčitou, jako je to v Německu. Druhá podmínka pro to, aby se nám tento ideál trochu vypařil z hlavy, je ona výraznější korekce cen. Tedy pokud si projdeme krizí, kdy dojde k zásadnímu propadu cen. A ukáže se, že vlastnické bydlení až tak skvělá investice není. Ukázalo se to v Japonsku, Irsku nebo Španělsku, že pak se ty preference ve společnosti mění. Mladí lidé pak budou investovat miliony do mnohem užitečnějších a smysluplnějších aktivit než do cihel.
Není ale vlastní bydlení i jakýmsi důchodovým pilířem? Mladí lidé nevědí, za jakých podmínek půjdou do důchodu a nevěří, že by dokázali utáhnout komerční nájem.
Může to být tak, jak říkáte, že to lidé vnímají jako způsob důchodového zabezpečení. Kdyby to tak ale bylo univerzálně, tak by více než polovina německé populace v důchodu byla chudá. Přitom to tak není. To je jakýsi sociální konstrukt, kterému věříme, ale pokud by byly podmínky nastaveny jinak, ukázalo by se, že je to chiméra. Vy můžete těch pět i více milionů korun investovat jinak, smysluplněji, než do koupě vlastního bydlení, a nakonec se ukáže, že Vám to finančně vyneslo víc a na důchod Vás to zabezpečilo lépe. To právě musí lidé pochopit, ale to nějakou dobu trvá.
Roste tu trh s institucionálními pronajímateli. Jaký mohou mít vliv na trh s nájemním bydlením?
To není nic nového. Nějakou dobu tu s námi institucionální investoři už jsou, začalo to vlastně s privatizací OKD. My jsme v tomto poměrně unikát, co se týká východní Evropy. Na Západě je těch profesionálních investorů víc, ale ve východní Evropě tvoří většinu soukromých pronájmů drobní pronajímatelé, a to ještě často v šedé zóně, bez smluv a účinné ochrany nájemce. Česká republika je na tom z tohoto pohledu nejlíp, co se týká kvality, vyspělosti soukromého nájemního bydlení a také jeho rozsahu. K tomu možná přispěli i institucionální investoři. Myslím si, že je dobře, že další institucionální investoři přicházejí na trh, protože přinášejí určitou míru profesionality. Minimálně z toho pohledu, že vás nikdo z bytu nevyhodí, protože potřebuje byt pro babičku nebo pro jiného příbuzného. Oni tento výpovědní důvod jako právnické osoby využít nemůžou. Na druhou stranu tito investoři aktuálně přispívají skupováním bytů k nadhodnocení cen a ztěžují tu situaci lidem, kteří si chtějí koupit byt pro vlastní potřebu. Každá mince má dvě strany.
Dostupné bydlení se nyní snaží budovat zejména obce a města, které se v privatizaci zbavily mnoha bytů. Lišil se jejich přístup od podobných měst v jiných postkomunistických zemích?
Právě, že vůbec. Privatizace proběhla ve všech postkomunistických zemích a někde dokonce mnohem rychleji a razantněji. Česká republika a Polsko byly jediné dvě výjimky, kde se nenastavily podmínky privatizace centrálně, zákonem. V ostatních zemích si nájemníci byty pořídili za velmi nízkou cenu nebo dokonce zadarmo, a během jednoho dvou let bylo vymalováno. Proto je třeba v Estonsku a Maďarsku podíl vlastnického bydlení dnes přes 90 procent. U nás a v Polsku se pravomoc týkající se rozhodnutí ohledně privatizace převedla na obce. Ty se samy mohly rozhodnout, kolik toho budou privatizovat a za jakou cenu. Trvalo to déle, ale výsledek je víceméně podobný. Dneska tvoří obecní bydlení asi 3,7 procenta bytového fondu, na začátku devadesátých let to bylo asi 39 procent.
Byla tak rozsáhlá privatizace chyba?
My jsme na to už tehdy hodně upozorňovali, že se takto masivně privatizovat nemá. Ale v té době, kolem roku 2000, se v privatizaci pořád pokračovalo. Svou roli hrála i politika Světové banky, která v té době doporučovala co největší privatizaci bytů a to za velmi nízké ceny nebo dokonce zdarma, protože věřila, že volný trh je nejlepší a vlastnické bydlení ideál. Politici tím také získávali politické body. Říkalo se, že jsou lidé při transformaci celého hospodářství dostatečně biti a minimálně bydlení musí zůstat mimo reformní proud. Došlo k tomu téměř ve všech postkomunistických zemích. Nevím, jestli se tomu vůbec dalo zabránit, jestli by dokázalo obstát jakékoliv jiné řešení. Z dnešního pohledu se ukazuje, že to byla chyba, protože teď musejí obce nájemní bydlení draze pořizovat a stavět.
Města ale tehdy asi neměla prostředky na to, aby tolik bytů dokázala opravovat a spravovat.
V té době ne, protože bylo regulované nájemné. Ale kdyby radnice toto období přežily, regulovat nájemné se přestalo někdy kolem roku 2012 a obce si mohou nájmy od té doby volně stanovit, pak to pro ně mohla být výhra. Jsou města, která vytrvala, patří mezi ně například Brno. Nebo třeba městská část Praha 2 si poměrně dost bytů nechala, zatímco sousední Praha 1 prodala téměř všechno. Myslím si, že tyto obce jsou dnes rády za to, že mají nějaký bytový fond i majetek, kterým mohou disponovat.
Obce se často necítí být developery, domy neumějí projektovat a stavět, a proto kolikrát raději nestaví. Mohl by stát pomoci naprojektovanými typovými domy, kde by se jen vysoutěžil stavitel?
Velmi brzy se asi objeví program na dostupné bydlení, kde stát obcím pomůže ve formě dotace a konzultací. Já si typizovanou výstavbou nebo variantou, že by stát stavěl sám, nejsem úplně jistý. Tohle se dělo před rokem 1989, kdy se podle centrálního plánu stavěla celá prefabrikovaná sídliště. S takovou zkušeností bych se bál podobné unifikace a centralizace. Je jistě pravda, že by to bylo levnější, ale je otázka, zda takové typizované formy výstavby bydlení u nás opět chceme.
Založil jste platformu NájemPlus, kde zprostředkováváte nabídky nájmů. Ale s požadavkem uzavírání dlouhodobých nájemních smluv a dodržování etického kodexu. Jaký je o to zájem?
Ze strany nájemníků obrovský, ale ze strany pronajímatelů prozatím malý. My jsme počítali s tím, že ten start bude pomalý, protože poptávka po nájmech nyní výrazně převyšuje nabídku, a pronajímatelé nemají důvod se zavazovat k dalším podmínkám. Pokud by poptávka začala klesat, věřím, že by se spousta z nich začala o něco takového zajímat, protože by jim to pomohlo najít dlouhodobého solidního nájemníka. Registrovaných pronajímatelů tak přibývá pomalu, ale v nedávné době nicméně přibyl i Heimstaden, což je největší institucionální investor. Máme přislíbenou podporu Ministerstva pro místní rozvoj, ale je to běh na dlouhou trať.
Kolik bytů do vašeho portálu vložil Heimstaden?
Zatím myslím čtyři. Pronajímatelé do takto čerstvých projektů obvykle vloží pár bytů a pak sledují, jak to funguje a jestli jim to bude vyhovovat.
Pronajímatelé si často stěžují, že vyhodit v Česku neplatícího nájemníka z bytu je extrémně časově náročné a proto preferují smlouvy na rok. Co se musí v zákoně změnit, aby tomu tak nebylo?
Nevím, jestli je to nutné v zákoně upravujícím nájemní vztahy. On je velice podobný tomu, co mají Němci, co se týká výpovědních důvodů. Důležité ale je, aby k realizaci oprávněné výpovědi došlo okamžitě. Tedy když nebudete platit nájem tři měsíce, abyste už čtvrtý měsíc byla na ulici. U nás vystěhování v případě oprávněné výpovědi trvá někdy i déle než rok. Vůbec se nedivím, že se majitelé bytů za takové situace dlouhodobým smlouvám brání, a proč je podmínky našeho portálu tolik neoslovují. To, co se musí změnit, není zákon, ale rychlost soudních rozhodnutí. Snad se podaří najít nějaké řešení.
