Fígl makléřů na nákup drahého bytu v Praze? Hypotéka hned po škole a pár let skromnosti
Realitní trh výrazně ožil. Alespoň ten v Praze s novými byty, kde developeři hlásí citelný nárůst prodejů, protože řada kupců mezitím vzdala čekání na zlevnění nemovitostí v metropoli, nebo aspoň na citelně výhodnější podmínky hypoték. Vzhledem k cenám pražských bytů se ale také řada, hlavně mladších lidí vzdává nadějí, že by si někdy mohli dovolit vlastní byt. „Představa, že budou mít mladí lidé byt, v jejich světě neexistuje. Neumějí si představit, že udělají něco, co jim vygeneruje tolik peněz, aby si byt pořídili,“ prohlásil již dříve v této souvislosti marketingový odborník a bývalý youtuber Jonáš Čumrik. Někteří realitní makléři ale rádi zdůrazňují, že byt v Praze může být cíl nejen představitelný, ale i dosažitelný. Znamená to však podstoupit hned po škole závod s časem, jak ilustruje další datový speciál e15.
Populárních pouček, jak se vyrovnat s bytovou krizí, vzniklo za poslední roky nespočet. Před osmi lety například vyvolal i v Česku mediální pozornost provokující názor australského milionáře Tima Gurnera. Podle něj by mladí lidé místo utrácení peněz za předražená jídla typu avokádových toustů měli šetřit na hypotéku a pak by si nemuseli stěžovat na nedostupné bydlení.
Jiní Čechům radí se jednoduše smířit s celoživotním využíváním nájemního bydlení po vzoru Německa a dalších států s relativně nízkým podílem vlastnického bydlení. Nedávno ale ve veřejné debatě získala pozornost další cesta. Vhodná je zejména pro toho, kdo si ve zdolávání životních met kariéra-hypotéka-rodina nechce dávat načas.
VIDEO: Přibývá lidí, kteří bydlí v garážích, často i s dětmi, říká Jan Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj v pořadu FLOW.
Výrazným zastáncem takzvané rychlé cesty je například Daniel Kotula, jednatel pražské realitní kanceláře, nesoucí jeho jméno. Ten vidí situaci jinak, než se zejména současným dvacátníkům může zdát.
Nasměrovat člověka k solidnímu vlastnímu bydlení v Praze může podle Kotuly ambice dosáhnout aspoň průměrné pražské mzdy, a hlavně odvaha vzít si hypotéku co nejdřív po studiích. „Kdo chce vlastnit v Praze velký byt, měl by co nejdříve po škole vlastnit aspoň nějaký malý. Klidně i čtyřmilionovou garsonku,“ radil Kotula v podcastu Vojty Žižky.
Jeho slova vyvolala na sociálních sítích poměrně silnou odezvu i kvůli tvrzení, že z určitého pohledu nejsou ani ty nejvyhlášenější pražské lokality, jako Vinohrady, astronomicky drahé. „Například schopní pracovníci v IT mohou dosáhnout i poměrně krátce po škole na byt v té nejprestižnější lokalitě, jakou jsou Vinohrady. Třeba v Londýně by lidé srovnatelného pracovního postavení mohli na bydlení na těch nejlukrativnějších adresách zapomenout,“ nabídl Kotula svůj pohled na pražský realitní trh.
Ten podle něj nemusí být zcela nedostupný – alespoň v těch okrajových městských částech – ani lidem, kteří mají svým mzdovým ohodnocením blíže celorepublikovému průměru kolem 45 tisíc korun hrubého než násobně vyšším výdělkům špičkových pracovníků IT. Kotulův finanční recept by šlo parafrázovat jako rčení „první stovky tisíc jsou nejtěžší“.
Kdo dokáže krátce po absolvování studií složit stovky tisíc korun jako minimální vklad vlastních zdrojů pro čerpání hypotéky, by v dalších životních fázích mohl využít růst cen pražských realit ve svůj prospěch. Klíčovou podmínkou úspěchu je kromě těchto statisícových vlastních zdrojů, na něž je podle Kotuly možné si vydělat prací navíc a odpíráním si cestování nebo nákupu auta, potom už hlavně čas.
Po třicítce je pozdě
„Ta čtyřmilionová garsonka se za pět šest let zhodnotí, pak se dá prodat a získat kapitál na nákup větší nemovitosti,“ doplnil Kotula svou tezi, jež později vyvolala velkou pozornost mezi investory na sociálních sítích. „Kdo to neudělá, je později, ve třiceti nebo pětatřiceti letech, bez šance koupit si větší rodinný byt v hlavním městě,“ dodal makléř.
Ten zároveň nepřikládá příliš velkou pozornost statistikám, podle kterých je Česko ve srovnání s dalšími evropskými zeměmi státem s nejhorší dostupností vlastnického bydlení. Například podle dat Deloitte Property Indexu 2024 by nestačilo na nákup nového sedmdesátimetrového bytu v Česku našetřit ani třináct průměrných ročních mezd. Ve srovnání s jinými státy tím Česko dopadá nejhůř.
„Ceny novostaveb jsou v Praze opravdu vysoké. Je to kvůli tomu, že se staví velmi málo, novostavba je vzácné zboží, u kterého je možné si v Praze říci o vyšší prémii než kdekoliv jinde. A tedy zde vychýlení oproti jiným zemím může být,“ reaguje na doplňující otázky e15 Kotula.
Jet na vlně zdražování
„Nicméně pořád platí to, že ceny nemovitostí jsou přímo úměrné finančním možnostem lidí a tedy někde na tu koupi musejí brát. Dříve jsme vysoké ceny mohli svalovat na Rusy, to už ale posledních pár let nejde. Kdo je tedy kupujícím, který si to může dovolit? Z drtivé většiny Češi.“ I kdyby ale k pořízení nemovitosti v Česku stačilo našetřit výrazně méně ročních mezd, Kotula od takové práce s osobními financemi odrazuje.
Když počítá na pražské poměry s ještě poměrně konzervativním růstem hodnoty nemovitosti o pět procent, čtyřmilionová „startovací“ garsonka zdražuje o dvě stě tisíc korun za rok. Tím se vzdaluje těm, kdo by snad toužili si ji pořídit z ušetřených peněz. Naopak příjemci hypotéky by se mohly na zhodnocování nemovitosti pomyslně svézt.
Závod s časem
Kdo uvažuje při koupi čtyřmilionové garsonky s pětiprocentním růstem její ceny za rok, tomu se vstupních 400 tisíc coby minimální vstupní investice papírově brzy vrátí. Za deset let by tedy mohl mít byt prodejní cenu přes šest milionů korun. Nejenže se během dekády znásobila původní několikasettisícová investice, ale dlužník řádným splácením snížil jistinu. To vše se může hodit v případě, když si chce později pořídit větší rodinné bydlení: peníze z prodeje garsonky poslouží jako základ pro další hypoteční úvěr.
Například větší pražský panelákový byt nyní stojí sedm milionů korun a během deseti let by se při uvažovaném růstu cen nemovitostí mohl dostat přes deset milionů. Potenciálně více než milionový zisk z prodeje modelové garsonky by však pohodlně složil základ pro 90procentní hypotéku na uvažovaný větší byt. Alespoň tomu žadateli o úvěr, kterému od dob prvních roků v zaměstnání pravidelně rostla mzda, a může si tak dovolit větší měsíční splátky.
Popsaná cesta by nicméně znamenala, že vlastník nemovitosti prakticky celý svůj profesní život vydělává na splátky hypotéky. Úvaha na druhou stranu nebere v potaz skutečnost, že v hlavním městě roste cena menších bytů rychleji než těch větších. Konzervativně navíc předpokládá, že by se úrokové sazby hypoték celou dobu držely nad pěti procenty. To jsou faktory, které by mohly celkovou výnosnost investiční garsonky zlepšit. Konkrétnější čísla a scénáře nabízí hypoteční kalkulačka e15.
Co potvrzuje praxe
Užitečnost podobných úvah ale navzdory současné bytové a hypoteční drahotě potvrzuje ze své zkušenosti šestadvacetiletý pan Jiří, který pracuje v oboru kybernetické bezpečnosti a je majitelem 34metrového bytu na okraji Prahy.
Rozhodnutí pořídit si vlastní bydlení udělal už ve dvaceti letech, uskutečnil ho o dva roky později. Ačkoliv ho ale práce v jeho odvětví nyní řadí mezi, i na pražské poměry, nadprůměrně vydělávající jedince, při nákupu vlastního bydlení se mu ještě tolik profesně nedařilo.
Byt, nebo bitcoin? O výhodnosti jiných druhů investic
„Byty v Praze budou růst minimálně o inflaci. Samy o sobě nejsou tak dobrou investicí, spíše ale dochází ke znehodnocování kupní síly peněz. Proto se zásadně vyplatí kupovat nemovitost na hypotéku,“ říkal realitní makléř Daniel Kotula v podcastu Vojty Žižky. Možnost hypotéky proto zásadně odlišuje reality od jiných druhů investic. „Dluh se díky inflaci relativně snižuje a oproti tomu se cena nemovitosti navyšuje. Tím vzniká mezi těmito dvěma částkami poměrně vysoký zisk, který realizujete při prodeji nemovitosti. Čím déle to udržíte, tím větší zisk bude,“ upřesnil pro e15.
Držel se proto raději zpátky a nepořizoval si zpočátku na úvěr větší než jednopokojový byt za 4,1 milionu korun. „Trochu té opatrnosti zpětně lituju. Stavěl jsem to tak, abych na nemovitost dosáhl i s příjmem o pětinu nižším, než který jsem tehdy měl,“ bilancuje s odstupem mladý „ajťák“. I kdyby tehdy vydělával 40 tisíc korun čistého, což by ale pořád převyšovalo pražský mzdový průměr roku 2021, pořád by úvěr zvládal splácet.
Jiřího opatrnost se projevila i tím, že si nejprve na základ hypotéky „šetřil“ v rámci služby Ownest, která pomocí předkupního práva umožňuje klientům bydlet v jimi zvoleném bytě za stanovené nájemné, avšak reálně si na něj vzít hypotéku až později.
GALERIE: Podívejte se na nejdražší nemovitosti na prodej v Česku:
„Nebylo to plnohodnotné vlastnictví, nicméně člověk aspoň věděl o té jistotě, že má k němu už připravenou cestu. Měl jsem tehdy pocit, že vydělávám randál, ale byty mi pořád cenově utíkají,“ popisuje Jiří s tím, že nyní by v případě prodeje svého bytu mohl bez problémů čerpat více než desetimilionový úvěr. „První bydlení na hypotéku beru i jako most k tomu, abych si časem mohl koupit ještě větší byt,“ dodává mladý vlastník.
Český sen národa chudých milionářů
Stejný recept brzkého nákupu bytu na hypotéku ale může být použitelný pro stále menší část mladé generace, pro kterou je čím dál běžnější pokračovat po maturitě ve studiích na univerzitě. Nastupuje tudíž na plný pracovník úvazek třeba až v pětadvaceti letech po absolvování vysokoškolských studií.
Ani diplom ale není zárukou toho, že absolventi hned po startu plnohodnotné profesní dráhy dosáhnou aspoň na tu mediánovou, když ne na průměrnou pražskou mzdu. V hlavním městě se takzvaná střední hodnota hrubé mzdy pohybuje poblíž 50 tisíc korun, na třicetileté splácení čtyřmilionové hypotéky by při současných úrokových sazbách bylo potřeba z ní ukrojit zhruba 20 tisíc korun. I když je takzvaný medián mzdy nejlépe vypovídající o tom, kolik zaměstnanci obvykle vydělávají, ne všichni absolventi jej dosáhnou v prvních letech svojí kariéry. S ještě větší rezervou je nutné brát čísla průměrné pražské mzdy, která dosahuje 55 tisíc.
„Dvě třetiny zaměstnanců v Praze na ni nedosáhnou, ta hodnota je hodně vychýlena směrem nahoru lidmi s velmi vysokými příjmy. I pro vysokoškolsky vzdělané může být problém jí dosáhnout, byť záleží na vystudovaném oboru,“ vysvětluje analytik pracovního trhu Tomáš Ervín Dombrovský ze společnosti Alma Career. „Kdo studuje technický obor nebo IT a začne se svým budoucím zaměstnavatelem spolupracovat ještě před promocí, tam je brzké dosažení průměrné pražské mzdy možné. Jiné je to v případě obchodu nebo marketingu, kde i vysokoškolsky vzdělaní lidé mnohdy začínají na juniorních pozicích například v call centru,“ upozorňuje Dombrovský.
„Vážně není výjimečné, že takovým lidem nabízejí třicet až pětatřicet tisíc hrubého. Dá se pak vypracovat během pár let na 55 tisíc, ale ne každý k tomu dostane příležitost,“ dodává analytik.
Aby přitom mohl zájemce o byt naplno využívat výhody hypotéky, zásadní životní rozhodnutí o zadlužení se na desítky let života by měl udělat co nejdříve. Nejlépe tak, aby stihl pomyslně vyměnit malý startovací byt za ten větší pro rodinu do svých 36 let věku: později už vyžaduje získání hypotečního úvěru složení ne deseti procent hodnoty z nemovitosti z vlastních zdrojů, ale dvojnásobku.
Dombrovský však zároveň upozorňuje, že ani nabytí v Česku tak mytizovaného statku jako vlastního bytu v hlavní městě neznamená automaticky životní výhru. „Vysoký poměr vlastního bydlení z nás vytváří národ chudých milionářů. Výše závazků českých domácností převyšuje jejich úspory, což má spoustu negativních souvislostí. Když nemáte dostupné rezervy, jste pak de facto nevolníkem, který se bojí měnit práci. Nezřídka kvůli tomu můžete i co do růstu mezd začít zaostávat. Podle našich dat z podzimu má takřka 70 procent zaměstnanců disponibilní rezervy, které by jim stačily maximálně na tři měsíce výpadku příjmu,“ vypočítává Dombrovský negativní důsledky toho, když se podstatná část Čechů rozhodne vlastnit nemovitost téměř za každou cenu.
Baví vás datové speciály?
Přečtěte si naše další texty:
Chlebíčky, drogy, a hlavně alkohol. Proč Česko podporuje pití, a přichází tak o miliardy
Matky (i otcové) chtějí skloubit péči o děti s prací, stát ani firmy jim v tom nepomáhají
Drogová mapa Evropy se mění. Přibývá kokainu, na místo heroinu může nastoupit strašák fentanyl
