Budoucnost rozvoje Prahy je zejména v zastavění brownfieldů, a to klidně výškovými budovami, zaznělo na úterní konferenci REsummit. Rychlejší výstavbě bytů podle předních byznysmenů, bankéřů, architektů a dalších expertů brání legislativa, chybějící územní plány i vysoké hypoteční sazby. Než se zvýší nabídka bytů v hlavním městě, bude podle řečníků pokračovat stahování lidí na periferii města, což dále ovlivní i kancelářský trh.
Největší tlak na výstavbu zůstává v hlavním městě, kde bude v příštích desetiletích probíhat rozvoj zejména na brownfieldech, ať už v Bubnech-Zátorech, nebo na území bývalého nákladového nádraží Žižkov. Podle výkonného ředitele developerské společnosti Penta Petra Paličky by se město mělo spíše zahušťovat a růst do výšky. „Rozšiřování města by se mělo spíše potlačovat, mělo by se jít naopak do výšky. Samozřejmě ne v úzkém centru města,“ řekl. Starosta Prahy 9 Tomáš Portlík by se výškovým budovám nebránil. „Já bych rád ve Vysočanech menší Manhattan viděl,“ řekl starosta.
Podle Pavla Doláka z poradenské společnosti KPMG je ale rozšiřování Prahy za její dosavadní hranice nevyhnutelné. „Abychom v roce 2050 mohli mít město pro 2,5 milionu lidí, tak se Praha bude muset rozšiřovat,“ řekl Dolák. Aby se ovšem město mohlo rozvíjet, potřebuje podle developera Paličky peníze. V současné době daňové příjmy pražským městským částem nestačí, požadují proto po developerech takzvané kontribuce, tedy příspěvek na rozvoj veřejné vybavenosti dané lokality. „Jediný stoprocentní příjem, který do městské části jde, je daň z nemovitosti. To se teď ale má změnit, daně z nemovitosti se mají zvýšit, ale mají jít do státního rozpočtu. To je opak toho, o co jsme usilovali,“ řekl Palička.
Záznam z konference
Nové požadavky
Developeři nepřekvapivě vidí velký problém zejména v legislativě. Nový stavební zákon, jak ho upravila současná vláda, je podle nich málo ambiciózní. Rychlejší výstavbě brání také stále nedokončený pražský a brněnský územní plán. „Když se Metropolitní plán v Praze připravuje dvanáct let a územní plán v Brně přes dvacet let, je zde cosi shnilého,“ domnívá se ředitel Asociace developerů Tomáš Kadeřábek.
Investoři čím dál více čelí sílícím požadavkům na udržitelnost. Přispěly k tomu válka a růst cen energií, které dostávají development pod tlak. „Chceme dostupné bydlení a zároveň máme přísné požadavky na udržitelnost. Těmito požadavky, které na budovy klademe, se dostupnému bydlení vzdalujeme,“ dodal Kadeřábek, podle kterého je to ale přirozený vývoj.
Zrychlit výstavbu by mohl pomoci trend prefabrikace. „Na stavbách je stále méně dobře vyškolených pracovníků,“ říká Petr Antl za výrobce stavebních materiálů Saint Gobain. „Máme projekty, kde se snažíme vracet k prefabrikaci, u které si už při výrobě ohlídáme všechny standardy. Na místě se to zabuduje s menším počtem lidí a bez odpadů,“ řekl Antl. Domy se budou muset do budoucna také popasovat se změnou klimatu a pokračujícím oteplováním planety, města musejí už nyní řešit tepelné ostrovy, architekti musejí zase upustit od příliš prosklených domů.
Budoucnost kanceláří
Změny čeká také kancelářský trh. Klasické kanceláře postrádají pro mnoho lidí nastupující generace smysl, domnívá se majitel společnosti Scott.Weber Adam Zvada, který se zabývá poskytováním flexibilních kanceláří. „Dnešní nový normál se týká takzvaných hybridních kanceláří, což je jakási evoluce po předchozím modelu home office,“ říká Zvada. Flexibilní kanceláře mají umožnit zaměstnancům chodit do kanceláře, jak potřebují. Firmám pak umožní zvětšovat či zmenšovat prostory podle potřeby.
Po pandemii mnoho firem zjistilo, že má příliš velké kanceláře. Průměrná obsazenost tradičních kanceláří se dnes podle Zvady pohybuje kolem 40 procent, u coworkingových prostor je to 60 až 70 procent. „Chození do kanceláře je dnes hlavně o tom potkat se,“ popsal Zvada, který by chtěl se Scott.Weber expandovat mimo Prahu do dalších regionálních měst.
Kanceláře a způsob práce přímo ovlivňují trh bydlení. „Když můžete využít hybridní práci, čas od času být na home office, můžete si dovolit žít mimo Prahu. Kdežto když musíte chodit každý den do kanceláře, musíte bydlet v centru, případně v blízkém okolí,“ řekl Radek Kučera z Halcyon Capital Partners.
Zlevňovat se bude v regionech
Realitní trh je nyní v útlumu i kvůli vysokým hypotečním sazbám. Odborníci se shodují s viceguvernérkou České národní banky, že se sazby na 1,69 procenta nevrátí. „Okolo šesti procent ještě pár měsíců zůstaneme. Myslíme si, že ke konci roku by mohly sazby začít lehce klesat, někam k 5,5 procenta,“ odhadla Petra Skrbková z České spořitelny. Podle Milana Ročka z Datainteligence se nízké úrokové sazby z posledních let vymykaly normálu. Zdravé sazby se podle něj pohybují kolem tří procent, neodvážil se však odhadnout, zda tomu tak v nejbližších letech bude.
Ceny bytů budou podle Ročka klesat zejména v regionech, například v Ústeckém kraji. V Praze a Brně velké zlevňování příliš nehrozí. „Do budoucna budou celý trh ovlivňovat ceny novostaveb, které rozhodně neklesnou,“ řekl Roček.
Mladým lidem toužících po vlastním bydlení v Praze podle řečníků nezbývá než koupit starší byt před rekonstrukcí nebo se přestěhovat na periferii města. „Covid neskutečně napomohl tomu, aby se lidé stáhli do periferií, ale ty na to nebyly připravené. Chybějí školy a další občanská vybavenost. Proto jsme se rozhodli věnovat okraji Prahy,“ řekl Kamil Dunaj z realitní skupiny Getberg. Velký potenciál budoucího rozvoje má podle něj kvůli chystané rychlodráze Kladno. Doprava hraje roli i v rozvoji dalších částí metropole, čeká se zejména na dokončení metra D.
Situace na realitním trhu není rovnoměrná ani dle typu nemovitosti. „Nabídka na trhu rekreačních nemovitostí roste mnohem rychleji než u nemovitostí pro bydlení. Ale nabídkové ceny jsou často vysoké, protože odrážejí ceny, za které nemovitosti stávající majitelé mnohdy nedávno nakoupili,“ říká hypoteční expert Libor Vojta Ostatek ze společnosti Broker Trust.
