Někdejší generální ředitel Hypoteční banky a člen představenstva ČSOB Jan Sadil loni na podzim opustil bankovní sektor. V den, kdy odchod veřejně oznámil, mu přišla SMS od Jana Řežába, majitele jedné z největších developerských skupin v Česku JRD. „Napsal mi: ‚Ahoj, Honzo, neměl bys chuť se potkat a pobavit se o tom, jak můžeme dělat svět lepším?‘ Myslím, že taková zpráva by zaujala každého,“ vzpomíná Sadil v rozhovoru pro E15. V únoru se stal ředitelem JRD Group, která také vlastní druhý největší větrný park v Česku, fotovoltaické elektrárny a nově proniká do byznysu s odpady.
Jaká je vaše vize v JRD?
Skupina i její jednotlivé entity mají jasné poslání. Chováme se ekologicky a zodpovědně, na tom není moc co měnit. Nechci to přepisovat, má představa je koneckonců stejná. Přání Honzy Řežába jako zakladatele a majitele je vybudovat opravdu silnou skupinu, která bude fungovat dlouhodobě bez ohledu na to, jestli tady bude, či nikoli.
Trh s novými byty zamrznul. Výhoda JRD je, že nestojí pouze na realitách, přesto jde o největší část. Jak se vás projevila změna trhu?
Nevím, jestli slovo „zamrzl“ je správné, ale ano, úrokové sazby hrají svoji roli, prodeje nejsou takové, jaké bychom si přáli. V dané situaci ale máme relativně štěstí, protože jsme dokončili větší projekty a stačili je včas téměř vyprodat. Mám na mysli Green Port ve Strašnicích, kde zbývají pouze dva byty, nebo Bohdalecké kvarteto se třemi zbývajícími byty. Nemáme tak rozestavěné stovky nebo tisíce bytů, ale spíš méně luxusnějších projektů, u kterých věříme, že kupce najdou bez větších problémů. Nejde totiž o byty určené pro hypoteční klienty. S projekty, které jsou pro ně určeny, počkáme. Uvidíme, jak se situace vyvine.
A jak se podle vás bude vyvíjet?
V principu jsme optimisté. Věříme, že se za rok nebo za dva situace otočí a sazby půjdou dolů. Současně si nemyslím, že by ceny bytů klesly. Takže celkově vidím naši pozici relativně dobře.
Znamená to tedy, že pozastavujete projekty?
Nemusíme brzdit. Jen nám to dobře vyšlo. Něco jsme dokončili a něco málo běží. Neříkáme, že jsme byli tak předvídaví, do určité míry šlo o shodu náhod.
Jan SadilSadilův profesní život byl dosud z velké části spjatý s financemi a bankovnictvím, ve kterém působil od roku 1995. Třináct let byl předsedou představenstva a generálním ředitelem Hypoteční banky a od roku 2017 pracoval v představenstvu ČSOB, kde byl zodpovědný za oblast retailu. Působí také v dozorčích radách Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a Centra Paraple. |
Mohou vyšší sazby a nižší poptávka zahýbat cenami nových bytů?
Cena výrazně dolů neskočí, náklady na výstavbu jsou opravdu vysoké. To vám řeknou všichni developeři. Čili dramatické poklesy nečekejte. Nabídka je stále nižší než poptávka. Na straně poptávky již ale mnozí klienti narážejí na dostupnost a schopnost z vlastních prostředků nebo za pomocí hypotéky utáhnout současné ceny. A to je důvod, proč developeři stále více pracují s pojmem nájemní bydlení. A všichni, kdo se v tomto byznysu pohybujeme, budeme dříve nebo později připravovat projekty, které budou určeny pro nájemní bydlení.
Jaké jsou vaše plány v této oblasti?
Zatím nemáme konkrétní představu. Jsme ve fázi, kdy uvažujeme, že bychom do budoucna část projektů prodávali institucionálním investorům, kteří by získali byty určené k pronájmu. Dnes o tom vedeme diskuze v rámci připravovaných projektů. Nutno také říct, že velkých investorů, o kterých se bavíme, tu nestojí fronta. Věříme ale, že to může být atraktivní investiční příležitosti pro finanční instituce, pojišťovny či penzijní fondy.
JRD bude stavět v krajských městech. Má i tam smysl stavět nájemní byty?
Ve větších krajských městech může fungovat podobný koncept jako v Praze. To znamená, že by k tomu část některých projektů mohla být určena. Zatím ale konkrétní rozhodnutí nepadlo.
Kdy se hypoteční sazby vrátí na úroveň, která začne být pro kupce opět zajímavá?
To je „one milion dollar question“. Za dobu svého působení v bankovnictví jsem se nějakou dobu snažil na podobné otázky odpovídat, ale často jsem se mýlil, tak jsem se přestal snažit. Odpověď nemá nikdo. Je třeba si ale uvědomit i druhou věc. Všichni opakují, jak je hypotéka s úrokem okolo pěti až šesti procent drahá, musíme si ale uvědomit, jak vysoká je míra inflace, je to výrazně vyšší číslo.
A kdybyste přece jen měl zkusit nějaký odhad?
Můžeme spekulovat. Byly tu názory, že už na konci roku 2023 půjdou sazby dolů. Myslím si, že jsou už dnes slabší. Spíše se dá očekávat, že se posun úrokových sazeb odehraje v roce 2024. Nemyslím si ale, že bychom se vrátili na úžasné sazby okolo 1,7 procenta jako v minulých letech. Spíš očekávám, že se dostaneme se standardní cenou peněz kolem dvou procent základní sazby ČNB ke třem až čtyřem procentům na hypotéce.
JRD Groupbyla založena v roce 2003 a zastřešuje skupinu firem zabývající se udržitelnými obory. Pod její značku spadá společnost JRD Development, která v roce 2021 utržila 1,05 miliardy korun. Další součástí jsou JRD Land, JRD Energo, JRD Invest a JRD Plazma, pod kterou spadá společnost Millenium Technologies. |
Skupina JRD se specializuje na nízkoenergetické projekty. Máte se v tomto ohledu ještě kam posouvat?
Z pohledu tepla už moc ne. Ale to je pouze jedna část. Nyní se například hodně bavíme o kvalitě světla a barevnosti. Chceme zlepšovat pohodu v našich projektech, a to ve všech ohledech.
Chystáte se v dnešní době na realitní akvizice?
Jsme připraveni vstoupit do projektů, které nám přijdou zajímavé. Samozřejmě si už při své velikosti vybíráme větší projekty. Už to není o jednom domě, ale větších projektech a územních celcích.
VIDEO: Seriál o architektuře a developmentu Moderní město
• Martina Nosková, Filip Kopecký, Lukáš Marek, Robin Trantina
Jak vám v době, kdy v realitách situace není nejlepší, pomáhá energetická část vašeho byznysu?
Pomáhá. V minulosti, kdy jsem tu ještě nepůsobil, to bylo od Honzy Řežába skvělé rozhodnutí, že nenechal firmu stát pouze na realitách. Z mého pohledu to byl vizionářský krok. Ano, v současné době, kdy pravděpodobně nějakou dobu výnosy z developmentu nebudou takové, jak jsme byli zvyklí, nám energetika pomáhá.
Jak se v této oblasti chcete dál rozvíjet?
Hledáme příležitosti. Máme kromě fotovoltaických elektráren na severu Čech druhý největší větrný park v Česku a zvažujeme jeho rozšíření. Podobně jako u realitních projektů je to ale běh na dlouhou trať.
Chystáte se skočit do byznysu se zpracováním odpadu. Jak jste daleko?
Zabýváme se plazmovým zplyňováním odpadu. Můžeme to nazvat startupem, který je ve fázi vývoje, a chystáme se ho uvést na trh, abychom ukázali, že je to provozuschopné nejen v laboratorních podmínkách. K tomu musíme najít vhodného klienta.
Když jsme o plazmovém zplyňování posledně mluvili s panem Řežábem, moc jsem tomu nerozuměl.
A už tomu rozumíte?
Ani moc ne.
Vysvětlení je vcelku jednoduché. Jedná se o zpracování primárně nebezpečného odpadu, ale nejen toho. Máte reaktor s plazmatrony, které vytvářejí extrémně vysokou teplotu. Díky té dokážete změnit strukturu vkládaného materiálu. Z odpadu tak vzniká syntézní plyn, který může být velmi zajímavým zdrojem pro výrobu elektrické energie či tepla. Má totiž podobné parametry jako zemní plyn. Na druhé straně z reaktoru vytéká struska, která na první pohled vypadá jako černé sklo, zcela bezpečný materiál. My teď řešíme, jaké by mohlo být jeho využití. Pro mnohé podniky a průmysly může být tento způsob finální tečkou za zpracováním odpadu. Navíc s případným výnosem díky zmíněné výrobě elektřiny či tepla.
Na co by šlo použít zmíněnou strusku?
Jednou z možností je materiál rozdrtit a využít jej jako plnivo, ať už třeba do asfaltu, nebo jiných stavebních materiálů. Zabýváme se také využitím v oblasti nanotechnologií, ale to teprve řešíme. Ten materiál je neškodný, ale určitě bychom ho chtěli dál využít.
Na koho s tímto novým byznysem cílíte?
Největší potenciál z pohledu počtu klientů mají čističky odpadních vod. Kaly se po nějakou dobu směly vyvážet na pole, dnes to už přestává být možné a nikdo moc neví, co s nimi. Pro nás jsou předsušené kaly zajímavý materiál ke zpracování.
Kdy s tou technologií půjdete na trh?
Vedeme vážné diskuze s prvním klientem. Není to v oblasti čistírenské, ale chemické. Pro ten podnik by náš produkt byl přesně tou zmiňovanou tečkou za zpracováním odpadu, o které jsem mluvil. Realizace připadá v úvahu v příštím roce.
A dál budete pokračoval jak, cílíte například na obce?
Využití může být velmi široké. Čističek je tu poměrně velké množství. Materiál je všude, to se asi nemusím pouštět do detailů. Další oblastí může být zmíněný chemický průmysl nebo třeba recyklace některých problematických plastových dílů z automobilů. Může to však být třeba také nemocniční odpad.
Jak velkou část vašeho byznysu by mohla odpadní větev tvořit?
Pokud se nám podaří naplnit všechny vize a přání, tak potenciál bude obrovský. Už dnes máme mnoho zájemců, spoustu kontaktů nejen z Česka, ale ze světa. Zpracování odpadu je téma snad ve všech průmyslech. Navíc tato činnost skvěle zapadá do DNA JRD. Je to něco, čím můžeme pomoci planetě.
Co tedy ještě potřebujete dořešit, abyste to mohli rozjet naplno?
Technologicky je vše hotové. Máme vědeckotechnologický park na Kokořínsku v Dubé, což je poměrně velký komplex budov a hal. Tam ale máme určité provozní limity, na místě nemůžeme vyzkoušet zpracování většího množství materiálu a také nemůžeme reaktor nechat pracovat delší dobu. Takže to potřebujeme dostat k prvnímu klientovi.
Přeroste odpadní byznys ten realitní?
Ano.
Takže to jednou bude největší část JRD?
Ano, ale na druhé straně pozor. Rád bych zdůraznil, že realitní část se nezmenší a investice, které tam chystáme, jsou velké. Ale pokud se u projektu zpracování odpadu naplní všechna očekávání, budeme naplňovat nejen českou a evropskou poptávku, ale i celosvětovou.
Až tento byznys odstartujete, budete potřebovat vybudovat závod pro výrobu této technologie?
Ne, to není věc, která by se vyráběla v továrně a někam převážela. Máme technologii a dodavatele, vše se bude instalovat až na místě, u zákazníka.
Chystáte se rozšířit tým, který má tuto divizi JRD na starosti?
V okamžiku, kdy se vše rozjede, určitě. Tato divize je dnes relativně malá. Obchodní část útvaru by se musela výrazně zvětšit. Ale to jsou milé starosti.
