Developeři teď srazí výstavbu bytů na třetinu, spekulanti se vypařili, říká šéf Finepu

Tomáš Pardubický, Finep

Tomáš Pardubický, Finep Zdroj: E15 Michael Tomeš

Tomáš Pardubický, Finep
Tomáš Pardubický, Finep
Tomáš Pardubický, Finep
Tomáš Pardubický, Finep
5
Fotogalerie

Žně, které developeři v posledních letech zažívali, jsou u konce. Inflace, rostoucí ceny energií, drahé hypotéky a také několikanásobně dražší financování projektů ochladilo trh s byty natolik, že i největší hráči začínají odkládat projekty na lepší časy. „V Praze bude zahájena zhruba třetina bytů oproti minulým letům,“ říká v rozhovoru pro E15 šéf developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický. Lépe na tom teď podle něj budou hráči, kteří už v posledních letech nasměrovali pozornost k nájemním bytům. Finep jich plánuje v příštích pěti letech postavit zhruba pět tisíc.

Ceny energií a materiálů rostou, úrokové sazby vylétly nahoru, na Ukrajině je válka. Jak se vám v dnešní době vede?

Ještě bych doplnil covid. Přijde mi, že nejen u nás, ale globálně vznikla zkratka, že právě covid a válka zapříčinily to, co se nyní na trhu děje. Podle mého hlubokého přesvědčení to však je s lehkou nadsázkou naopak: stav naší společnosti a firem umožnil, aby covid a válka takto zdevastovaly globální ekonomiky a výrobní procesy. Jinými slovy, už v roce 2018 bylo možné předpokládat, že nás čeká velký ekonomický pokles. Směřovaly k tomu ukazatele jako například ziskovost globálních firem. Pro nás to byl už tehdy impuls a začali jsme se na to připravovat. Určitě jsme přitom neočekávali inflaci na úrovni 17 procent, válku nebo světovou pandemii. Věděli jsme ale, že z pohledu společenských, demografických a ekonomických trendů přijde zvrat, který se v mnoha aspektech propíše do společnosti.

A vsadili jste tedy na nájemní bydlení.

Posledních pět let bylo očividné, že relativní cena bytů vůči příjmům domácností vzroste. A je jedno, co bude spouštěčem. Kdyby nebyla pandemie nebo válka, objevil by se jiný exogenní faktor, který by vedl k tomuto trendu.

Pražský realitní trh se dlouhodobě potýká s převisem poptávky nad nabídkou. Developeři dlouhodobě tvrdí, že chybí desítky tisíc bytů. Nyní ale vidíme, že někteří pozastavují projekty. Jak to máme číst?

Na straně poptávky se nic zásadního nemění. Praha je válcovaná několika trendy, které se tu v posledních dvou dekádách sčítají. Hlavním je urbanizace. Poptávka po bydlení – teď nehovořím o bytech – zůstává konstantní. Teď navíc do Prahy přišly desítky tisíc uprchlíků z Ukrajiny, což situaci ještě komplikuje. Co se týče nových bytů a velkých developerů, většina z nás se letos zachová podobně. Odhadujeme, že z pohledu individuálních kupujících dojde k velkému omezení poptávky po bytech kvůli ochladnutí zájmu o hypoteční úvěry. Částečně tento výpadek budou kompenzovat institucionální kupci. Všichni velcí stavitelé ale současnému ekonomickému cyklu přizpůsobí svou nabídku. Můj odhad tedy je, že v letošním a příštím roce bude v Praze zahájena zhruba třetina bytů oproti minulým letům.

Finep

Tato česká společnost od svého vzniku v roce 1995 vybudovala na českém trhu silnou pozici. Patří mezi největší developery v zemi.

V roce 2006 rozšířila působnost za hranice Česka, na Slovensko, od roku 2013 působí také v Mongolsku. Nabízí také finanční služby a vybavení domácností.

Společnost se specializuje na výstavbu rezidenčních bytových projektů a velkých administrativních center. Postavila více než patnáct tisíc bytů v několika desítkách projektů. Mezi administrativní komplexy patří projekt City West v pražských Stodůlkách, který poskytuje zázemí pro Komerční banku, Siemens, Vodafone, Hyundai, Nixdorf či CGI.

Před několika lety se Finep rozhodl vstoupit do segmentu nájemního a družstevního bydlení. Aktuálně má v přípravě pět tisíc bytů určených k nájemnímu bydlení, které dodá na trh v příštích pěti letech.

Chápu to správně, že kdyby byl pražský trh dál, co se týče nájemního bydlení a developeři by měli své projekty diverzifikovanější, očekávaný propad výstavby by byl nyní menší?

Přesně tak. U nás jsme ale stále na začátku tohoto trendu, na rozdíl od západní Evropy, kde je výstavba nájemních bytů dlouhodobě zavedená.

Asi před pěti lety jste mi říkal, že zhruba třicet procent bytů budete dávat právě na nájemní bydlení. Chcete tento poměr vzhledem k současné ekonomické situaci zvyšovat?

V roce 2018 jsme ve všech našich lokalitách vyčlenili dohromady pět tisíc bytů, které jsme určili pro nájemní a družstevní bydlení. Na trh je plánujeme dodat v příštích pěti letech. Co se týče celkového balíku bytů určených na nájemní bydlení, tam si myslím, že budeme zvedat proporci a nezůstaneme u třetiny. Spíše to vidím, že se budeme blížit k polovině naší produkce.

Padnou letos ceny nemovitostí?

Myslím, že největší téma bude rozchod primárního a sekundárního trhu. Předpokládám, že zažijeme něco, co se stalo v západní Evropě před dvaceti lety. S otazníkem v očích jsme pozorovali, kdy to k nám přijde. V Česku dlouho platilo, že vývoj cen staré zástavby kopíroval vývoj cen novostaveb. A já si myslím, že to přestává platit. Ostatně už dnes to vidíme. V nabídce starších bytů se průměrné obrátky inzerátů prodlužují ze 30 dnů až na 120. Takže tam určitě nějaký propad můžeme očekávat. Jedním z hlavních důvodů tohoto rozchodu budou právě rychle zdražující energie. Do budoucna pak také regulace, kterou chystá EU.

Tomáš Pardubický (48)

Generální ředitel a člen představenstva skupiny Finep. Je absolventem VŠE v Praze a Turku University of Economics ve Finsku. Do roku 2007 působil ve vrcholových manažerských funkcích v bankovnictví.

Jakou regulaci myslíte?

Bude omezovat například obchodování s neefektivními budovami, vyžadovat investice majitelů starších bytů či kanceláří. A to vše do budoucna znevýhodní sekundární trh vůči novostavbám.

Ceny novostaveb ale tedy podle vás určitě v příštích letech neklesnou? Developeři jednoduše udrží ceny tím, že utlumí výstavbu.

Novostavby jako starší byty zasaženy nebudou. Většina velkých hráčů raději odloží výstavbu, než aby šla do rizika, že se dostane do ztráty. Za poslední rok se bohužel všechny významné vstupy pro stavitele zdražily. Cena stavebních prací, která za posledních deset let vzrostla na dvojnásobek, se za poslední rok znovu zvedla o 50 procent. Cena stavebních materiálů šla nahoru. Financování projektů vzrostlo několikanásobně.

To vše způsobilo, že na investory, kteří staví bytové domy, dnes tlačí zespoda inflace. Pokud by teď byty měly zlevnit, tak se jednoduše nevyplatí stavět. To je ta odpověď. Stále se ale bavíme o horizontu několika příštích let. Mohu vám garantovat, že za deset až 15 let se nebudete ptát, jestli někdy v roce 2023 padla cena o deset procent. Nárůst cen bytů bude z dlouhodobějšího horizontu obrovský.

V posledních letech jsme ale na trhu viděli příliv menších investorů, kteří kupovali jednotky bytů, aby je následně pronajímali. Sledujete nyní změnu jejich chování?

Tito investoři jsou dvojího typu. Jedni tak ukládají peníze a prostřednictvím investic do nemovitostí se snaží zabránit devalvaci hodnoty svých peněz v dlouhodobém horizontu. Ti většinou setrvávají. Pak jsou tu ti, kteří investovali s hypotékou a spekulovali na růst. Tato skupina de facto přestala nakupovat.

Jak velká byla?

Poměrně dost. Odhadem bych teď řekl, že za celý trh to mohla být zhruba třetina kupujících.

Už před pěti lety jste tvrdil, že velký posun směrem k nájemnímu bydlení v Praze přinesou právě fondy a jejich zájem investovat do bytů. Změnil se od té doby vítr směrem, který jste předpovídali?

Tady probíhá změna na několika úrovních. Investiční fondy, které se obecně zabývaly nemovitostmi, dlouho měly velkou proporci kancelářských investic. A s pokračující regulací směřující k zeleným úsporám se ukazuje, že pro investory začínají být mnohonásobně bezpečnější investice právě do rezidencí. U těch bude totiž legislativa mnohem mírnější a přijde později. Je to logické. Cílem je, aby tato regulace nezasáhla obyčejné obyvatele těchto nemovitostí. I my jsme se ale jako developer výrazně posunuli, protože jsme uskutečnili tři konkrétní transakce se třemi různými fondy. Šlo v řádu o stovky bytů. Díky tomu jsme se hodně naučili a pochopili jsme, co fondy zajímá.

A co to je?

U nás stále ještě nenastala úplně zlomová doba jako v Německu, ve Švýcarsku či v Rakousku, kde se do systému nájemního bydlení zapojily lokální penzijní fondy. To je teprve před námi a já si myslím, že dnes řada velkých investorů spekuluje a nakupuje byty, protože čeká, kdy zde také najednou vznikne masivní zájem penzijních fondů investovat do rezidenčních nájmů. Ono to má ohromnou logiku. V momentě, kdy se penzijní fondy pustí do nájemního bydlení, tak tu najednou budovu dvě skupiny obyvatel, které z toho začnou profitovat. První budou lidé, kteří si spoří na penzi. Druzí obyvatelé nájemních bytů, kteří získají dostupné dlouhodobé bydlení.

Většímu zapojení penzijních fondů do nájemního bydlení brání legislativní překážky…

Jsou to podle mě velmi jednoduché legislativní změny, které by umožnily penzijním fondům investovat do nemovitosti. Tento systém by pak zabránil tomu, co politici napříč politickým spektrem kritizují, a to je vývoz dividend do zahraničí. Kruh by se uzavřel. Na nájmech českých rodin by vydělávaly penzijní fondy, které by peníze následně posílaly dál českým důchodcům. Penzijní fondy by takto najednou poslaly desítky miliard do nájemního bydlení, což by mělo obrovský dopad na dostupné bydlení.

V čem je pro nájemníka výhodnější bydlet v bytě, který vlastní velký institucionální investor, oproti malému investorovi, který drží třeba čtyři byty?

Na tomto individuálním přístupu není nic špatného, nese s sebou ale některé negativní aspekty. Prvním je, že většina těch nájmů byla na krátkou dobu, takže neumožňovala zejména rodinám dlouhodobé plánování. Druhým aspektem je, že většina těchto bytů byla nezařízených, což opět pro případné nájemníky představovalo velkou investici. Oba tyhle problémy dokáže vyřešit právě velký investor, který vlastní větší bytové portfolio, kde poskytuje dlouhodobé nájmy a dokáže investovat i do výbavy.

Potvrdilo se nám to po několika transakcích, které jsme v tomto směru udělali. Navíc institucionální vlastník ubírá na diskuzích, které známe z SVJ. Efektivně řeší například otázky fondu oprav. Proto si myslím, že právě velké fondy, které nebudou mít za cíl jen vydělat co nejvíce peněz na pronájmu, jsou budoucnost. V dnešní době, kdy řada rodin nedosáhne na hypotéku a nemůže si pořídit vlastní bydlení jako dříve, to bude zajímavá alternativa.

Budou ale mít rodiny na nájem v takových bytech dost peněz? Přece jen jsou to nové projekty v širším centru města. Tam nájmy asi nebudou z nejlevnějších.

Pro domácnost už to dneska není pouze otázka nájmu nebo splátky hypotéky, ale i spotřeby energií. A tady platí, že u novostaveb mohou být úspory zcela zásadní v řádu jednotek tisíců korun.

Jak překonat současnou krizi?

Jediné východisko jsou inovace, a ty potřebují čas. Je na každém hráči v řetězci, aby inovoval – někde finanční nástroje, někde materiály, dovoz z jiné země nebo jiné skupiny zaměstnanců. Myslím, že za rok se doba uklidní a bude se normálně stavět.

VIDEO: Byty v roce 2023 zlevní

Video placeholde

Byty v roce 2023 zlevní • Videohub