Nastupující globální krize na trhu s komerčními realitami tvrdě dopadne především na korejské investory, upozorňuje agentura Bloomberg. Obchodníci ze Soulu těsně před vypuknutím pandemie čile nakupovali luxusní kancelářské budovy v řadě západních metropolí včetně Prahy. Ceny komerčních nemovitostí se však nyní prudce propadají, nájemci o ně nejeví zájem a korejští majitelé se marně pokoušejí nepříjemné finanční zátěže zbavit.
Například korejská investiční společnost Hana Alternative Asset Management se chystá prodat kancelářskou budovu No 1 Poultry v centrálním Londýně. „Její hodnota se pohybuje okolo 125 milionů liber (zhruba 3,4 miliardy korun – pozn. red.). Korejci tak v nejlepším případě utrží o třetinu menší částku, než za jakou si ji před pěti lety pořídili,“ píše Bloomberg. Firma zprávu nekomentovala.
Podobně nešťastné investiční příběhy s korejským podnikem v hlavní roli lze najít v New Yorku či Paříži. Jižní Korea, která je jednou z největších ekonomik světa, tak dělá podobně neblahou zkušenost jako Japonsko na začátku devadesátých let nebo Irsko před globální finanční krizí v roce 2008.
Korejské firmy se na konci minulé dekády nechaly nalákat na nízké úrokové sazby a vyšší výnosy, než jaké jim tehdy nabízel domácí trh, a lačně skupovaly komerční reality v zahraničí. Jenom v roce 2019 investovaly do kanceláří v Evropě třináct miliard eur, tedy více než 300 miliard korun. Z mimoevropských kupců je v tomto ohledu předběhli pouze Američané.
V letech 2017 až 2022 si Korejci pořídili přes devadesát objektů na evropském kontinentu, jejichž cena přesahovala 200 milionů eur za budovu. Většina se nacházela v lukrativních finančnických čtvrtích v Londýně a Paříži. Za poslední rok však hodnoty tamních komerčních realit poklesly více než o pětinu, uvádí společnost Savills.
Důvodem je změna měnové politiky většiny centrálních bank, ale také skutečnost, že si velká část zaměstnanců a zaměstnavatelů zvykla na využívání home officu, takže už obří kancelářské prostory nepotřebují. Více než polovina firem zmenšila během posledních tří let pronajímané kancelářské prostory o deset až třicet procent, vyplynulo z průzkumu realitně poradenské společnosti CBRE, kterého se zúčastnilo téměř 140 podniků z celé Evropy včetně tuzemska.
Pro investory ze Soulu představují problém i čím dál ambicióznější klimatické cíle západních zemí. „Korejci se starali především o to, kdo bude platit nájem a menší pozornost věnovali umístění nemovitostí nebo jejich environmentálnímu hodnocení,“ tvrdí Bloomberg. Přestavby starých kanceláří tak, aby splňovaly podmínky uhlíkové neutrality, mohou současné vlastníky vyjít pěkně draho.
Vedle Korejců doléhá propad trhu s komerčními nemovitostmi i na Číňany. Například realitní firma Evergrande vykázala za roky 2021 a 2022 gigantickou ztrátu 581,9 miliardy jüanů. To je v přepočtu zhruba 1,7 bilionu korun, téměř to odpovídá státnímu rozpočtu České republiky.
Česku se trend vyhýbá
Korejské společnosti v minulosti hojně nakupovaly i v Česku, a jejich nevídaný zájem před čtyřmi lety dokonce pomohl vyšponovat ceny komerčních realit na rekordní úroveň. Například zmiňovaná Hana Alternative Asset Management si v roce 2019 společně s několika dalšími investičními fondy koupila administrativní centrum Rustonka v Praze 8 za více než čtyři miliardy korun. V Soulu sídlící firma Hanwha Investment & Securities si ve stejném období za 6,3 miliardy korun pořídila pět administrativních budov z komplexu Waltrovka v pražských Jinonicích od skupiny Penta.
České republiky se však realitní krize podle odborníků prozatím nedotkla. Ceny komerčních nemovitostí spíše stagnují než padají a korejští investoři se jich nezbavují. „Daný trend je primárně viditelný v západní Evropě a v USA, kde dochází k transakcím silně se lišícím od valuačních transakcí, za něž investoři některé nemovitosti nakupovali. V České republice takto zásadní valuační propad zatím nepozorujeme,“ říká vedoucí oddělení investic do nemovitostí CBRE Jakub Stanislav. „Na trhu byla pouze jedna menší nemovitost korejského investora, byla ale z prodeje stažena a investor si ji zatím ponechá,“ doplňuje analytik společnosti Colliers Josef Stanko.
Podle šéfa valuačního oddělení ve společnosti RSM Jiřího Skotnici je Česko v tomto ohledu unikátní. Může za to kombinace několika faktorů. „Hlavním důvodem je významně menší počet prémiových nemovitostí primárně na pražském trhu, takže poptávka je i v době zásadních změn na office trhu v rovnováze s nabídkou. Tomu pomáhá i momentálně zmrazená výstavba a zároveň nízký počet transakcí,“ říká Skotnica. „A pak také skladba investorů, kteří jsou v naprosté většině lokální, takže dokážou výrazně lépe pracovat s místními trendy a v rozhodování jsou díky tomu méně impulzivní,“ dodává.
Český realitní trh podle expertů zůstává i pro zahraniční skupiny zajímavý a jejich rozhodování bude negativně ovlivňovat spíše nejistota spojená s válkou na Ukrajině. „Nemovitosti, jako jsou Waltrovka či Rustonka, by se v případě prodeje rychle staly žádaným zbožím,“ myslí si Stanko.
Skotnica přesto přiznává, že i v tuzemsku panuje určité napětí a nedá se příliš predikovat, jakým směrem se trh v příštích měsících vydá. „Aktuální korekce cen komerčních nemovitostí na rozvinutých trzích je logickým důsledkem probíhajících změn a v bublině realitních investorů tyto informace samozřejmě vyvolávají nervozitu. Dopad na český realitní trh bude, doufejme, utlumen vyšším podílem lokálních investorů. Je třeba si přiznat, že z pohledu komerčních nemovitostí budeme stále malým trhem, takže jeho chování bude vždy specifické,“ míní Skotnica.
Trh si podle něj rovněž uvědomuje, že nynější situace nemusí trvat věčně a jednotliví majitelé se už teď podle toho začínají chovat. „Výrazně více energie věnují třeba skladbě nájemního portfolia, aby si zajistili nájemce z rostoucích oborů. Do retailových parků nebo obchodních center tak mohou zamířit i zcela nové typy nájemců. Klasickým příkladem mohou být volnočasové koncepty nebo firemní showroomy na místě někdejších prodejních jednotek,“ uzavírá Skotnica.
Jak se v budoucnu promění Praha:
