V Česku nadále drtivě přetrvává názor, že bydlet ve vlastním je lepší než v nájmu. A toto přesvědčení dokonce posiluje. Plyne to z průzkumu Postoje k bydlení, který nedávno provedl Sociologický ústav Akademie věd. „Z hlediska dopadů na ekonomiku by bylo lepší, kdyby zájem nebyl tolik vychýlený k vlastnickému bydlení,“ říká spoluautor šetření Petr Sunega. V zemích, kde tento trend převládá, je podle něj větší fluktuace cen bydlení a tamější ekonomika rozkolísanější a zranitelnější.
V dostupnosti bydlení obsazuje Česko poslední nebo předposlední příčky v Evropské unii. Češi podle loňských údajů potřebují na vlastní byt 13 průměrných ročních platů. Pomohla by masivnější bytová výstavba, kterou by nastartovalo rychlejší stavební řízení, jak tvrdí developeři?
Osobně hlavní problém nevidím na straně nabídky, tedy v nedostatku bytů a domů, jakkoli by rychlejší výstavba určitě pomohla. Problémem je hlavně vysoká poptávka a něco, čemu se říká „financializace“ bydlení. Zjednodušeně řečeno jde o to, že bydlení se v posledních dekádách stává stále méně prostředkem uspokojení potřeby bydlet, tedy domovem, ale stále více investičním prostředkem, nástrojem, komoditou. Aby se ale dostupnost bydlení skutečně výrazně zvýšila, muselo by se stavět mnohonásobně více než nyní. To není reálné, ať už z hlediska developerů, nebo státu a samospráv, které tolik peněz nemají.
Vycházíte jen z poznatků vašeho ústavu?
Nejsme sami, kdo tvrdí, že se role bytové výstavby neboli obecně nabídky přeceňuje. Ukázaly to například i závěry CERGE-EI z roku 2022. K podobným zjištěním došli také autoři studie vydané začátkem roku, která zkoumala krátkodobou volatilitu cen bydlení v USA. Podle jejich odhadu by se nabídka musela zvýšit o 300 procent, aby ceny bytů pokračovaly ve svém předcovidovém trendu namísto jejich razantního růstu. To je opravdu mimo možnosti soukromého i veřejného sektoru.
Kudy vede cesta z krize bydlení?
Řešením určitě není jen vyšší nabídka. Tím nechci říci, že by se nemělo víc stavět, naopak. Ale samotný větší objem výstavby problém nevyřeší. Protože česká populace ve velké míře poptává vlastní bydlení, předpokládané snížení úrokových sazeb a zvýšení dostupnosti hypoték se zase promítne do nárůstu cen bytů a domů. Spolu s výstavbou je tedy nutné přistoupit k nepopulárnímu zdanění prázdných neboli investičních bytů, jak o tom uvažuje například Vídeň. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí raketově vzrostly, řada majitelů investičních bytů je nemusí pronajímat. Stačí jim zisk, který by měli z jejich prodeje. Kromě potenciálního výnosu z pronájmu existuje u investičních bytů právě i výnos z cenového zhodnocení.
A dál?
Pomohlo by i znovuzavedení čtyřprocentní daně z převodu nemovitostí, jejíž zrušení od roku 2021 zvýšilo objem prodaných bytů a domů a také jejich ceny. V neposlední řadě by mohlo pomoci ztížení přístupu zahraničního kapitálu k investicím do rezidenčních nemovitostí nebo výrazné zdanění výnosu z jejich pozdějšího prodeje.
Pro koho se vlastně stavějí nové, často drahé byty? Někteří podnikatelé ve stavebnictví tvrdí, že se jim nevyplatí investovat do cenově dostupného bydlení.
Podle našich informací jsou marže developerů alespoň v Praze poměrně vysoké. Nechci tyto podnikatele kritizovat, chápu, že jsou primárně motivovaní ziskem. Myslím ale, že je třeba trochu zpochybnit jejich tvrzení, že chtějí stavět, ale nemohou, protože je svazuje zdlouhavý proces získávání povolení nebo nedostatek pozemků. Faktem je, že řada z nich některé projekty zmrazila, když začaly ceny nemovitostí klesat. Čekají, až ceny zase stoupnou.
Petr Sunega
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou.
Pracuje v oddělení Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd.
Věnuje se sociálním a ekonomickým aspektům problematiky bydlení.
Je autorem nebo spoluautorem řady vědeckých statí v impaktovaných časopisech i kapitol v monografiích prestižních zahraničních nakladatelství.
Lze v Česku za současných cen nemovitostí a příjmů domácností sehnat alespoň trochu slušné bydlení?
Mísí se dvě věci. Finanční dostupnost a to, jestli je bydlení k dispozici. Je fakt, že finanční dostupnost bydlení se u nás v posledních letech výrazně zhoršovala. Teprve na konci roku 2022 a v průběhu loňska ceny nominálně mírně klesly a příjmy rostly. Nicméně pořád jsou ceny bydlení nadhodnocené v poměru k příjmům, jak ukazují nejen naše analýzy.
Ukázalo šetření i něco pozitivního?
Že lidé jsou v průměru se svým bydlením spokojenější než před deseti lety. Týká se to samozřejmě hlavně těch, kteří nějak bydlí a nemusejí problém s bydlením akutně řešit. Obecně mají větší problémy ti, kdo bydlení teprve hledají, tedy především mladí lidé, kterým často musejí pomáhat rodiče. Mezigenerační výpomoc je u nás hodně významná. Zhruba třetina dotázaných získala bydlení dědictvím nebo darem. I když by si drtivá většina lidí přála bydlet ve vlastním bytě nebo domě, zdaleka ne všichni na něj dosáhnou a řada musí volit nájem. Minimálně jako „přestupní stanici“.
I v minulosti řada mladých rodin dostala byt po babičce nebo jim ze značné míry zajistili bydlení rodiče. Je situace stejná?
Podobně jako v posledních letech byla například po roce 1990 vysoká inflace a úrokové sazby, navíc se teprve postupně rozjíždělo stavební spoření a hypotéky. Ceny bytů ale byly nižší, byť v poměru k příjmům zase tak nízké nebyly. Velké rozdíly byly mezi regulovaným a tržním nájemným. Bezesporu výhodné byly privatizace bytů. Kdo takové bydlení získal, může dnes víc pomáhat svým dětem.
Stoupá zájem o bydlení mimo Prahu, Brno a další velká města?
Porovnávali jsme, v jak velké obci nebo městě lidé žijí a jaký je jejich ideál. Ukázalo se, že chtějí spíš do menších měst. Důvodem nejsou jen vyšší ceny bydlení ve velkých aglomeracích, ale i snaha postavit nebo koupit rodinný dům. Na venkově to vychází levněji, je to snazší.
Nevyhání drahé bydlení z měst nastupující střední třídu?
Určitě to neplatí pro lidi, kteří už ve velkých městech bydlí a neplánují se přestěhovat z bytu do rodinného domu. Ale mladá generace, která bydlení teprve hledá, si většinou pronajímá byty, případně dává přednost širšímu okruhu kolem Prahy. Nájmy ale nepovažuje za trvalé řešení.
Jaké bydlení je z pohledu Čechů ideální?
Na to se ptáme v našich šetřeních pravidelně už od roku 2001. Nejpreferovanější jednoznačně byl a nadále je rodinný dům. To platí také pro nejaktuálnější průzkum. Ať už domy, nebo byty chtějí lidé vlastnit, nikoliv si je pronajímat. Dokonce se počet takových odpovědí v minulém roce oproti předchozím obdobím zvýšil, tento trend posiluje. A to i přes nynější vysoké ceny nemovitostí.
Jste s tím jako odborník na sociální a ekonomické aspekty bydlení spokojený?
Z hlediska dopadů na ekonomiku by bylo lepší, kdyby zájem nebyl tolik vychýlený k vlastnickému bydlení a nájemní bydlení představovalo plnohodnotnou alternativu k bydlení takzvaně ve vlastním. Ukazuje se, že v zemích, kde drtivá většina populace žije ve vlastních bytech nebo domech, je i větší fluktuace cen bydlení a tamější ekonomika rozkolísanější. Má to i negativní dopady v krizích, jak dokládá pád banky Lehman Brothers v roce 2008.
Má to i další negativa?
V zemích s dominantním podílem vlastnického bydlení se to nájemní takzvaně rezidualizuje, stává se doménou hůře situovaných skupin a získává nálepku do určité míry podřadného bydlení. Česká populace má stále zakódované, že vlastnictví je lepší. Asociuje si ho nejčastěji s pojmy, jako je domov, zázemí a jistota. Lidé ho považují za určitý symbol, známku dospělosti, jisté ekonomické úrovně, postavení ve společnosti, toho, že je člověk připraven se usadit, mít rodinu. Nájem je vnímaný spíše jako přechodné řešení, a to přesto, že je vlastní bydlení pro řadu českých občanů finančně nedostupné. Podle našeho výzkumu si ho asociují v největší míře s pojmy jako nejistota, vyhazování peněz z okna, závazek a starosti.
Často se dává za příklad Berlín nebo Vídeň, kde jasně vedou nájmy. Proč je v Česku situace jiná?
Není to specifické jen pro Česko, ve východní Evropě nejsme výjimkou. Podíl vlastnického bydlení je v řadě postkomunistických zemí ještě vyšší než u nás. Česká republika se naopak lišila v tom, že privatizace bytů v devadesátých letech nebyla zdaleka tak rychlá jako například v Estonsku, Litvě, Lotyšsku nebo v Maďarsku. Postupně ale tyto země doháníme.
Důvody?
Za minulého režimu žila velká část lidí v nájmu, byť to úplně neplatilo pro venkov. Po roce 1989 se pak z vlastnictví nejen bytů, ale i firem stala dominantní rétorika a ideologie hlavně pravicových stran. Dalším faktorem byly restituce, vracení bytových domů původním majitelům. Ti se v některých případech snažili nájemníky nevybíravými způsoby vystrnadit, požadovali skokový růst nájemného. Byly to často medializované případy a ve společnosti zakořenily.
Vlastní bydlení je také vnímané jako záruka na stáří, i pro mladé lidi je to často lepší způsob uložení peněz než penzijní spoření.
Ukazuje se, že vlastní bydlení je nástroj, který lidi ochrání v seniorním věku, kdy budou mít nižší příjmy. Nebojí se do něj investovat, protože mají pocit, že mu rozumějí, na rozdíl třeba od akciových trhů, podílových fondů, kryptoměn a jiných forem investic. Proto do něj často ukládají peníze i v době, kdy to nemusí být z ekonomického pohledu úplně racionální. A jak už jsem zmínil, pořizují často vlastní bydlení pro svoje děti nebo jim s tím minimálně pomáhají.
Proč spokojenost s nájemním bydlením roste, byť je podle řady lidí spojeno s nejistotou nebo s vyhazováním peněz z okna, jak jste řekl?
Z výsledků našeho průzkumu plyne, že nájemníci jsou spokojenější než před deseti lety, naopak spokojenost vlastníků se o něco snížila, takže rozdíly ve spokojenosti mezi oběma skupinami se zmírnily. Důvodem je zřejmě to, že vztahy mezi pronajímateli bytů a nájemníky se stabilizovaly. Mnoha lidem navíc nezbývá než bydlet v nájmu, takže poznávají, že to není tak hrozné, jak si třeba mysleli. Sehrává v tom zřejmě roli i renovace bytů, jejich stoupající kvalita.
Nájemní bydlení by podle vás mělo představovat rovnocennou alternativu vlastnického bydlení. Můžete k tomu jako akademické pracoviště nějak přispět?
Spustili jsme projekt s názvem NájemPlus, je to webová platforma. Mohou se tam registrovat pronajímatelé, pokud splňují etický kodex o deseti bodech vycházející z občanského zákoníku. Nájemníci pak mohou sami hodnotit, jestli tomu tak je, nebo není. Současně ale musejí plnit i oni kodex slušného nájemníka. Lidé, kteří hledají nájem, tak získají větší jistotu, že jejich pronajímatel nabízejí dlouhodobé, bezpečné a kvalitní bydlení. Cílem je, aby se nájemní bydlení stalo rovnocenné vlastnickému bydlení, aby o něm lidé takto uvažovali a neusilovali za každou cenu o získání vlastního domu nebo bytu. Nabízíme prostor pro setkávání pronajímatelů a nájemců zdarma, i když nemáme a ani nemůžeme z toho mít jakýkoliv finanční profit.
Přesvědčíte českou populaci, že žít v nájmu je dlouhodobě možné?
Minimálně o to usilujeme a doufáme, že budeme úspěšní. Ale je to samozřejmě běh na velmi dlouhou trať. Obecně existuje několik pádných argumentů. Není nutné jednorázově vynaložit velký objem finančních prostředků anebo se zadlužovat na dvacet nebo třicet let a splácet bance úroky. Hypotéka zároveň přináší obavy ze ztráty zaměstnání, z toho, jak ji hradit, když dotyčný přijde o pravidelný příjem. Lidé v nájmu jsou flexibilnější při hledání práce, mohou se mnohem snadněji stěhovat. A peníze, které by investovali do vlastnického bydlení, mohou použít jinak a efektivněji.
Teď je vzhledem k úrokové sazbě ČNB výhodnější nájem. To ale bude platit jen omezenou dobu.
Je pravda, že poměrně dlouhou dobu byly hlavně kvůli nízkým sazbám výhodnější hypotéky. Na druhé straně nájmy nerostly v posledních letech zdaleka tak rychle jako ceny bytů a domů, jakkoliv se teď s poklesem inflace a odezněním energetické krize poměr vyrovnává.
