Češi na poslední chvíli sahají po stále ještě relativně levných hypotékách. Zástupy zájemců se ale pomalu tenčí a trh už je prý definitivně za svým vrcholem. Právě pandemický hypoteční boom byl přitom hlavní hybnou silou mnohdy až neuvěřitelně rychle rostoucích cen nemovitostí. Síla hypotečního faktoru má v příštích měsících podstatně oslabit, což může fungovat jako rozbuška pro ochlazení poptávky po rezidenčních realitách. Část odborné veřejnosti tak začíná zmiňovat možný blížící se cenový vrchol bytů.
„Letošní rok bude z pohledu nových hypoték bezesporu rekordní a bude jej dlouho obtížné překonat,“ zdůrazňuje hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler.
Hypoteční trh přitom už ochlazuje celé uplynulé čtvrtletí. Září přineslo podle dat společnosti Fincentrum třetí pokles objemu poskytnutých hypoték v řadě, když lidé nabrali takřka o třetinu méně peněz než na červnovém vrcholu. Propad napůjčovaných peněz jde ruku v ruce s růstem úrokových sazeb. Ty rostou nepřetržitě už od letošního března.
Bitcoin a jeho vliv na cenu nemovitostí
Zdražující hypotéky mají snížit i příliv zájemců, kteří by za jiných okolností svou nemovitost kupovali až za několik let. Ti urychlovali své nákupy v obavách, že časem už na vlastní nemovitost nedosáhnou. „Zejména nakupená poptávka se postupně vyčerpá, a tím se sníží tlak na růst cen bytů,“ zdůrazňuje odborník analytické společnosti Ema Petr Zámečník.
Ochlazení by prý mohlo nastat už začátkem příštího roku. „Růst cen nemovitostí začne příští rok brzdit. Sázel bych na to, že za rok budeme v situaci, kdy trh již neporoste,“ domnívá se i šéf společnosti Golem Finance zprostředkovávající hypotéky Libor Ostatek s tím, že i případný růst cen by byl řádově nižší, než trh zažívá letos.
„Realitní horečka nyní již kulminuje. Trh by se měl pomalu stabilizovat. Jak ceny přestanou stoupat a začne se mluvit také o tom, že možná poklesnou, dostane se na trh mnohem více nemovitostí,“ soudí privátní investiční poradce Finez Investment Managementu Jan Traxler. Řada lidí prý totiž vyčkávala s prodejem ve snaze sáhnout si na cenový vrchol.
„Prodávající, pokud jim to rodinná situace umožnila, prodeje odložili. Proč by prodávali dnes, když za rok mohou vydělat o desítku procent víc,“ vysvětluje motivace nabídky odborník analytické společnosti Ema Petr Zámečník. Nepředstavitelný prý tak není dokonce ani pokles cen.
„Pokud ochabne poptávka a zvýší se nabídka, může dojít i k tomu, že nabídka bude převažovat nad poptávkou. Momentálně to vypadá jako sci-fi, ale trh tak standardně funguje. Pak by ceny rezidenčních nemovitostí mohly jít i dolů,“ dodává Traxler s tím, že je vysoce nepravděpodobné, že by ceny bytů v následujících letech dál rostly podobným tempem jako v uplynulých pěti letech. „Nepřekvapilo by mě, kdyby ceny bytů v následujících dvou letech spadly o 30 procent,“ dodává Traxler.
Odborníci nicméně nejsou v otázce vývoje cen bytů ani zdaleka zajedno. „Namísto současných dvaceti zájemců o koupi jedné nemovitosti se počet sníží. Možná na patnáct. Ale zájem o nemovitosti bude neustále značný. Nemyslím si, že by tato situace měla zastavit růst cen rezidenčních nemovitostí v Česku. Maximálně tento růst zpomalí,“ očekává realitní regionální ředitel společnosti 4fin Jan Štěpánek.
Růst hypotečních sazeb jakožto dominantní faktor brzdící růst cen nemovitostí má být ovšem enormní. Podle dat Fincentrum Hypoindexu vystoupaly sazby z průměrných únorových 1,93 na zářijových 2,43 procenta. Ve skutečnosti jsou noví zájemci vystaveni na pobočkách bank sazbám diametrálně vyšším. Jak uvádí samotné Fincentrum, index reaguje se zpožděním dvou až tří měsíců.
„Současné nabídkové sazby jednotlivých bank tuto hodnotu dávno překročily a dnes se už blíží k hranici čtyř procent. Je jasné, že tyto hodnoty bude brzy atakovat i průměrná sazba poskytnutých hypoték,“ říká analytik Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora.
Rozdíl mezi aktuální sazbou hypoték a sazbami dříve uzavřených smluv se přitom blíží k rekordu, a to ze dvou důvodů. Banky byly jednak zejména v minulých měsících žádostmi doslova zavaleny, k tomu se ovšem přičítá fakt, že podmínky hypotéky se mnohdy měnívají kvůli strmému zdražování realit takříkajíc za pochodu.
„Proces schvalování hypotéky trvá několik měsíců, kdy často roste i cena nemovitosti a mění se podmínky pro klienty, kteří mohou mít problém s nedostatkem vlastních finančních prostředků potřebných k získání hypotéky,“ potvrzuje „přepočítávání“ hypoték během jejich sjednávání výkonný ředitel realitní skupiny Daramis Martin Vachek.
Trh zároveň očekává, že hypoteční trh ochladí nejen sazby, ale i zpřísňující se podmínky pro poskytování hypoték ze strany České národní banky. Ta už dříve nevyloučila znovuzavedení příjmových limitů pro půjčky, podle trhu se tak stane v horizontu pár čtvrtletí. „Předpokládám, že ke zpřísnění nástrojů v oblasti hypoték na bydlení přistoupí ČNB do poloviny příštího roku,“ domnívá se například ekonom banky UniCredit Patrik Rožumberský.
