Na jedné straně možný vrchol trhu, po němž by mělo následovat ochlazení a korekce cen, na straně druhé rostoucí stavební náklady. V jejich důsledku nafukují stavební firmy rozpočty a developerům posílají cenové nabídky vyšší až o pětinu. Ti kvůli tomu mluví o dalším zdražování.
U rezidenčních projektů zmiňují developeři nejčastěji zdražení o zhruba deset procent, zjistil průzkum analytické společnosti CEEC Research mezi majiteli a manažery 35 developerských firem. Jen necelá desetina developerů uvedla, že změnu ceníku nechystá. Zlevnění nepřipouští nikdo z nich.
„Dlouhodobě nedostatečná výstavba způsobuje setrvalý pokles nabídky. Na tomto trendu se nic nezmění ani v nejbližších dvanácti měsících. Vzhledem ke stále rostoucím cenám nemovitostí lze očekávat i pokles poptávky. Ten ale bude nižší než u nabídky, protože menší poptávka z řad zájemců o bydlení je z velké míry nahrazována poptávkou investiční,“ vysvětluje generální ředitel realitní divize CTR group Ján Horváth. „Velké fondy investují přebytek volných financí do rezidenčních nemovitostí jako bezpečného a protiinflačního aktiva s jistým výnosem,“ dodává.
S růstem prodejních cen bytů v řádu jednotek procent počítá developerská firma JRD. „Očekáváme pravděpodobně snižování marže,“ připustil zároveň její výkonný ředitel Martin Svoboda s tím, že dopady dražší oceli, dřeva, plastů nebo izolačních hmot musejí na sebe částečně vzít také developerské firmy.
Úspory na úkor kvality
Zdražení materiálů se už podle předchozího průzkumu CEEC Research mezi stavebními firmami projevuje v nákladech na výstavbu bytových domů. K přecenění připravovaných staveb kvůli zdražení materiálu přistoupily zhruba dvě třetiny stavbařů. Čtvrtina společností přeceňuje nejen připravované, ale také už probíhající stavby. Ceny u stavebních firem tak narostly až o devatenáct procent.
„Snažíme se tyto zvýšené náklady minimalizovat vyhledáváním jiných technických řešení, pokud to jde, a jejich dopad na zákazníky minimalizovat. U některých komodit jde však o tak výrazné zvýšení, že do konečných cen bytů dopad mají. Co udělají ceny v dalších měsících, neumíme odhadnout,“ popisuje šéf realitní divize skupiny Penta Petr Palička.
Podle majitele developerské společnosti Preco Group Pavla Malysheva se budou dodavatelé staveb nejen jistit vyšší přirážkou k nabídkovým cenám. „Lze předpokládat, že budou šetřit i na úkor kvality,“ uvedl Malyshev.
Část developerů otevřeně mluví o tom, že cenové turbulence mohou zbrzdit či pozastavit přípravu projektů, tedy ještě snížit nabídku na trhu.
„Některé projekty zdražíme, a to ty, kde je na straně prodejních cen elasticita v důsledku mimořádné lokality nebo kvality. Jiné projekty, kde jsou kupující na cenu mimořádně citliví, tedy projekty zaměřené na nižší střední třídu a nízkopříjmové skupiny, přestanou dávat smysl a nebudeme o jejich zahájení ani usilovat,“ míní generální ředitel skupiny Realism Martin Hubinger. Jeho společnost připravuje přestavbu pětihektarového území bývalých papíren v pražské Bubenči na převážně rezidenční komplex.
Projekty na prodej
Největší tuzemský bytový developer Central Group registruje zvýšenou nabídku developerských projektů k odprodeji. „Naskytlo se nám tolik investičních příležitostí, kolik jsme neměli v minulých třech letech. Prodávající vnímají, že trh možná dosáhl vrcholu, zřejmě se jim zkomplikovalo financování, banky jsou opatrnější. Nakupujeme letos zdaleka nejvíce. Ohlásili jsme už tři akvizice za 750 milionů a ještě čtyři další máme rozjednané,“ vypočítává majitel Central Group Dušan Kunovský.
Pro developery, kteří nyní vrhají část byznysu do nájemního bydlení, jsou rostoucí náklady větším strašákem než zdražování hypoték. Předpokládají totiž, že byty budou více kupovat investoři.
„Nůžky mezi výší splátky hypotéky a nájmu se začnou rozevírat a lidé budou stále častěji řešit otázku, zda platit vysoké měsíční splátky, nebo nižší nájemné. Ve chvíli, kdy rozdíl začne být významný, upřednostní značná část nájemní bydlení. Česko se tak začne přibližovat západním metropolím,“ míní majitel skupinyTrigema Marcel Soural.
