Reico přesouvá část portfolia z kanceláří do bytů. „Officy“ už se v Praze staví jen na zakázku
Americká cla zatím nemají na nemovitostní trh žádný vliv, stejně jako úroková sazba České národní banky. Mezi největší inovace v retailu patří nástup e-commerce hráčů do kamenných obchodů a velká obliba food courtů. Shodli se na tom účastníci debaty v rámci konference Nemovitostní fondy, kterou ve čtvrtek uspořádala e15.
Konference Nemovitostní fondy je nové odborné fórum redakce e15, které navazuje na úspěšný projekt Přehled nemovitostních fondů a poprvé přenáší jeho analýzy a rozhovory do podoby živé debaty.
Nemovitostní trh v Česku prochází dynamickým obdobím a po éře levných peněz čelí investoři vyšším úrokovým sazbám, složitějšímu financování a měnící se poptávce nájemců. Fondy hledají nové strategie, jak udržet výnosnost a důvěru investorů, a zároveň se vyrovnávají s globálními trendy od ESG regulace po vliv geopolitiky. Nutno dodat, že ty tuzemské si vedou velmi dobře.
První panelové diskuse se zúčastnili Dušan Sýkora, CEO největšího českého realitního fondu Reico, Marek Herold, portfolio manažer Wood Real Estate, a Jiří Medřický, finanční ředitel skupiny Redstone.
Všichni tři hosté se shodli, že rozhodnutí České národní banky ponechat úrokovou sazbu na 3,50 procenta s nemovitostním trhem nepohne. Ten se dnes totiž odehrává v eurech, a ovlivňuje ho tudíž hlavně úroková sazba evropské měny.
Všechny ekonomické faktory a vývoj trhu se u nemovitostí projevují s velkým zpožděním. „My jsme letos na přelomu března a dubna viděli z druhé strany oceánu uvalení cel téměř na celou zeměkouli. Akciové trhy se začaly otřásat. A co se stalo na trhu komerčních nemovitostí? Vůbec nic. Než se tyto externí vlivy přenesou do trhu nemovitostí, tak ono to trvá a není to záležitost týdnů, měsíců, ale ani kvartálů. Bavíme se třeba o roku,“ říká Sýkora.
Pro Medřického jsou pak kromě eura hlavními vlivy na trh nemovitostí inflace, kupní síla obyvatel a fungování kapitálového trhu. Hosté první panelové debaty také detailně probírali, jak se po covidu změnil trh s kancelářemi a jestli lidé po zkušenosti s lockdowny nechtějí spíše pracovat z domova než z kanceláře.
Poptávka po kancelářích se mění
„Poptávka malinko roste a mění se. Dneska firmy hledají spíše kulturní prostředí než kancelář,“ tvrdí Medřický s tím, že existuje větší tlak na to, aby kanceláře obsahovaly společné prostory, zábavu a odpočinek nebo možnost setkávání. „Lidé se spíš vracejí do kanceláří. Ukázalo se, že doma se dlouhodobě pracovat nedá.“
Sýkora poté zmínil, že Reico začalo po covidové krizi investovat více do rezidenčních objektů, a to právě na úkor kanceláří. Důvodem mají být právě tyto vyšší nároky firem na vzhled a vybavení kancelářských budov. Dodal, že v současné době se v Praze kanceláře staví jen „na zakázku“, pro jednoho konkrétního odběratele.
Podle Marka Herolda se také mění struktura nájemníků – v případě takzvaných béčkových kanceláří odchází ti velcí a naopak se o kanceláře zajímá více menších firem, takže Wood Real Estate musí mít větší množství nájemníků, aby budovy naplnil. Díky tomu má ale fond zároveň vyšší výnosy.
FLOW: Při výběru nemovitostního fondu se dívejte na to, kdo ho založil a jak dlouho funguje, radí Medřický z Redstone.
Food courty a e-commerce hráči
A jaký je vývoj v retailu a pronájmu komerčních prostor? Hosté se shodli, že největší inovací poslední doby jsou food courty. Podle Herolda také pozorujeme nástup e-commerce hráčů do kamenných prostor.
„Tahákem se stávají food courty. Když máte dobrou nabídku na dobrém místě, tak tam lidé přijdou za jídlem a pak už v tom obchodním centru zůstanou. Když ten food court nemáte, tak se půjdou najíst jinam, ale i ten čas stráví jinde a peníze utratí jinde. To je podle mě asi takový nejsilnější fenomén poslední doby,“ tvrdí Sýkora.
Jak si skutečně vedou české nemovitostní fondy? Nový index přináší jasná data
Co je to index a proč má smysl ho sledovat?
Index představuje souhrnné měřítko výkonnosti určité části trhu. Investorům umožňuje porovnávat vývoj jednotlivých fondů s vývojem trhu jako celku. Mezi nejznámější světové indexy patří například americký S&P 500, který sleduje výkonnost 500 největších veřejně obchodovaných firem v USA. V oblasti nemovitostních fondů na tuzemském trhu dosud žádný srovnatelný ukazatel neexistoval. A to přesto že jde o trh, do kterého Češi investují desítky miliard korun ročně a celkově nabobtnal podle dat Asociace pro kapitálový trh na téměř 110 miliard korun.
Jak vzniká index: Metoda, která odráží realitu trhu
Při konstrukci indexu jsme se záměrně vyhnuli zjednodušeným výpočtům, které mohou realitu zkreslit. Například prostý průměr výnosů jednotlivých fondů často neodpovídá skutečnému stavu, protože nezohledňuje velikost fondů. Malý fond s extrémním výnosem by tak mohl celý výsledek neúměrně ovlivnit, přestože na trhu představuje pouze okrajového hráče.
Z tohoto důvodu používáme vážený průměr, kde váha každého fondu odpovídá hodnotě jeho spravovaného majetku. Výsledkem je reálný obraz o výnosu celého investovaného kapitálu.
Aby byl index transparentní a vypovídající, stanovili jsme následující kritéria pro zařazení fondu:
- Fondy musejí kvartálně reportovat data a být transparentní.
- Musejí mít doloženou historii alespoň šesti po sobě jdoucích kvartálů.
- Maximální váha jednoho fondu v indexu je omezena na 30 procent.
Výkonnost všech fondů je při vstupu do indexu převedena na jednotný výchozí bod, tedy normalizována, což umožňuje sledovat jejich vývoj v čase. Kompletní data o složení indexu, vahách jednotlivých fondů i o jejich výnosech publikujeme pravidelně každý kvartál. Pokud fond v indexu zastoupen není, nemusí to nutně znamenat, že nesplňuje požadavky. V některých případech jsme se k datům nedostali či nám je fond nedodal.
Vývoj indexu pro kvalifikované investory
Pro různé typy investorů jsme připravili dvě varianty indexu. První sleduje vývoj fondů určených kvalifikovaným investorům, kteří mají vyšší rizikový apetit. K jejich nakoupení je třeba prokázat určitou míru zkušeností a mít také kapitál v minimální hodnotě milion korun. Tyto fondy často pracují s aktivnější strategií, využívají vyšší míru páky a investují do specifických aktiv, jako jsou průmyslové haly, development nebo specializované segmenty bydlení či zdravotnická a sociální zařízení. Mají také lehce odlišný režim dohledu regulátora, zjednodušeně řečeno mají větší manévrovací prostor než fondy retailové. Obecně tak u nich platí, že vyšší cílený výnos je vykoupen vyšším potenciálním rizikem.
Výkonnost tohoto indexu dosahuje v průměru 9,02 procenta ročně. Některé fondy však tuto hodnotu výrazně překonávají. Tabulka níže přehledně ukazuje průměrné roční výnosy jednotlivých fondů a jejich vztah k tržnímu průměru. Zároveň je zde vizuálně odlišeno, zda je daný fond součástí indexu, nebo ne.
Investoři tak mají možnost snadno porovnat nejen výkonnost fondů, ale také jejich roli v konstrukci celého indexu.
Retailový index: bezpečnější tempo, nižší výnos
Druhá varianta indexu sleduje výkonnost fondů dostupných široké veřejnosti. Retailové fondy se vyznačují konzervativnější strategií, nižší volatilitou a důrazem na stabilitu výnosu. Investují zejména do administrativních budov, nákupních center nebo do rezidenčních projektů s dlouhodobými nájemními smlouvami. Průměrný roční výnos v této kategorii dosahuje 5,22 procenta, což odráží nižší rizikový profil i očekávání drobných investorů.
Pro doplnění je dobré zmínit, že je zásadní dívat se pro komplexnost i na jiné ukazatele, než je výnos. Nákup cenných papírů nemovitostního fondu je běh na dlouhou trať a držet je budete minimálně pět až sedm let. To je optimální investiční horizont většiny fondů. Pro komplexní přehled všech veličin a zásadních údajů o fondech máme náš e15 přehled nemovitostních fondů.
Proč je index nemovitostních fondů důležitý?
Index nemovitostních fondů přináší do tohoto investičního segmentu novou perspektivu. Umožňuje jednoduše a objektivně porovnat výnosy jednotlivých fondů se zbytkem trhu, poskytuje referenční hodnotu pro investiční rozhodování a odhaluje, kdo ve světě realitních fondů skutečně přináší nadprůměrnou hodnotu. Ať už jste drobný střadatel, nebo profesionální investor, nyní máte v ruce nástroj, který vám jasně řekne, zda „váš“ fond skutečně vydělává více, než je průměr trhu. A jak jsme již zmínili – výnos není vše. Pokud chce někdo opravdu klidně spát, jeho fond nemusí být v žebříčcích první. Stačí, když má dobré vedení, dobrou reputaci a další indikátory. Pak je normální výnos kolem pěti až deseti procent naprosto dostačující.
Za VŠFS spolupracovali na sestavení e15 indexu nemovitostních fondů Adam Černohorský, Oskar Crnadak a Petr Budinský. Autorem článku je Adam Černohorský (expert na vývoj obchodních systémů Barclays, výzkumník investičních strategií VŠFS).
