Zájem o nájemní bydlení i lůžka v Alzheimer centrech poroste, shodli se manažeři Natlandu a PFFL
Kde je teď nejlepší stavět obchody či byty? Jaké faktory ovlivňují ceny budov? Proč chybí v Česku lůžka pro pacienty s Alzheimerovou chorobou? A jak lze do rozšíření sítě těchto center investovat? I na to odpovídali účastníci debaty v rámci konference Nemovitostní fondy, kterou ve čtvrtek uspořádala e15.
Konference Nemovitostní fondy je nové odborné fórum redakce e15, které navazuje na úspěšný projekt Přehled nemovitostních fondů a poprvé přenáší jeho analýzy a rozhovory do podoby živé debaty.
Druhé panelové debaty o nemovitostních fondech se zúčastnili Martin Fojtík z Property Fund for Living, Milan Khýn, investiční manažer Funds and Funding ze skupiny Natland, a také Roman Latuske, partner ZDR Investments.
První otázka opět mířila na faktory ovlivňující v poslední době nemovitostní fondy. Podle Romana Latuskeho s trhem v poslední době nejvíce hýbou úrokové sazby a inflace. Ta měla vliv na komerční nacenění jednotlivých budov, přičemž dříve měly vyšší nacenění komerční budovy, zatímco teď jsou na čele ty rezidenční.
S tím souhlasili i Martin Fojtík a Milan Khýn. Druhý jmenovaný posléze mluvil o tom, jak se proměnila poptávka. Po covidu prý nájemníci chtějí energeticky úsporné budovy. Zmínil také, že kvůli rostoucím sazbám je větší zájem o nájemní bydlení s tím, že očekává, že do roku 2030 bude 25 až 30 procent lidí bydlet v nájmu. Koncem loňského roku to bylo zhruba 23 procent. Natland v současné době rozvíjí například novou městskou čtvrť Stromovka Kladno.
Nejdůležitější částí retail parku je prodejna potravin
Latuske následně mluvil o ideálním složení portfolia retail parku v současné době. Souhlasil s tím, že jídlo je podstatnou součástí, ovšem s tím, že nejdůležitější součástí není food court, ale prodejce potravin. „Zajistí tu frekvenci pro ostatní nájemce.“ I menší občerstvení jako pekárna nebo kavárna má podle Latuskeho v obchodním centru svoje místo.
Dále se předmětem debaty stalo vhodné umístění budov. Kde se nejvíce vyplatí, kde je dost zákazníků? Retailová centra se staví i v obcích kolem tří až pěti tisíc obyvatel, záleží na spádové oblasti. „Musí se ale správně zvážit velikost centra, za retailem s kompletním sortimentem lidé klidně dojedou dále,“ tvrdí Latuske.
Je lepší „greenfield“ nebo „brownfield“? Skutečně by chtěl každý stavět na zelené louce? „Je to tak, ale volných pozemků ubývá a mají mnohem těžší povolovací řízení. Z té louky udělat něco, co lze nazvat projektem, je mnohem těžší, než když naleznete starou továrnu, kde jsou betonové bloky z minulého století,“ říká Khýn z Natlandu.
Martin Fojtík popsal současný byznys se stavbou Alzheimer center. Zmínil, že v Česku se momentálně nachází asi 25 tisíc lůžek pro tyto pacienty, přičemž potřeba by bylo dvakrát tolik. Proč ale tato zařízení v Česku nerostou?
„Pro stát je tato výstavba extrémně drahá, jeho vlastní chybou. My, když stavíme dneska zařízení, které má 160 lůžek, tak ho umíme postavit za 200 až 220 milionů. Stát ho postaví za 400,“ tvrdí Fojtík.
Jak si skutečně vedou české nemovitostní fondy? Nový index přináší jasná data
Co je to index a proč má smysl ho sledovat?
Index představuje souhrnné měřítko výkonnosti určité části trhu. Investorům umožňuje porovnávat vývoj jednotlivých fondů s vývojem trhu jako celku. Mezi nejznámější světové indexy patří například americký S&P 500, který sleduje výkonnost 500 největších veřejně obchodovaných firem v USA. V oblasti nemovitostních fondů na tuzemském trhu dosud žádný srovnatelný ukazatel neexistoval. A to přesto že jde o trh, do kterého Češi investují desítky miliard korun ročně a celkově nabobtnal podle dat Asociace pro kapitálový trh na téměř 110 miliard korun.
Jak vzniká index: Metoda, která odráží realitu trhu
Při konstrukci indexu jsme se záměrně vyhnuli zjednodušeným výpočtům, které mohou realitu zkreslit. Například prostý průměr výnosů jednotlivých fondů často neodpovídá skutečnému stavu, protože nezohledňuje velikost fondů. Malý fond s extrémním výnosem by tak mohl celý výsledek neúměrně ovlivnit, přestože na trhu představuje pouze okrajového hráče.
Z tohoto důvodu používáme vážený průměr, kde váha každého fondu odpovídá hodnotě jeho spravovaného majetku. Výsledkem je reálný obraz o výnosu celého investovaného kapitálu.
Aby byl index transparentní a vypovídající, stanovili jsme následující kritéria pro zařazení fondu:
- Fondy musejí kvartálně reportovat data a být transparentní.
- Musejí mít doloženou historii alespoň šesti po sobě jdoucích kvartálů.
- Maximální váha jednoho fondu v indexu je omezena na 30 procent.
Výkonnost všech fondů je při vstupu do indexu převedena na jednotný výchozí bod, tedy normalizována, což umožňuje sledovat jejich vývoj v čase. Kompletní data o složení indexu, vahách jednotlivých fondů i o jejich výnosech publikujeme pravidelně každý kvartál. Pokud fond v indexu zastoupen není, nemusí to nutně znamenat, že nesplňuje požadavky. V některých případech jsme se k datům nedostali či nám je fond nedodal.
Vývoj indexu pro kvalifikované investory
Pro různé typy investorů jsme připravili dvě varianty indexu. První sleduje vývoj fondů určených kvalifikovaným investorům, kteří mají vyšší rizikový apetit. K jejich nakoupení je třeba prokázat určitou míru zkušeností a mít také kapitál v minimální hodnotě milion korun. Tyto fondy často pracují s aktivnější strategií, využívají vyšší míru páky a investují do specifických aktiv, jako jsou průmyslové haly, development nebo specializované segmenty bydlení či zdravotnická a sociální zařízení. Mají také lehce odlišný režim dohledu regulátora, zjednodušeně řečeno mají větší manévrovací prostor než fondy retailové. Obecně tak u nich platí, že vyšší cílený výnos je vykoupen vyšším potenciálním rizikem.
Výkonnost tohoto indexu dosahuje v průměru 9,02 procenta ročně. Některé fondy však tuto hodnotu výrazně překonávají. Tabulka níže přehledně ukazuje průměrné roční výnosy jednotlivých fondů a jejich vztah k tržnímu průměru. Zároveň je zde vizuálně odlišeno, zda je daný fond součástí indexu, nebo ne.
Investoři tak mají možnost snadno porovnat nejen výkonnost fondů, ale také jejich roli v konstrukci celého indexu.
Retailový index: bezpečnější tempo, nižší výnos
Druhá varianta indexu sleduje výkonnost fondů dostupných široké veřejnosti. Retailové fondy se vyznačují konzervativnější strategií, nižší volatilitou a důrazem na stabilitu výnosu. Investují zejména do administrativních budov, nákupních center nebo do rezidenčních projektů s dlouhodobými nájemními smlouvami. Průměrný roční výnos v této kategorii dosahuje 5,22 procenta, což odráží nižší rizikový profil i očekávání drobných investorů.
Pro doplnění je dobré zmínit, že je zásadní dívat se pro komplexnost i na jiné ukazatele, než je výnos. Nákup cenných papírů nemovitostního fondu je běh na dlouhou trať a držet je budete minimálně pět až sedm let. To je optimální investiční horizont většiny fondů. Pro komplexní přehled všech veličin a zásadních údajů o fondech máme náš e15 přehled nemovitostních fondů.
Proč je index nemovitostních fondů důležitý?
Index nemovitostních fondů přináší do tohoto investičního segmentu novou perspektivu. Umožňuje jednoduše a objektivně porovnat výnosy jednotlivých fondů se zbytkem trhu, poskytuje referenční hodnotu pro investiční rozhodování a odhaluje, kdo ve světě realitních fondů skutečně přináší nadprůměrnou hodnotu. Ať už jste drobný střadatel, nebo profesionální investor, nyní máte v ruce nástroj, který vám jasně řekne, zda „váš“ fond skutečně vydělává více, než je průměr trhu. A jak jsme již zmínili – výnos není vše. Pokud chce někdo opravdu klidně spát, jeho fond nemusí být v žebříčcích první. Stačí, když má dobré vedení, dobrou reputaci a další indikátory. Pak je normální výnos kolem pěti až deseti procent naprosto dostačující.
Za VŠFS spolupracovali na sestavení e15 indexu nemovitostních fondů Adam Černohorský, Oskar Crnadak a Petr Budinský. Autorem článku je Adam Černohorský (expert na vývoj obchodních systémů Barclays, výzkumník investičních strategií VŠFS).
