Pověst si před lety vybudoval odhalováním podvodných čínských firem, s jejichž akciemi se obchodovalo na burzách v USA. V poslední době se však pozornost Carsona Blocka více zaměřila na Evropu. „Dospěl jsem k názoru, že nejlepší investiční podvody na světě se dají najít v sektoru evropských komerčních nemovitostí,“ říká pro e15 46letý americký investor a aktivistický short seller, jehož firma Muddy Waters Research aktuálně obvinila z nekalostí mezinárodní realitní skupinu CPI Property Group českého miliardáře Radovana Vítka.
Problém podle Blocka je, že zatímco podnikat a investovat lze v Evropské unii bez ohledu na hranice jednotlivých států, vyšetřování a vymáhání pravidel se obvykle stále odehrává na národní úrovni. „Evropa je strukturálně stavěná na to, aby umožňovala investiční podvody,“ tvrdí Block. Evropský kontrolní systém s jeho nejednotnými národními pravidly označuje za zbalkanizovaný, tedy roztříštěný. Na rozdíl od USA, kde mají federální Komisi pro cenné papíry (SEC), v Evropě například neexistuje jednotný a silný regulátor finančních trhů.
Řada evropských realitních skupin investuje a podniká ve více zemích. Například CPI PG vlastní nemovitosti v Česku, Německu, Rakousku, Itálii, Polsku nebo na Slovensku.
Block je aktivistický short seller, tedy investor snažící se na základě svých informací a analýz vydělávat na poklesu cen akcií problémových firem. Takzvaný prodej nakrátko (short selling) je na finančních trzích běžná a obvykle legální obchodní strategie. Vedle Muddy Waters patří mezi známé shortsellingové firmy například také Hindenburg Research, Viceroy Research či Quintessential Capital Management.
K odběru investičního newsletteru, který do e-mailových schránek chodí každé pondělí dopoledne, se můžete přihlásit zde. Nejnovější vydání newsletteru najdete vždy zde. |
Přímo v případě investování či podnikání v odvětví komerčních nemovitostí označil Block za problém, že jde o komplexní byznys, ve kterém si mohou jednotliví účastníci pohrávat s oceněním realit, vylepšovat tím účetní výkazy a klamat tak investory. To je rozdíl oproti čínským firmám, na něž se firma Muddy Waters Research v minulosti zaměřovala. V roce 2011 se Carson a jeho firma dostali do povědomí širší investorské veřejnosti, když upozornili na účetní podvody v čínské lesnické firmě Sino-Forest.
„U čínských firem šlo o jasné podvody. V případě nemovitostí můžete popřít odpovědnost za hodně věcí. Můžete například říci, že máte ocenění nemovitosti podložené nezávislým posudkem, a to i v případě, že došlo k manipulaci,“ podotýká. Jako další důvod, proč jej zajímají evropské nemovitostní společnosti, uvádí jejich často vysoké zadlužení.
Přede dvěma týdny vzbudili Carson Block a jeho kolegové rozruch i v Česku, když zveřejnili 50stránkový report týkající se CPI Property Group Radovana Vítka a oznámili, že sázejí na pokles ceny dluhopisů CPI. Společnost Muddy Waters ve zprávě, která by měla mít v nejbližší době pokračování, zpochybnila účetnictví CPI, obvinila mezinárodně působící realitní skupinu z nadhodnocování aktiv a samotného Vítka z toho, že se obohacuje na úkor firmy. Lidé z Muddy Waters dokonce použili v souvislosti s Vítkovým chováním slovo „drancování“.
Block e15 řekl, že na CPI PG s kolegy narazili při přípravě reportu, který publikovali loni v prosinci. Týkal se investiční firmy Vivion Investments se sídlem v Lucembursku, která stejně jako CPI PG podniká v sektoru komerčních realit. Také v případě Vivion Investments vznesla společnost Muddy Waters obvinění z nadhodnocování aktiv a uvedla, že se hlavní akcionáři obohacují na úkor společnosti a tím poškozují ostatní investory. Muddy Waters zacílila na dluhopisy firmy a otevřenou „sázku“ na pokles jejich ceny měla ještě letos v srpnu.
„Je to podobná firma jako CPI, jen o něco menší. Na jaře jsme se bavili s jedním investorem a ten řekl, že když už jsme se zaměřili na Vivion, měli bychom se podívat i na CPI, že je to podobný případ,“ popisuje Block. S kolegy jim netrvalo dlouho, aby došli k přesvědčení, že CPI PG opravdu stojí za důkladnější průzkum. „A tak jsme se do toho pustili.“
Vyšetřování CPI PG začalo na jaře a zabralo víc času, než bývá obvyklé. „Bylo to delší, protože je to vysoce komplexní byznys působící ve větším počtu států,“ vysvětluje Block s tím, že v průměru od začátku vyšetřování do data vydání zprávy uběhnou tři měsíce. Block nevyloučil, že po Vivionu a CPI se Muddy Waters zaměří i na další podobné evropské firmy.
Report o CPI PG vyšel 21. listopadu, zároveň s tím firma Muddy Waters oznámila, že sází na pokles ceny dluhopisů této společnosti. „Jsou dostatečně likvidní, takže nebylo složité otevřít short pozici,“ podotýká Block. Jak velká je „sázka“, ale neprozradil.
Podle regulatorního hlášení má firma Muddy Waters ve správě aktiva v objemu okolo 340 milionů dolarů.
Stejně jako v případě Vivion Investments zaútočila Muddy Waters i u CPI PG na dluhopisy, s nimiž se obchoduje mimoburzovně. Akcie CPI PG jsou sice k mání na frankfurtské burze, objemy obchodů s nimi jsou však nepatrné, protože k volnému obchodování jich je velmi málo. Téměř 90 procent cenných papírů firmy vlastní Radovan Vítek a dalších zhruba pět procent drží fondy americké investiční společnosti Apollo Asset Management.
Po zveřejnění reportu od Muddy Waters byla reakce trhu okamžitá. „Bondy se nejprve brutálně propadly, protože informace ze strany Muddy Waters mají vždy váhu. Propady umocnily obecnější obavy o kondici realitního sektoru v Evropě,“ komentuje vývoj Tomáš Pfeiler, portfolio manažer společnosti Cyrrus, a připomíná aktuální pád rakouské nemovitostní skupiny Signa Group magnáta Reného Benka. „Nicméně situace se v následujících dnech stabilizovala a bondy část ztrát umazaly. Další vývoj bude záležet i na postupu Muddy Waters,“ dodává Pfeiler.
Vývoj ceny dluhopisů CPI PG splatných v roce 2026 
zdroj Bloomberg
Společnost CPI PG se po zveřejnění zprávy proti obviněním ze strany Muddy Waters okamžitě ohradila, v tiskové zprávě zároveň uvedla, že podrobněji se vyjádří až po vydání druhé části reportu. Nakonec však na některé body zareagovala už minulý týden ve čtvrtek ve zprávě o hospodaření skupiny CPI Property Group ve třetím čtvrtletí letošního roku.
„Chápeme, proč je CPI PG snadným cílem pro krátké prodejce. Realitní sektor se potýká s problémy, ratingové agentury jsou nervózní a CPI PG působí v regionu, který mnoho zahraničních investorů nezná. Nicméně věříme, že Muddy Waters dostatečně nerozumí transakcím s nemovitostmi, a to zejména v regionu střední a východní Evropy. Z toho vyplývají značné chyby a nepravdivá tvrzení,“ píše se mimo jiné ve čtvrtletní zprávě CPI PG.
Podle zprávy činila celková hodnota aktiv CPI PG ke konci třetího čtvrtletí 23,2 miliardy eur (zhruba 563 miliard korun), část portfolia v nemovitostech je přibližně 20 miliard. Takzvanou čistou hodnotu aktiv, která zohledňuje i dluhy, vyčísluje na 8,1 miliardy eur.
Carsona Blocka odpověď CPI PG nijak nepřekvapila. „Věnuju se této práci už 14 let a vše, co uvedli k našemu reportu, tedy výroky typu že nerozumíme danému byznysu či podnikání v té či oné zemi, už bylo v minulosti mnohokrát řečeno. A často firmami, které už nejsou veřejně obchodované, protože jejich cenné papíry byly burzami z obchodování vyřazeny,“ připomíná investor.
„Jediné, co bylo v jejich odpovědi nové nebo zajímavé, byl jejich komentář k barvě Vítkova člunu,“ glosuje Block a naráží na vyjádření CPI PG, že trup jachty, kterou si měl Vítek údajně částečně pořídit za peníze CPI PG, nemá zlatou barvu.
V reportu vydaném přede dvěma týdny firma Muddy Waters mimo jiné uvedla, že prozkoumala několik transakcí CPI PG za přibližně 1,2 miliardy eur a dospěla k závěru, že obchody v hodnotě zhruba poloviny této částky jsou podezřelé. Problémovost podle nich spočívá mimo jiné ve vyvádění peněz nebo aktiv, v obchodech se spřízněnými stranami i v nesedícím účetnictví.
„Podle nás je smysluplné si z toho odvodit, že i ve zbytku účetních výkazů narazíte na problémy podobně velkého rozsahu,“ tvrdí Block. „Takže každý, kdo si myslí, že problémy se týkají pouze těchto transakcí se zhruba miliardovou hodnotou, se s největší pravděpodobností mýlí.“ Problémy jsou podle Muddy Waters nejen ve výkazech a v managementu CPI, ale i v samotné osobě Radovana Vítka. Český byznysmen měl podle jejich zjištění provádět operace na úkor CPI PG prostřednictvím spřízněných firem.
