Bydlet jako v Německu s příjmy na úrovni Polska, to není zdravý stav, říká manažerka UDI Group
Zatímco ve Varšavě se podle Marcely Fialkové z developerské společnosti UDI Group ročně povoluje přes dvacet tisíc bytů, v Praze je to stěží čtvrtina. „Jsem ale optimistická, tyhle poměry nemohou trvat do nekonečna,“ říká v rozhovoru manažerka developera, který staví také v jiných evropských zemích nebo v latinské Americe.
Proč jste se rozhodli jít do Kostariky a Panamy?
Chtěli jsme diverzifikovat, a to i z obavy, že v přeregulované Evropě může dojít k nějakému zpomalení růstu. Nálada v Latinské Americe připomíná naše 90. léta, z každé nové stavby tam mají radost. Tak jako jsme se my chtěli přibližovat západní Evropě, tak oni se chtějí přibližovat USA. Možná i proto staví také hodně do výšky.
My se snažíme stavět jinak, než je zvykem. Například na projektech v Panamě a Kostarice s námi spolupracoval dánský architekta Morten Schmidt. Jeho návrhy se od standardní místní výstavby odlišují. Zároveň ale máme i na latinskoamerických trzích místní partnery, kteří vše dotahují do místních zvyklostí.
Jaké je to v tamním prostředí s administrativou?
Povolovací řízení jdou rychle, třeba územní rozhodnutí vyžaduje jednu A4. U nás je to stoh papírů, který ale nakonec stejně nikdo nečte, protože to není v sílách úřadů. Důležité přece je, že na parcele vyroste dům nějaké velikosti, s nějakými sítěmi, s řešením únikových cest… V Česku jdete ale do detailů, a nakonec se ke všemu vyjadřuje na čtyřicet úřadů, mnohdy protichůdně. Nejen, že to schvalování prodlužuje, ale taky prodražuje. Protože na každé změně musí pracovat odborníci, které musíte zaplatit.
Čekáte zlepšení s novým stavebním zákonem?
Obecně mezi developery převažuje spíš skepse. Hodně lidí nás srovnává s Polskem, ale třeba i v Maďarsku nebo Srbsku jde vše mnohem snáz a rychleji. V Polsku jsme stavební povolení na projekt s 960 byty získali za půl roku. V Česku máme třeba projekt na Lužinách s třemi sty byty a na povolení jsme čekali třináct let. I v Srbsku a Maďarsku vidíme nejen jednodušší řízení, ale, a to je mnohem důležitější, i lepší vymahatelnost práva. Když občas říkám kolegům v zahraničí, jak dlouho u nás, co trvá, tak mně nevěří. Myslí, že si vymýšlím.
Marcela Fialková
Ředitelka strategie mezinárodní developerské skupiny UDI Group. Začínala jako ekonomická novinářka, později pracovala v komunikaci Českých aerolinií, managementu Central Group nebo jako poradkyně ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové na přípravě nového stavebního zákona.
Všichni politici slibují změnu. Proč ještě nepřišla?
Těžko říct. Za posledních zhruba deset let tady proběhlo snad 26 novel stavebního zákona. Předkladatelé se vždycky zaklínali tím, že to dělají kvůli urychlení a zjednodušení stavebního řízení. Výsledkem byl zpravidla ještě daleko větší průšvih než předtím.
Proč dneska třeba obce nestaví dostupné bydlení tak jak tomu bylo v 90. letech? Protože dnes už ten starosta ví, že za svého funkčního období ani nepoklepe na základní kámen. Navíc je tu složitost právního prostředí, takže se mu do toho prostě nechce. Ve výsledku nejen, že stavíme dlouho my jako developeři, ale ani obce to nejsou schopné udělat rychleji.
Vidíte nějaké konkrétní úzké místo, nebo jde o celek?
Těžko mluvit o jednom úzkém místě. Stavební zákon se propisuje do osmdesáti dalších zákonů. I proto by měl být prodiskutovaný se všemi zainteresovanými stranami. Ty se nikdy neshodnou tak, aby byl dokonalý. Měl by však pro ně být aspoň přijatelný.
Principiálně je špatně to, že se rozhodování vrací do současné podoby, tedy na obce. Obec je účastníkem řízení u každé stavby na svém území. Přitom zaměstnává úředníka, který rozhoduje a ten by z principu měl být nezávislý. Formálně vzato starosta nesmí ani vejít na stavební úřad. Ale reálně toho úředníka zaměstnává. Tato přenesená působnost státní správy způsobuje velké problémy.
Dá se ve městech stavět z hlediska infrastruktury?
Česko žije z podstaty, třeba v Praze se 30 let nic moc neřešilo. Teď se to dohání formou kontribucí, kdy existuje určitý podíl investora právě na infrastruktuře, třeba na investicích do školek. Nicméně podle mě by spolupráce obce s investorem a jeho participace na takovýchto projektech měla prostě vycházet ze zákona. Nehledě na to, že to stavby samozřejmě zase prodražuje.
Co vás vlastně ještě drží v Česku?
Máme tu nakoupené projekty, které chceme dokončit. Navíc jsme optimisty. Nevěřím, že současné neudržitelné poměry, kdy se v Česku na stavební povolení čeká déle než v rozvojových afrických státech zmítaných korupcí, přetrvají do nekonečna. Ve Varšavě se ročně povoluje výstavba dvaceti až dvaceti pěti tisíc nových bytů, v Praze asi tří až pěti tisíc. My už nestavíme ani pro horních deset tisíc, ale jen pro horních pár tisícovek. A to je sice velmi úzká, současně ale velmi bohatá klientela.
Pokud se povolování staveb uvolní, budou moci nové byty i zlevnit.
Navíc pokud se nyní s novým stavebním zákonem ukáže, že povolovací procesy mohou dobře fungovat u státem sledovaných staveb, není důvod, aby nezačaly fungovat i pro ty ostatní. Samozřejmě, s nějakými složitostmi na začátku se počítat musí. Ale ve finále jsem optimistická.
Druhou věcí samozřejmě je, že jsme tu doma. V Polsku, ve kterém se nám podniká nejlépe, jsou sice daleko transparentnější podmínky, ale také mnohem silnější konkurence. Na té české situaci je špatné, že se tu nestaví nejen byty, ale ani školy, školky, dopravní infrastruktura… Tím, že Poláci jsou efektivnější, tak se jim taky na všechny tyto projekty podařilo získat prostředky z Evropské unie. My jsme za ně postavili rozhledny v údolích, oni si za ně neskutečně zmodernizovali zemi. Myslím si, že z postkomunistických států má jedině Polsko ještě šanci v životní úrovni někdy v budoucnu dohnat Německo. Česko už tuto šanci propáslo a bohužel se to nikdy nestane.
Je u nás výstavba dražší než jinde i z hlediska přímých nákladů?
Je to srovnatelné. Z hlediska materiálů a stavebních prací velký rozdíl není. O něco dražší jsou tu pozemky. Za metr čtvereční samotné stavby se ale dostaneme řádově na podobnou cenu u nás jako ve Varšavě. V Česku se ale kvůli tomu, že se staví málo, buduje daleko vyšší segment. V Praze dnes stojí byty v podstatě stejně v centru i na okraji. A to není zdravý stav. Bohužel ten velice úzký segment nové výstavy ovlivňuje ceny i na sekundárním trhu a následně také ceny nájmů. Všechny tyto ceny neúměrně rostou a jsou v Česku výrazně vyšší než ve srovnatelných ekonomikách. Ceny bydlení jsou u nás podobné, jako v Německu, ale příjmy stejné jako v Polsku. Není zde přitom vyšší poptávka, ani víc bohatých klientů, ani větší zájem o investice do bydlení. Celý ten problém vznikl na straně nabídky, která je nedostatečná. Bohužel to ale v brzké budoucnosti velmi dramaticky zasáhne mladou generaci, která bude svou budoucnost hledat jinde. A odliv elit do zahraničí se samozřejmě v konečném důsledku projeví na konkurenceschopnosti země.
