?
Pokud se rozhodnete pro koupi bytu, doporučujeme dodržet určitý postup, abyste eliminoval výskyt případných problémů s koupí bytu spojených či se těmto úplně vyhnul. Prvním krokem k nabytí vlastnického práva k bytu je uzavření rezervační smlouvy. Jedná se o smlouvu, jejímž prostřednictvím si zajistíte, že alespoň po dobu, která je sjednána ve smlouvě, nebude moci prodávající nebo realitní kancelář byt prodat někomu jinému než vám. V této fázi může být vyžadováno složení rezervačního poplatku. Poté zpravidla následuje uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, a to zejména v případech, kdy nemovitost či bytová jednotka ještě není dokončena či nemůže být z jiných důvodů převedena ihned do vlastnictví kupujícího. Podstata smlouvy o budoucí kupní smlouvě spočívá v písemném závazku jejích účastníků, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu.
Přílohou smlouvy o smlouvě budoucí kupní je i kupní smlouva či alespoň její podstatné náležitosti. Aby došlo k převodu vlastnického práva k bytové jednotce, musí následovat uzavření smlouvy kupní. Poté co je uzavřena kupní smlouva, resp. tato nabude účinnosti, je nutné podat u příslušného katastrálního úřadu návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva k bytové jednotce. Jsou-li splněny podmínky vkladu práva, rozhodne katastrální pracoviště, že vklad povoluje. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (až provedením vkladu) ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu.
Před půlrokem jsem s kupujícím uzavřela smlouvu o převodu nemovitosti, s tím, že kupní cena měla být uhrazena v plné výši do 14 dnů od uzavření kupní smlouvy. Pro případ, že by kupní cena nebyla uhrazena, byla ve smlouvě sjednána možnost prodávajícího od kupní smlouvy odstoupit. Do dnešního dne mi kupující převážnou část kupní ceny neuhradil. Prosím o radu, jak mám postupovat, abych byla v katastru nemovitostí opět zapsána jako vlastník nemovitosti.
Nejprve musíte od kupní smlouvy platně odstoupit. Dle § 48 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, musí být možnost odstoupení od smlouvy zakotvena v zákoně nebo umožněna dohodou smluvních stran. Z vámi popsané situace je zde splněna podmínka dohody stran, a to v podobě ujednání o možnosti odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy v případě, že kupující nezaplatí ve stanovené lhůtě kupní cenu. Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav. Odstoupením od smlouvy se tedy smlouva od počátku ruší.
Dalším krokem je dosažení změny v osobě vlastníka dané nemovitosti v katastru nemovitostí. Daný postup se řídí zákonem č. 265/1992 Sb., zákon o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem. Zde si dovolujeme upozornit, že listinou, na základě které má být znovu zapsáno vaše vlastnické právo k nemovitosti, je souhlasné prohlášení (formulář je k dostání na katastrálním úřadě/internetu) vás a kupujícího o platném odstoupení od kupní smlouvy, která byla titulem k převodu vlastnického práva k nemovitosti na kupujícího. Pokud vám kupující takovou součinnost neposkytne a prohlášení nepodepíše, můžete dosáhnout zápisu obnoveného vlastnického práva k nemovitostem jen prostřednictvím soudního rozhodnutí, kterým bude určeno, že jste vlastníkem převáděné nemovitosti, a na jehož základě bude proveden nový zápis v katastru nemovitostí.
