Hypotéka je nejdražší způsob, jak splatit byt. Investor prozrazuje, jak postavil své portfolio
Libor Váka je prototypem selfmade podnikatele a zároveň realitního investora. Začal před třinácti lety malým bytem v Kadani a dnes do jeho portfolia patří 130 až 160 bytů. Už to by vydalo na zajímavý příběh, povyšuje ho ale ještě jedna Vákova vlastnost. Svoji strategii netají, rozhodl se o ni podělit a vychovat novou generaci realitních investorů. V investičně konzervativním Česku se tak brzy stal personou, na niž je upřena pozornost tisícovek lidí lačných po napodobení jeho úspěchu.
„První, co lidem říkám, je, ať zapomenou na videa, která viděli na YouTube, že si někdo koupil byt, za rok druhý a pak zbohatl. Takhle to opravdu nechodí,“ chladí hned v úvodu bombastická očekávání. Byty jsou podle něj aktivum pro konzervativní investory počítající s dlouhodobým horizontem návratu. Mimochodem, v příštích dvou dekádách podle jeho odhadu zdraží o sto procent, ale o tom později.
Ojedinělé na stylu Libora Váky je, že za dobu svého investování kolem sebe soustředil komunitu tisícovek lidí ochotných pracovat s penězi podobně jako on. Vznikla neplánovaně a organicky. Mohl ji nechat ladem, ale vybudoval z ní druhý stabilní pilíř svého realitního podnikání. Dává si přitom pozor, aby „svůj zdroj“ nevyčerpal, a tak první, co u nováčků před zapojením sleduje, je jejich zadlužení. Když je velké, odmítá je. Sám to své drží na 37 procentech portfolia, jež má dnes hodnotu přes tři sta milionů korun.
Přepočítávat ho na byty by bylo sice populární, ale složité. Libor Váka nyní dělá regionální development, nakupuje starší činžovní domy před generální rekonstrukcí, opraví je a přebuduje – počet bytů tedy záleží na tom, kolik jich v tom kterém domě nechá postavit.
Jaké tipy Libor Váka pro budoucí realitní investory má? První se týká lokality. Jako investorský hit se mohou zdát sociálně problematická místa v Moravskoslezském či Ústeckém kraji. Pořizovací cena v porovnání s výnosem vychází lákavě. „Když ale chcete budovat udržitelné portfolio, musíte se sami sebe zeptat, jestli za dvacet nebo třicet let chcete takový byt mít a starat se o něj. Já si na tuhle otázku odpovídám ne,“ říká.
Soustředí se tedy na jiné lokality v celém Česku. Za první kategorii považuje například Tachov či Litoměřice a okolí. „Vezměte si třeba město, jako je Ostrov nad Ohří. Máte tu průmyslovou zónu, kousek do Německa, dobré dálniční spojení. Tady vám i dnes může nájem pokrýt náklady na financování,“ odkazuje na jednání s bankami, jež smysluplnost projektů také zajímá. Jako druhou kategorii z hlediska lokality sleduje Plzeňský, Středočeský, Olomoucký, Královéhradecký kraj a Vysočinu.
„Když budete v těchto krajích v menších městech, tak věřím, že vaše ekonomika bude šul nul: Co vyberete z nájmu, odevzdáte bance. A pak tu jsou centra jako Plzeň, Hradec Králové, Olomouc, Brno, Ostrava, Liberec, kde už budete doplácet. Je to podobné jako v Praze. Pokud na to máte, síla a stabilita lokality jsou tady nesporné,“ popisuje.
Kromě lokality Váka řeší také výnos nemovitosti a maximalizaci obytné plochy. Jinými slovy řečeno, vždycky je lepší pořídit takovou nemovitost, do které dostanete víc čtverečních metrů. Jeho strategie se stala úspěšnou, když dokázal prodat své původní portfolio bytů za násobky oproti kupní ceně. Z utržených peněz pořizuje staré činžovní domy. Jak sám říká, „dělat z ošklivých nemovitostí hezké je něco, co mi dává smysl jak z hlediska financí, tak z hlediska udržitelnosti“.
Od toho se odvíjí další neméně důležitý dílek realitní skládačky: financování. „Úroková sazba je pro mě v důležitosti až na třetím místě,“ prohlašuje Váka, který za mnohem podstatnější považuje metodiku bank, kdy například umožní splatit úvěr bez smluvní pokuty, dovolí „pohrát si“ se zástavami v rámci financování, převést nemovitost z fyzického vlastnictví do holdingu, a v neposlední řadě správnou cenu odhadu. „To má pro mě jako realitního investora mnohem větší váhu než úroková sazba,“ zdůrazňuje Váka.
A hlavně: Hypotéka je prý ten nejhorší zdroj financování pro realitní investory. I to byl jeden z důvodů, proč Libor Váka založil finanční oddělení ve své Mech finance, které se specializuje na financování realitních investorů, ať už přijdou z ulice, nebo patří do jeho komunity. A ta dnes čítá deset tisíc realitních investorů.
Podle Váky průměrná doba, za jakou klienta dostane do cíle, tedy k pasivnímu příjmu, jsou čtyři roky. „Když jsem začínal investovat, radil jsem lidem, jak to dělat. Ale brzy jsem poznal, že nechtějí naučit rybařit. Oni chtějí přinést tu rybu na stříbrném podnosu. Tak jim nosíme ryby,“ shrnuje princip druhého pilíře svého byznysu.
Libor Váka má díky proinvestovanému objemu v řádu miliard korun přístup k produktům, které banky nezveřejňují, případně jsou jen pro investory jeho typu. „S každým investorem uděláme plán. Kolik bytů si může koupit a kam až vlastně dosáhne. Na všechno se díváme z hlediska několika budoucích let. Vzít si financování, maximálně se zadlužit a koupit si dvě nemovitosti, to umí každý. My sami klienta oskórujeme, a pokud chce, najdeme mu i vhodnou nemovitost. A když takového člověka bance přivedeme, je tu šance, že mu banka půjčí sto procent nebo že nebude chtít zástavu. Takové financování dovolí postupně rozšiřovat portfolio,“ popisuje svou metodu.
Ekosystém Libora Váky se jmenuje Mech 360. Pracuje v něm padesátka lidí, vedle finančního oddělení také ti, kdo nedělají nic jiného, než že pomocí umělé inteligence projíždějí denně tisíce inzerátů. Také tohle je mimochodem jeden z tipů zkušeného realitního investora. Když na počátku svého byznysu nakupoval byty, zjistil, že inzertní ležáky mohou skrývat poklad: „Leží v inzerci půl roku, někdy déle. Trh je dávno projel a nikdo o ně nemá zájem. Nehledám tedy nemovitosti, ale motivované prodávající. A to je velký rozdíl.“
S byty si Libor Váka začal někdy kolem roku 2012. K jednomu malému v Kadani přikoupil druhý, pak další a další, až jich měl 56. Už tehdy si mohl začít užívat pasivní příjem a strávit zbytek života se založenýma rukama. „Rozhodl jsem se do toho ale ponořit hlouběji. Všechno jsem prodal a výsledných sto milionů jsem vložil do druhé fáze, kdy nakupuji bytové domy v centrech měst, které generálně rekonstruujeme,“ vypráví, jak své podnikání dál rozvíjel.
Jeden z důvodů tohoto kroku je jeho víra v další velký růst nemovitostí. V příštích zhruba dvaceti letech očekává až dvojnásobné zhodnocení. „Když si poskládáte seznam všeho negativního, co se ve výstavbě nových bytů děje, je jasné, že to tak musí být,“ je přesvědčen Váka. „Počet vydaných stavebních povolení klesá, jen loni jich bylo o třicet procent méně. Roste cena práce na stavbách, cena energií, materiálu. Zároveň tady velké zahraniční investiční fondy nakupují desetitisíce nových bytů, je to doslova nájezd na Česko. Česká republika je totiž v porovnání se západní Evropou levný ráj. To všechno šroubuje cenu vzhůru.“
Co říká na argument, že početná generace Husákových dětí začne za dvacet třicet let vymírat a tím nemovitosti uvolní? Podle Libora Váky tento scénář v Česku nehrozí: „Podívejte se, kolik lidí sem přichází ze zahraničí. Jen z Ukrajiny to teď byly statisíce lidí. Migrační krize přirozený úbytek obyvatel nepochybně vymaže.“ Investorskou realitní linku – rozumná zadluženost, správný výběr lokality, maximalizace obytné plochy, chytrý výběr banky, a hlavně se vyhnout hypotéce – by šlo z hlediska Libora Váky doplnit ještě jednou věcí: mít nadhled. „Vlastně jsem vůbec nepochopil, co se děje v České republice, že musíme mít bambilion nemovitostí,“ podivuje se, jakkoli přiznává, že k téhle vlně tak trochu přispěl i on sám.
Libor Váka
• Podniká od roku 2008. Od roku 2013 se věnuje realitám
• Spravuje vlastní portfolio v objemu 130 až 160 bytů s aktuální hodnotou přes 300 milionů korun.
• Specializuje se na opravy starších činžovních domů.
• Zadlužení drží na 37 procentech.
