Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) je určitě užitečný institut – především tím, že pomáhá vlastníkům jednotlivých bytů se správou společných částí domu. To je velmi praktické: o společné části by tak mělo být postaráno a nemělo by se stát, že nebude provedena potřebná oprava či pravidelná údržba.
Můžete se spolehnout, že bude fungovat výtah a nebude vám padat na hlavu omítka ze stropu na společné chodbě, když jdete ráno do práce. SVJ je právnická osoba, jejímž prostřednictvím je o záležitosti celého domu efektivně postaráno a přitom nemusíte vynaložit nadměrné úsilí. Přesto, že je dnes SVJ již velmi rozšířené, pořád se můžeme setkat s řadou otázek na toto téma. Proto jsem se rozhodl objasnit alespoň pár základních informací týkajících se SVJ, které jsou opravdu důležité a podle všeho také stále nejasné.
#####Jak SVJ vznikne? A co pak?
Na otázku, co je třeba udělat pro vznik SVJ, existuje velmi jednoduchá odpověď: nic. SVJ vzniká po naplnění zákonných podmínek, které najdeme v § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen zákon). SVJ tak vznikne v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny osvědčující vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí i ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Okamžik vzniku SVJ je zároveň okamžikem, kdy SVJ získává právní subjektivitu a stává se právnickou osobou. Členství v SVJ je přitom povinné a vzniká automaticky dnem vzniku SVJ. Není tak možné, aby se některý z vlastníků bytu rozhodl, že nechce být jeho součástí.
Členství v SVJ dále vzniká a současně jinému zaniká s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky, to samozřejmě pokud již SVJ existuje a jen se mění vlastníci určitého bytu. Každé SVJ musí mít svoje orgány. Nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků jednotek. První schůze shromáždění se musí konat do 60 dnů od vzniku SVJ a svolává ji původní vlastník. Na schůzi musí být přítomný notář, který o jejím průběhu provede notářský zápis. Program první schůze je typicky plný schvalování organizačních záležitostí. Prvním bodem by jednoznačně mělo být schválení stanov SVJ, které je třeba mít již před první schůzí neoficiálně sepsané, aby schůze netrvala několik hodin v důsledku vyjednávání a sepisování. Pokud na schůzi nedojde ke schválení stanov, potom se SVJ řídí vzorovými stanovami vydanými vládou. Na schůzi se také volí výbor, případně jiné další orgány a rozhoduje se o výši záloh na správu domu.
Výbor je výkonným orgánem SVJ. Musí mít alespoň tři členy a rozhoduje o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodování v těchto věcech nevyhradí shromáždění. Pokud nedojde k volbě výboru, plní jeho funkci vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných prostorech domu činí alespoň jednu polovinu (dále jen pověřený vlastník). Pokud žádný takový není, vykonávají tuto funkci vlastníci jednotek, kteří se stali členy SVJ ke dni jeho vzniku. Výbor nebo pověřený vlastník je statutárním orgánem. Tento je zvolen, pokud pro něj hlasuje nadpoloviční většina hlasů ostatních vlastníků. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
Náklady spojené se vznikem SVJ, jako například úhrada notáři za účast na shromáždění, ověřování podpisů atd., jsou započítány do nákladů na správu domu a jsou tak hrazeny z tzv. fondu oprav, tedy z prostředků poskytovaných vlastníky jednotlivých bytových jednotek.
Společenství vlastníků jednotek se zapisuje do rejstříku SVJ vedeného soudem. Návrh na zápis je povinen podat výbor nebo pověřený vlastník do 60 dnů po svém zvolení.
#####Hlasování a ochrana vlastníků
SVJ musí alespoň jednou ročně svolat shromáždění. To se sejde z podnětu statutárního orgánu, popřípadě vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů, pokud statutární orgán svou povinnost svolat shromáždění nesplní. V praxi někdy dochází k problémům s usnášeníschopností, protože vlastníci bytů často nemají zájem účastnit se shromáždění nebo byt pronajímají a potom se o záležitosti celé budovy nestarají a podobně. Shromáždění je schopné se usnášet, pokud jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Každý vlastník bytu má hlas, jehož velikost závisí na velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu. K přijetí usnesení je potom potřeba, aby ,,pro“ hlasovala více než polovina přítomných hlasů (ne osob). Avšak k přijetí v zákoně vyjmenovaných usnesení, jako například usnesení o změně stavby, jde-li o rekonstrukci, modernizaci apod., bude potřeba tříčtvrtinová většina hlasů všech vlastníků jednotek. Jsou-li členy SVJ jenom tři vlastníci jednotek, je zapotřebí ve většině případů souhlas všech vlastníků.
Pokud je jednotka v podílovém spoluvlastnicví, mají spoluvlastníci dohromady postavení vlastníka, tedy disponují jedním hlasem. V praxi se často spoluvlastníci dohodnou a pouze jeden z nich vykonává práva spojená s účastí na shromáždění. Toto platí obdobně i pro případ, kdy je jednotka ve společném jmění manželů.
Vlastník může být na shromáždění také zastoupen. Zákon však neobsahuje žádné zvláštní ustanovení, které by upravovalo problematiku zastupování člena na jednání shromáždění.
Pro zastupování se proto použijí ustanovení občanského zákoníku o zastoupení na základě plné moci. Pokud má zmocněnec učinit právní úkon, ke kterému je zmocněn, v písemné formě, vyžaduje se písemná plná moc. Na základě toho je možné učinit názor, že by plná moc pro zastupování člena (či více členů) na shromáždění SVJ měla být udělena písemně, byť to zákon výslovně nevyžaduje. Pokud je zmocněnci udělena písemná plná moc, není nikde stanovena podmínka, že by podpisy na ní musely být úředně ověřeny. Lze to však doporučit v zájmu předcházení případným budoucím nedorozuměním. Zmocněncem může být jak člen SVJ, tak i jiná osoba. Plnou moc lze udělit jak pro jednotlivé shromáždění, tak i obecně pro každou schůzi až do odvolání plné moci zmocnitelem.
Právo vlastníka bytu na soudní ochranu musí být uplatněno ve lhůtě 6 měsíců. Jde o prekluzivní (propadnou) lhůtu. Věcně příslušným k řízení je ten krajský soud, který je místně příslušný podle místa sídla SVJ.
